セットバックとは費用が掛かる?敷地後退の土地を購入する注意点を解説

SUUMOやホームズなどで、物件を探していると「セットバック有」という文字を見たことがあると思います。

セットバックとは、購入した土地の一部を道路提供することです。

セットバックを将来的に行っていけば、すべての道路が4m以上になる為、緊急車両などの通行がスムーズなったり、密集地帯による建物の延焼を防ぐことを目的としております。

セットバックを知らずに、いざセットバック要物件を購入してしまうと、敷地後退による土地面積減少により、「思っていた建物が建築できない」・「駐車スペースが少なくなった」「道路負担による費用が発生した」などのトラブルに巻き込まれます。

これで思っていた建物が建てられないってなったら本末転倒です。

そこで今回はセットバック要の物件の注意点と費用負担についてご紹介させていただきます。

 

セットバックが必要な条件は、4m未満の道路ではなく、道路中心線から2m未満の物件

 

セットバックが必要な道路というのは、道路幅員が4m未満(42条2項道路)になりますが、道路が4m未満の土地であればすべての土地がセットバックする必要がある言ったらそうではありません。

結構不動産屋も勘違いしている場合が多いのですが、セットバックが必要な条件は、4m未満の道路ではなく、道路中心線から敷地境界までの距離が2m未満の物件です。

 

例えば、道路が3mの物件を購入しようとしたとします。

4m未満の土地なのでセットバックが1m分の敷地後退が必要かと思われがちですが、購入しようとしている土地が道路中心線から敷地協会までの距離が2m離れていれば、セットバックは必要ありません。

この場合のセットバックが必要な土地は対面側の土地です。対面側の土地は道路中心線から1m(3-2)しか離れておりませんので、対面側の土地が1mのセットバックをする必要があります。

 

これがお互いに道路中心線から1.5mしか離れていなければ、お互いに50㎝のセットバックをする必要があります。

セットバックと聞くと、4mになるまで敷地後退しなければならないと思いがちですが、そうではなく、道路中心線から2mまで敷地後退をすることが基本です。

注意

☑道路中心線が決まっていない場合が多く、契約から土地の引き渡しまでの間に、測量士が近隣住民との話し合い(民民査定)で道路中心線を決めるのが一般的です。

 

セットバックは道路中心線から2mではなくて、道路端から4mまで下がらなくてはいけない場合もある。(一方後退)

 

セットバックの基本は、道路中心線から2mまで後退ですが、道路端から4m下がらなければならない一方後退というものが存在します。

一方後退が必要な土地は主に、道路対面に住宅がなく、崖や海など一般的には危険といわれているエリアに定められます。

一方後退が必要な土地は、セットバックによる敷地後退で、土地面積が結構減ってしまいますので、注意が必要です。

 

セットバック負担による土地面積の求め方。

 

セットバックによる敷地後退する面積の求め方が、どこのホームページなどにも載っていなかったので、簡単に紹介させていただきます。

セットバック面積の求め方がわかることで、セットバック後の土地面積がわかります。

セットバックによる敷地後退面積の算出方法

前面道路3m・道路中心線は1.5m・土地の間口10mと仮定した場合。

セットバックライン(2m-1.5)×土地の間口(10m)=5㎡=1.51坪

セットバックによって上記の土地は1.51坪減ることになります。

仮に坪単価100万円の土地であれば、セットバックを行うことで、151万円の価値を失うことになります。

 

セットバックに費用負担はある?補助金や工事費全額出る場合が多いが、自治体によっては補助金がないところもあるので注意!

 

セットバックを行う場合は、セットバック部分の整地を行い、アスファルト舗装などで復旧をするのが一般的です。

多くの自治体は、緊急車両が通れるように整備したいと考えているため、道路舗装費用に対して、補助金か工事費無料のどちらかのケースが多いです。

更に自治体によっては、セットバック部分を買取する自治体もあります。

 

買取の場合は一般よりも安い金額で買い取りになりますが、道路としてしか使用できない土地であれば、セットバック部分の権利を売却して現金化したほうがいいです。

但しセットバック部分を管理したくないという自治体もあります。

管理したくない自治体に多いのは、セットバック部分工事自体の補助金も一切出さないケースが多い為、注意が必要です。

 

