土地購入のポイント

土地選びを焦ると後悔する!元用地買取が伝える注意点12選【失敗例有】

投稿日:2018年4月27日 更新日:

注文住宅を購入する人は、土地を選ぶこと必要があります。

一生住む土地になるわけですから、土地選びには当然失敗はしたくないものですが、土地選びは不動産屋でも難しく、素人の方の土地選びの失敗談をよく見かけます。

実際の失敗例はこちら

隣が駐車場の土地を購入して日当たりが悪くなった失敗談から学ぶ5つの注意点【芳裕建設の購入体験談】

早く家を建てたいのに、なかなか土地見つからないといって焦ってはいけません。

失敗しても土地に対して住宅ローンを払い続けることになるからです。

今回は土地選びで後悔しないための12のチェックポイントと土地探しの真実をご紹介させていただきます。

元不動産屋:秋 だい

私が建売用地を購入するときにチェックしていたポイントです。

土地選びの方法が良くわからないと思っている方は参考にしていただければと思います。

 

Contents

後悔したくない!土地選びで失敗しない為の12のチェックポイント

 

はじめに土地探しをするうえで、絶対に確認してほしいポイントが12項目あります。

項目チェックポイント
土地の間口・日当たり南側に高い建物がないか?日当たりの良い間取りか?
建蔽率・容積率・用途地域希望する建物プランが入るか?
防火地域耐火構造物により建築費が変わる。
埋設管の有無上下水・ガス管・水道負担金があるか
土地の高低差擁壁を組む必要があるか?
接道する道路の種類道路が公道か私道か
埋蔵文化の有無建築が遅れる場合がある。
地盤改良の有無地盤が強いか弱いかで工事費が変わる。
計画道路購入した土地が将来道路にならないか
住環境・嫌悪施設の有無住む土地が住みやすいか?
前面道路の車の通行量子供の飛び出しによる交通事故のリスク
古屋の解体費解体費が安ければ古屋を売地として検討できる。
瑕疵担保責任の有無土地購入後に不具合があったときの保証

これらの項目を1つずつ解説していきます。

 

日当たりの良い家は、南側の土地の間口が広いかどうかでが決まる。

 

日当たりの良い家を建てるためには、日の当たる土地を購入しなければなりません。

日の当たる家は、土地の日の当たり方をみて、家の設計等を変えております。

日が当たる土地の特徴は2つです。

ココがポイント

☑南側の土地の間口の広い。(日が当たる面積が多い)

☑南側に高い建物が建っていない。もしくは建てられない地域

南側の土地の間口が狭い場合、購入した建物に日が当たる南側の日を取り入れる窓の枚数が少なくなることが、日当たりの悪い家の原因です。

日の光は南側であれば、建物には当たりますが、肝心なのは、建物内に日の光を入れ窓の枚数が、多く取れる土地を購入しなければ、日当たりが良い家を建てることができません。

同時に南側にマンションなどが建ってしまった場合は、南側の日が遮られ部屋が真っ暗・・・

辛いですよね。

南側に立っている建物が低い土地か、南側に高い建物を建てられないエリアを購入することで、日当たりの良い家を建築することができます。

 

建蔽率・容積率・用途地域を知ることで、建てられる家と住環境が分かる。

 

建蔽率・容積率・用途地域とは、購入する土地に建てられる建物の制限のことを指します。

仮に3階建てのプランを検討しているのにも関わらず、2階建てまでしか建てられない「建蔽率・容積率・用途地域」の土地を購入してしまったら、あなたが土地を購入した目的が果たせなくなります。

 

建蔽率とは土地面積に対して建築できる建築面積の割合を指す言葉で、100㎡(約30坪)の土地に対して、建蔽率が60%であれば建築面積は60㎡(約18坪)までになります。(横の割合)

建蔽率は基本的には60%の地域が多いのですが、低層地域のエリアだと30%などの物件もあります。

せっかく広い土地を購入したのにも関わらず、思ったよりも大きく建築できなかったということになります。

参照:リビング20畳以上の家を建てるなら何坪必要?土地選びのポイント3選

 

リビング重視・プラン重視にはちゃんと考えなければなりません。

容積率とは、土地面積に対しての延べ床面積の割合を指す言葉で、100㎡(約30坪)の土地に対して、容積率200%であれば、200㎡(約60坪)の建物を建築することができます。(縦の割合)

こちらも200%が一般的ですが、用途地域が商業系や工業系の地域だと、300%~500%と土地面積の3倍~5倍以上の建物を建てることができる為、高い建物が建築されるエリアになるのに対して、低層地域のエリアは80%~100%程度になります。

