土地購入のポイント

市街化調整区域は掘り出し物件?土地無し客に元不動産屋が伝えたい4つのメリット

投稿日:2018年12月20日 更新日:

土地が高すぎて見つからないって思っている方に、オススメしたいのが市街化調整区域の土地。

市街化調整区域とは、主に農業などを行うエリア地域として認定されており、通常の市街化区域の土地の相場の1/3程度で購入できるのがメリットです。

土地代を安くして注文住宅の建物に拘りたいって思っている人に取っては、市街化調整区域は正に掘り出し物件では無いのでしょうか?

ただ、市街化調整区域ってデメリットだらけじゃ無いのって思う方もいるので、デメリットを先に挙げておきます。

ココがダメ

☑売却先が見つかりにくい=高く売れない。(建物が建てられないから)

☑土地利用が制限されているので担保評価が低い。=銀行から融資が引っ張れない

☑下水道。都市ガスが通って無い。光熱費が高くなりがち

☑駅から遠い。不便

デメリットは主にこの3つのデメリットを妥協点にすることは出来ないって方は、即このページを閉じて貰って結構です。

ですが、逆を言えば「売る気ない=永住する」「頭金は多少ある」「プロパンガスでは無くオール電化にする」「車通勤」の条件に当てはまる方は、市街化調整区域のメリットの恩恵を受けやすく、土地探しの1つの選択肢になります。

今回は、永住する事を前提とした土地無し客の方に向けて、市街化調整区域の4つのメリットをご紹介させて頂きます。

 

市街化調整区域は掘り出し物件?市街化調整区域の4つのメリット

 

市街化調整区域のメリットは以下の4つです。

ココがおすすめ

☑土地価格が広くのに、土地価格が通常よりも安い。

☑市街化調整区域は固定資産税額が低く、税金も安い。

☑閑静な住宅街・開放感もあり、子育てにおいて悪影響のお店も建てられない。

☑都市計画税が一切掛からない。

1つずつ解説します。

 

土地価格が広くのに、土地価格が通常よりも安い。

 

市街化調整区域のメリットはなんと言っても、土地価格が安く、更に土地が広いって事です。

例えばコチラの物件。

バス便と若干利便性は悪いですが、南道路6m・交通量少ない+土地面積が157㎡(約47坪)でいくらだと思います?

なんと・・・・

 

たった700万円です。笑

 

坪単価15万円以下なんですよ。

岩槻駅って1本で大宮駅に行けますから、多少は評価が高く、この案件が市街化区域だったら間違えなく1,500万円はすると思われます。

しかもこの辺には多くの建物が建っているので、市街化調整区域だけど43条許可が誰でも貰えるって事がポイント(建物建築許可)

市街化区域から、市街化調整区域ってなるだけで、総額が半額以下になるってお得ですよね?

整形地+南道路ですからね。

予算3,000万円の人なら、建物に2,300万円も掛けられるのでかなりの豪邸が建築できますが、もし土地代1,500万円だった場合は、建売レベルの建物しか建てられません。(それ以下かも)

市街化調整区域は注文住宅を建てる人にとってオススメしたい理由が分かって頂けると思います。

市街化調整区域を自分で調査可能?家を建てる注意点の調べ方を元建売屋が解説します。

 

市街化調整区域は固定資産税額が低く、税金も安い。

 

市街化調整区域は土地価格も安く、建築制限がある=資産価値の低い土地と判断される為、固定資産税評価額も安くなります。

建売購入時の固定資産税は大体いくら?目安と固定資産税清算金を解説でお伝えしている(2~5万程度)よりも遙かに安い金額になります。

住宅用地の1/6の減税措置を利用すると、多くの土地は年間1万円程度になるでしょう。

 

閑静な住宅街・開放感もあり、子育てにおいて悪影響のお店も建てられない。

 

市街化調整区域は農業をメインで行う為、住む人も限定される上、建築許可時のルールで、新築予定の建物と隣の家の建物を決まった間隔で離す必要。

そのため更地に家を建てても、東京都内のように1mも隣の家と離れていないとか、マンションのように隣の人の家の声が聞こえるって距離に家を建てなくて済みます。

子供の声が迷惑にならないような場所としては最適でしょう。

 

また市街化調整区域には原則、用途地域が定められていないので、風俗店・煩いスナックやヤンキーが集まりそうな施設は建てられません。

子育てをする上での悪影響を極端に減らす事が出来ますよね。

 

都市計画税が一切掛からない。

 

市街化調整区域は役所などの都市計画に該当しないため、固定資産税と一緒に請求される都市計画税が一切掛かりません。

固定資産税の税率が固定資産税評価額✕1.4%ですが、都市計画税は固定資産税評価額✕0.3%と固定資産税よりは安いです。

ですが、市街化区域の土地を購入すれば誰でも課税される都市計画税がタダになるって言うのは市街化調整区域のメリットでは無いのでしょうか?

 

市街化調整区域は駅から徒歩30分以上が当たり前?探せば駅近物件なのに、市街化調整区域で安い物件がある事実。

 

市街化調整区域と言えば、自然が沢山ある田園風景のエリアで駅から遠いイメージがあるはずです。

実際その通りでございまして、殆どの案件はバス便だったりします。

ですが、市街化調整区域も探せば駅から15分以内の案件があったりする物です。

 

さいたま市桜区新開(しびらき)と言う市街化調整区域がありますが、武蔵野線の西浦和駅から徒歩10分~15分程度に位置しております。

 

西浦和も10分程度に1回電車が来る場所なので、駅が悪いエリアではありません。

同様の条件で田島(たじま)という市街化区域の地名がありますが、同じ駅の距離なのに新開の坪単価は田島の半額以下です。

また春日部のエリアでも駅から徒歩10分以内の案件もあるようなので、探せば市街化調整区域でも駅近物件はあります。

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