私道内のセットバックの補助金は出ないのが基本!セットバック分の私道の持分を持つことで、私道負担が発生する場合もある。

私道は国・市などが所有している道路ではなく、個人が権利を持つ道路の為、セットバックに要する費用の補助金が出ないことが基本です。

自治体がセットバック費用の補助金を出すのは、あくまでの国・市などが所有している公道のみになります。

更に私道は、セットバック工事以外にも、2つの費用負担が発生する可能性があります。

私道のセットバックにより発生する費用負担

☑私道の権利を持つことで発生する私道負担(私道復旧・ライフラインやり替え工事)

☑セットバック部分の固定資産税

私道に接している不動産は、セットバックを行うことで、少なくともセットバック部分については私道の権利を得ることになります。

私道の権利を得るということは、私道に関しての不具合が生じた場合、持分や私道面積応じて費用負担しなければならないということです。

(例:50㎡の私道に対して、5㎡のセットバックを行った場合、1/10の割合で私道負担が発生する。)

 

セットバック部分の固定資産税については、公道のセットバックを行った場合は、自動的に地目が公衆用道路に役所が変更してくれる為、固定資産税はかかりません。

(道路は非課税です。)

対して私道の場合は、各々が権利を持つ道路なので、自治体が勝手に地目変更することはありません。

よってセットバック部分の地目が「宅地」のままの場合、現況は道路だとしても、セットバック部分に対して固定資産税が毎年請求されるということが発生します。

元住宅営業マンの秋月

*とある自治体では、私がセットバック要の物件を販売した際に、セットバック部分に毎年2,000円の固定資産税がかかっておりました。

お客さんがかわいそうだったので、地目変更してあげたのがいい思い出です。(笑)

 

 

セットバック部分には塀や門扉を建築してはいけない上、花壇・駐車場として使用すると、敷地利用として課税される場合があるので注意!

 

セットバックを行う敷地については、あくまでも道路として使用する為、セットバック部分には塀や門扉を建築することはできません。

またセットバック部分は自分の土地だからと言って、自転車や植木鉢を置く人がおります。

 

自分の敷地内だといって物を置きたい気持ちもわからなくもないですが、道路交通者からしてみると迷惑でしかありません。

セットバック部分にものを置いていることが、自治体に知られてしまうと、敷地として使用しているとみなさます。

本来道路は非課税扱いですが、敷地利用をしているとみなされれば、固定資産税が課税されるケースがあると聞いたことがあります。

セットバック部分にロープを張って交通を妨げる事も上記と同じ行為です。

 

これからセットバック部分を購入する方は、これらの行為を行うことはやめておきましょう。

尚、計画道路の補償なら逆にお金が貰える場合があります。

 

不動産広告の売買対象面積はセットバック後の面積が記載されている。

 

不動産広告に掲載されている土地面積は、すべてセットバックを行った後の面積が記載されております。

建売住宅の場合、建売業者が用地を購入する段階で、測量士と道路中心線を決めている為、セットバック後の面積は正確です。

セットバック後の土地面積で登記されます。

またットバックが必要な場合、宅建業法上で契約前に行う「重要事項説明書」でセットバックライン及び、セットバック面積を説明しなければならないとされております。

 

セットバックを行う際の費用負担の有無は契約書に絶対明記しておくこと!売主によってセットバック工事の仕上げが内容が変わる。

 

セットバック工事の費用負担については、自治体によって補助金が出る出ないで負担金額が変わってきます。

セットバック工事の費用負担を売主・買主のどちらかが負担及び折半するのかを契約書に明記しておく必要です。

 

知恵袋などでセットバック工事費用負担について、泣き寝入りしている質問者が多くいらっしゃいます。

口頭で約束しても、言った言わないになりますので、契約書か重要事項説明書にセットバック工事の費用負担の有無を明記しておくことがトラブル防止につながります。

ちなみに建売住宅の場合は、セットバック工事の費用負担は売主になるケースがほとんどですが、道路工事の仕上げはその売主次第になります。(アスファルト舗装してくれるのか、砂利敷きのままなのかは売主次第)

 

セットバック工事後の形状も確認でしておくのがベストです。

 

まとめ

 

セットバックは、所有している敷地を道路にするため、土地所有者は嫌がる傾向にあります。

しかしセットバックをした結果、道路が広がり土地の評価が上がるという往々にしてあることです。

土地の価値は、前面道路の幅員×土地の間口で決まると思ってます。敷地面積は二の次です。

土地の評価が上がると思ってセットバックに協力してしたほうが良いでしょう。

元住宅営業マンの秋月

持ち家建て替え時にどうしてもセットバックをしたくない人は、リフォームで建築確認を出さなければセットバックをする必要がないという裏技があります。

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