容積率を見ることで、高い建物が建つかの判断をすることができます。

 

用途地域は、住居系・商業系・工業系などのエリアを12の方法で区分してます。

住居系であれば、第一種低層住居専用地域などの2階建てのエリアの用途地域があれば、準住居地域というガソリンスタンドや5階建て程度のお店を建てることができるエリアと千差万別です。

日当たりが良く、住環境が良い場所に住みたいのであれば、第一種低層住居専用地域などの低層系のエリアの土地を購入したほうが良いのに対して、駅近・便利なところに住みたいのであれば、近隣商業地域・商業地域など駅の近くに定められる用途地域エリアを探すことができます。

住宅建築であれば、工業専用地域以外には建物が建築できるので、それ以外の用途地域では建築できるのに対して、店舗併用住宅(スナック)などを運営する場合は、第一種低層住居専用地域などの土地はNGになります。

スナックなどは近隣商業地域などのエリアの土地を購入しなければなりません。

 

防火地域で建物の建築費が大きく変わる。

 

防火地域とは、購入する土地が耐火構造建築物を建築すべきかどうかを判断している部分になります。

防火地域には3種類あり、建築基準法22条区域・準防火地域(新防火)・防火地域になります。

 

建築基準法22条区域は、一番規制の緩いエリアで、建築基準法に基づいた防火基準であれば検査が通るエリアになります。

具体的に言うと、主要構造部分の燃焼が30分以上で合格です。

 

・建築基準法22条区域が、一番建物の建築コストが安く済むエリアです。

準耐火エリアは22条区域と、防火地域の間に位置し、主要構造部分の燃焼が45分間持てば合格です。

 

・建築コストは、建築基準法22条と比べると、坪単価約3万~5万程度UPします。

防火地域は一番厳しい基準で、主要構造部分の燃焼が1時間以上持たなければ合格できません。

 

防火地域のエリアは主に駅近の土地に定められており、密集地帯で火事が起きても、燃え移らないように厳しい基準になっているのです。

・防火地域の建築コストは、建築基準法22条と比べて、坪単価15万~20万までUPします。

 

つまり、建築基準法22条のエリアと防火地域のエリアで全く同じ間取り・延べ床面積の建物を建築したのにも関わらず、建物原価が500万~600万円も建築コストが変わってしまうということです。

注文住宅を建築する方は、駅近で購入すると、防火地域により建築コストが上がる傾向にあります。

新築戸建ては火災保険の選び方で10万は変わる?保険料を安くする6つの方法

 

購入する土地にはライフラインの埋設管がしっかり入っているか?新規に埋設管をやり替える場合は80万円程度かかる。

 

購入する土地にはライフラインが入っているかを埋設管図で確認する必要があります。

埋設管がすでに道路から土地に引き込まれている物件であれば、新規に埋設管を引き込むコストがかからずに済みますが、配管が入っていない土地を購入すると80万円ぐらい失うので注意が必要です。

よくあるトラブル事例として、ハウスメーカー営業マンがあとから請求してくるパターンですね。

 

ガスについては、東京ガス・地元のガス会社に依頼すれば、無償でガス管を引き込んでくれます。

*プロパンガスの場合は毎月のランニングコストがかかります。

問題は、給水管の埋設管の口径と水道負担金の有無です。

 

最近の住宅は水回りの設備が増えた(ユニットバス・洗面化粧台2箇所・トイレ2箇所・キッチン)為、13mmでは水圧が足りず、20mmの給水管にやり替えをする必要があります。

給水管の埋設管は、昔の家を解体して土地を購入した場合は、13mmの給水管が引き込まれているケースがほとんどの為、最低でも30万~50万円ぐらいはかかるところを見ておく必要があるのです。

更に水道負担金とは、水道を使う権利で給水管の口径と連動して水道を使う権利を得る必要があります。

13mmから20mmのメーターに権利変更する場合は約10万円・新規に加入する場合は20万円程度費用負担が必要です。

ちなみに東京都ではこの水道負担金はありません。

水道管の引き込み工事の費用はいくら?工事費が高い土地の4つの特徴で解説してますが、給水管の引き込み工事+水道負担金=50万円~80万円は見ておくと失敗は少ないです。

 

土地の高低差が2m以上ある物件は購入しない方が無難!擁壁+地盤改良で600万円以上かかる場合もある。

 

絶壁の高台に家を建てたいと思う方がいると思います。こんな感じ・・

出典:http://www.tv-asahi.co.jp/tatemono_old/html/housou/10/100416.html

憧れます。特に高いところから見る景色には憧れます。だけど建築費の面ではNGです。

道路との高低差が平坦な物件を購入しましょう。

 

道路との高低差がある土地は比較的に安く販売されているので、狙い目だと思われがちですが、安い土地には理由が必ずあります。

高低差のある土地は、家を建築の際、土砂崩れをしないための擁壁建設費に、膨大な費用が掛かるからです。

費用的な目安ですが、30坪土地に2階建てを建築する場合で、約250万~400万円程度はかかります。

 

更に擁壁内の土地が家の重みで沈まない為の地盤改良を行いますが、通常の地盤改良よりも3倍~4倍程度の費用が必要になる為、結果として600万円程度の造成費がかかります。

過去に私も、建売デベロッパーとして擁壁が必要な土地を造成したときに1棟当たり600万円ほど建築費がかかったことがあります。

結果、総額が通常の平坦の土地よりも、高くなってしまいました。

 

一般の方がいきなり600万円もUPしてしまうと、資金計画が破たんする可能性がある為、高低差のある土地の購入は避けておいた方が無難です。

高台からの絶景がみたいから住宅購入をするという人にはアリな土地です。

 

接道する道路の種類が公道か私道か?道路幅員は4m以上あるか?

 

購入する土地の前面道路の道路幅員に注目してほしいのですが、道路幅員が4m未満の物件は、セットバックという道路中心線から2mまで道路後退(敷地提供)をしなければなりません。

東京都内などの土地面積が50㎡程度しかないエリアであれば、セットバックにより土地が狭くなると、家が建築できなくなるので注意が必要です。

 

また購入する土地の前面道路が公道か私道かによってみるべきポイントがあります。

前面道路が公道及び道路幅員が4m以上であれば、基本的に道路面で心配する必要はありません。

但し前面道路が私道の物件だった場合は注意が必要です。

私道を購入するには4つのチェックポイントがあり、1つでも無視をして購入してしまうと、私道トラブルに巻き込まれる可能性・建築すらできないなどになりえるからです。

 

土地を掘ったら遺跡が出てきた!埋蔵文化に該当すると建築工事が止まる。

 

埋蔵文化とは、土地の地下に歴史的な建造物(古墳)や小物などが、埋まっているとされているエリアになります。

埋蔵文化に該当する土地所有者は、歴史的な建造物などを地盤改良による杭などで、傷をつけたり破壊しないように、建築する前に土地を試掘して、調査を行う必要が義務付けられております。

埋蔵文化エリアの調査のパターン

・試掘⇒住宅建築をしても問題なしと判断!(そのまま建築開始)☜大体コレ

・試掘⇒土地から遺跡等が発掘される。⇒本掘⇒(調査が終わるまで建築できない。)

 

試掘をした結果、住宅建築をおこなっても問題がないと判断されれば、建築工事に着手することができますが、試掘をした結果、遺跡等が出た場合はもう最悪です。

市役所などが納得するまで本掘を続け、建築工事の着工が2カ月以上遅れるケースもあります。

 

本掘に関する費用負担は、一般の方にはかかりません。

ただしこれが建売業者の場合は埋蔵文化の本掘費用は1棟当たり100万/棟はかかります。

私も過去1度だけ経験したことがあります。

 

埋蔵文化に該当しているかは、市役所内の歴史資料館の係員に電話で確認することができます

仮に本掘に該当した場合でも、地盤改良の方法を変更すれば、本掘しなくてもよいという結果になりますので、本掘判定が出た時には、地盤改良の方法を相談しに行けばよいかと思います。

 

地盤改良は基本的にかかると思っておいた方が良い。ただし地盤が強固のエリアであれば地盤改良費は0円

 

購入した土地に家を建築する前に、「購入した土地が家の重みに耐えられるのか」「地震の揺れに強い土地」を調査し、基準に満たせない土地であれば、地盤改良を行う必要があります。

多くの土地の場合は、地盤改良が必要な土地になります。

地盤改良の費用の違いは、地盤の強度によって大きく変わり、地盤の強度に合わせた地盤改良を行います。

地盤改良には大きく分けると「表層改良」「柱状改良」「鋼管杭改良」の3つに分けられ、施工費の安さは「表層改良」「柱状改良」「鋼管杭改良」の順番になります。地盤改良の安全面の順位は逆になります。

表層改良は土地を2m程度掘り、軟弱地盤と呼ばれている部分だけをセメントで固め、その上に住宅の基礎を建てるというシンプルな地盤改良法です。

割りと強い地盤に使用されることが多く、表層改良にかかる費用は20万~30万程度

柱状改良は地盤改良で一番オーソドックスな改良法です。ドリルで土地を一番強固と言われる支持層まで掘り(3m~8m)掘った穴にセメントを流し込んで、杭を作ります。

杭が住宅を支えるイメージです。費用は50万~70万程度

 

軟弱地盤を掘ってみたところ、腐植土が出てくるエリアは、腐食された植物から強い酸性が出るため、アルカリ性のセメントを流しても、セメントが固まらず地盤改良ができないというケースがあります。

そんな時に使用するのが鋼管杭です。

鋼管杭は摩擦で支える工法で、特殊な鋼管杭を使用しているため、地盤改良費用は100万~になります。

 

地盤の強いとされている高台エリア(高低差がある物件ではない)などの土地を購入すると、地盤改良費がかからないこともあります。

また、2階建てと3階建ての家の重さの違いにより、2階建てでは地盤改良が不要なエリアでも、3階建てになると柱状改良が必要になるケースもあります。

熊本大震災で家が傾き半壊申請して家を建てたマイホーム体験談から学ぶ地盤の強さを調べる方法

 

購入する土地が道路になる!?道路が拡幅されても残った土地に再建築できるかが重要。

 

計画道路とは購入した土地を、通行の便が良くなることから将来的に道路用地として市役所が買取りすることを言います。

計画道路に定められている土地は、計画道路以外に問題がない土地でも、相場よりも安くなる為、個人的には狙い目の土地になります。

事業開始がされた場合、市役所に土地を売ることがほぼ確定的になりますが、計画道路ライン内に建物を1/3以上の入れて建築することで、建物を再建築するための費用を出してくれる市役所もあります。(結構高く買い取ります。)

 

計画道路に定められている土地を購入する一番のポイントは、土地の一部が道路に変わったとしても、残った土地に再建築ができるかどうかが重要になります。

一番ベストな方法は、建物が古くなってから、計画道路の事業が開始され、建物と土地を買い取ってもらい、市役所に売却した費用で建て替えすることです。

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都市計画道路内の立ち退き料と補償はいくら?計画道路内の物件を購入前の3つのルール

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住環境・嫌悪施設の有無

土地を購入し、建物を建築した後の住みやすさは住環境が希望の条件にあっている土地なのかをしっかり見るべきです。

[aside]住環境でみるべきポイント

☑土地から駅までの距離

☑スーパーマーケットが近くにあるか?

☑小学校が近いか(子供の足では表記の倍程度の時間がかかる)

☑嫌悪施設が近くにないか?

[/aside]

 

駅から土地までの距離については、不動産屋の表記上、1分80mとされておりますが、その80m計算は、信号などの待機時間を無視したものになります。

駅の距離を確認するのであれば、購入前に実際に土地から駅まで歩いてみることが、駅の距離の面で失敗をせずに済みます。

(遠ければ、購入しなければいいので)

駅近の物件であればスーパーマーケットが数件あるので、毎日のお買い物に便利ですが、閑静な住宅の土地では、スーパーマーケットまで歩いて10分以上かかる場合があります。

小さい子供がいる方は、購入する土地から小学校までの距離と、小学校の学区も気にする必要があります。

 

小学校の距離も不動産表記では1分80mですが、子供の歩くスピードに合わせて考えてみると、不動産表記の倍の時間がかかると思った方がいいです。

 

小学校が遠いと毎日の通学が心配になる方もいるのではないのでしょうか?

(小学校から15分の場合は、子供の足だと30分程度時間がかかります。)

嫌悪施設とは、変電所の近くの家に住むメリットはある?電磁波の危険性と対策お墓の近くの土地や家を買うのは得?墓地の隣に住むメリットと注意点のような、人がいやがる施設のことを言います。

嫌悪施設付近の土地は相場よりも安く販売されてはおりますので、嫌悪施設が気にならない人は、嫌悪施設の近くの土地を安く購入するチャンスにもなります。

但し、鉄塔などの電磁波を発する物件の付近だと、健康被害のあるとされております。

小さい子供がいる家庭ではこのような嫌悪施設物件の付近の物件を購入するのは控えたほうが良いでしょう。

 

前面道路の車の通行量で土地選びに後悔している人が多い。前面道路の幅員から事故率を調べてみる。

 

前面道路が車の通行量の多い道だと、小さい子供がいる家庭では、子供の飛び出しが気になることでしょう。

今から20年以上前のデータですが、道路幅員別に事故率をまとめてあるサイトがありました。

出典:http://www.itarda.or.jp/itardainfomation/info13/info13_1.html

 

画像がすごく見えづらいのですが、一番事故率が多いのが、5.5m~9m道路になります。

6m道路は2車線になるのでスピードも出しやすく、飛び出ししてきた子供などの事故率が多いと考えられます。

意外にも道路の狭い5m以下の道路は、5.5m~9m道路の事故率と比べて、約半分という少ない結果になりました。

事故率よりも死亡率のほうが少ないのは、道路が狭い為、スピードが出しずらいことが原因になるでしょう。

 

大通りの道路のほうが一番事故率が少ないという結果になりました。

きっと子供での大通りの道路に飛び出ししては危険だってことがわかるのでしょう。

車の通行量を確認するのは、土地を不動産屋に案内してもらう昼だけではなく、夜も車の交通量をチェックしましょう。

夜になったら通勤から帰ってくる車が多いかもしれません。

土地購入する前は、昼・夜のすべての様子をチェックするのが基本です。

 

購入していた土地に不具合発生!?契約時に売主は瑕疵担保責任を負うかを?

 

瑕疵担保責任というのは、購入時にわかりえなかった見えない不具合のことを言います。

土地の不具合は、家を建築するときに大きく影響します。

もし建築時に土地に不具合が生じた場合に、売主が責任を持つのかを売買契約時の瑕疵担保責任の特約の有無で設定します。

 

[aside]土地の不具合とは(瑕疵について)

☑土地を掘り返したときに、コンクリートの塊が出てきた。(これでは地盤改良ができない。)

☑土地を掘り返したら、隣の人の水道管・下水管が出てきた。(地中内越境されている。)

☑建築途中に足場をかける際に、隣の人の電線が空中越境していた。(足場が建てられない。)

[/aside]

 

これらの不具合を売主が責任をもって対処してくれるかを、契約前に確認しておく必要があります。

仮に瑕疵担保責任を負わない売主であれば、土地を掘って上下水管が出てきてしまっていたら、あなたの責任で隣の人に地中内越境を解消しなければなりません。

お隣さんといきなり仲の悪くなるようなことは避けたいものです。

不具合により瑕疵担保責任が免責されており、売主が対処してくれないと、「なんでこの人から購入したのか」と土地ではないところで後悔する可能性がありますので、瑕疵担保責任は最低でも引き渡しから3カ月間は設定してもらうようにしましょう。

 

ネットの情報だけで後悔しない良い土地選びをする事自体無理な話

 

SUUMO・ホームズ・アットホームなどで物件情報を探している方が大多数ですが、SUUMOなどのプラットフォームで物件を探している限り本当に良い土地を見つけることはできません。

そもそも価格・土地の条件・日当たりなど一般の方が100点満点に近い土地というのは、SUUMO・ホームズなんかに広告を載せなくても速攻で売れてしまうからです。

これが未公開物件というものです。

未公開物件は全体の3割ぐらいに相当するので、あなたが見ているSUUMO・ホームズで見ている物件というのは、悪く言えば、未公開時に売れなかった売れ残り物件を見ていることになります。

売れ残り物件を放置しておくわけにはいきませんから企業が、1現場毎月3万円程度のお金を払って、SUUMO・ホームズに広告してもらっているわけです。

本当に良い未公開物件を購入している人はあなたとはたった1つだけ違う視点で物件を探しております。

 

あなたもその視点の差でネットには出回らない未公開物件を見つけることだってできるのです。

 

まとめ

 

土地購入というのはかなり難しく、本当に良い土地を購入するために、12のポイント+αの面で、あなたの条件にベストかを総合的に判断しなければなりません。

土地には100点満点がないから難しい・・・

せっかく購入した土地で後悔はしたくないと思いますので、家を建てたい気持ちが先行して土地選びに妥協しがちですが、土地選びがくれぐれも焦らず、土地探しをしていきましょう。

[voice icon="https://xn--m9jq034wlmltzdpwf98c3t1dybzb.com/wp-content/uploads/2018/04/akidaisama.jpg" name="元住宅営業マンの秋月" type="l"]

後悔はする土地選びのほとんどが妥協して焦って決めてしまったことです。

ほかの人と違った視点を持ち、ほかの人より一歩先に未公開物件の中からゆっくり土地を選んでいきましょう。[/voice]

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筆者も1件未公開物件貰った実績有り。

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売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者。

それくらいすごい会社ですし、個人的に売り買いのどっちの取引でもお世話になりました。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない住友不動産販売のみで扱う案件も多いので必ず1回は問合せしておいた方が良いです。

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