建売住宅・注文住宅・間取りのポイント

建売購入は何を注意すべき?本質的な注意点は6つだけです【結論】

投稿日:2018年4月30日 更新日:

建売住宅を購入を考えている人は、どの部分を注意して購入すればよいのかという不安があると思います。

建売住宅は、価格が安く、好立地な土地が購入できるという良い面もありますが、コストダウンによる建築工程のミスなどにより注文住宅よりは不具合が生じやすいという悪い部分もあります。

今回は建売住宅を購入する上で、注意すべき6つのポイントを元建売業者である私が解説していきます。

元不動産屋:秋 だい

今回の記事では、すべての建売住宅購入する上での注意点をご紹介させていただきます。

検討している建売についてのお話ではありません。

すべての建売購入という本質的な部分の話です。

それぞれ単体の建売については建売住宅購入で後悔する5つの理由と失敗しないためのポイントとは?をご覧ください。

 

建売購入の本質的な6つの注意点【結論】

諸経費だけは用意して購入しよう。よっぽどの年収が高くないと限りローンが通らない

 

多くの方が建売住宅を購入するためには、住宅ローンの審査を受けて、借り入れの承認を得なければなりません。

住宅ローンの審査を行う際に、諸経費分の自己資金があるかの有無をしっかりチェックします。

住宅ローンの性質上、物件価格分の借入額は、建物の担保評価によってローンの貸し出しを行っております。

借入金額に対しての担保評価の取れない私道の物件は、物件価格分の借り入れもできない場合があるので注意が必要です。

 

物件価格にプラスして諸経費を借り入れしてしまうと、建物の担保評価を超えた貸し出しになってしまいます。

よって銀行にとってはリスクのある貸し出しになりますので、通常の住宅ローン審査よりも厳しく評価されてしまいます。

これはいたって仕方のないことです。

諸経費も合わせてを借りる人にありがちなのは審査結果として、通常の金利よりも0.1%~0.3%高い金利になるか、住宅ローンの保証料が高くなっているケースです。

 

ここ最近のローン審査は厳しくなってきている傾向にあります。

借り入れ金利に対して、年収がよほど高くないとローン審査が通らなくなってきておりますので、最低100万円ぐらいは諸経費分として準備しておきましょう。

最近では諸経費も物件価格に追加して借り入れができるおまとめローンがありますので、諸経費が全くない人でも家は買いやすくなっているという事実もあります。

しかし住宅ローン審査の厳しさの内容は変わりませんので、諸経費分を貯めてから購入する方が絶対にいいです。

 

元不動産屋:秋 だい

諸経費と頭金は全く別物です。

頭金を貯めてから購入すべきかと質問があった場合、「頭金は貯めずに、建売住宅を購入したほうが家賃分損しなくて住みますよ」と回答します。

[box class="glay_box" title="検討している建売のチェックポイントはコチラ"]

頭金なしで住宅ローンは無謀?賃貸住みより一戸建て購入が得するパターン

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仲介手数料を理解してますか?実はその物件仲介手数料不要でも買えたかも

 

仲介手数料とは、売主・買主の間に入って物件が成約したとします。

その際に販売価格の(3%+6万)×税の金額を最大とし、手数料を売主・買主は仲介会社に払う必要があります。これが仲介手数料です。

仮に4,000万円の物件を仲介会社経由で購入した場合は仲介会社に最大1,360,800円になります。

ここで重要なのが、仲介会社経由で購入すると手数料が発生しますが、売主と直接契約をした場合は仲介手数料がかかりません。

 

問題は売主が直接販売をしているかです。

結論から言うと、結構な割合で直接販売をしております。

売主が直接販売している会社の特徴として地元の建売業者が多いです。

逆に飯田グループのようなパワービルダー系は一切自社販売はしておりません。

 

パワービルダー系は、年間頭数4万棟も建てます。

その為、建築することに集中したほうが効率的なので、販売に関しては販売業者(仲介会社)に依頼します。

一方で地物と売主業者は、年間棟数は多くて20棟ぐらいです。

20棟に対して仲介手数料を支払って販売を依頼するのは費用対効果が悪いのです。

 

だから自社販売をします。☜売主直通物件はここを狙うべき!

しかしこれらのことを理解していないお客様の中には、売主がSUUMOなどに物件を載せているのにも関わらず、仲介会社にわざわざ手数料を払って購入してくる人がいます。

手数料を払わなくても購入できた物件があるのに、手数料を払ってまで購入する必要はどこにあるのでしょうか?

仲介手数料に関しては、建売購入時に注意しておきたい重要な項目です!

 

昔私が売主営業として現地販売会をやっているのにも関わらず、私に問い合わせをせずに別の会社に問い合わせして契約していた人がいました。

手数料勿体ないなと思ったのもいい思い出です。

売主から購入する方法は、売主経由の建売は購入可能?売主物件の探し方とメリット・デメリット6選で解説してます。

 

 

仲介手数料を計算する販売価格は税抜き価格の金額。仲介手数料を多く請求されることに注意!

仲介手数料を計算する上で、基準になる販売価格の金額は税抜き表示です

税込みの販売価格で計算されてしまうと、負担する手数料が多くなります。

ここにも仲介手数料を払う上で注意が必要です。

仲介手数料の税込み価格・税抜き価格の例+ クリックして下さい

販売価格   4,160万円 土地2,000万円 建物2,160万円とします。

販売価格だけで計算してしまうと4,160万×(3%+6万)×税=1,412,640円になりますが、実際はこれで請求したら、宅建業法違反です。

仲介手数料は税抜き表示で計算しなければいけません。その際に土地には税金がかからないということもポイントです。

税抜き後で計算すると、建物価格2,160万円は(税抜き)2,000万円です。

建物2,000万円+土地2,000万円の=4,000万円で計算する必要があります。

4,000万円の手数料は1,360,800円になりますので、税抜き価格と税込み価格で計算するだけで、約5万円も多く手数料がとられてしまうという計算です。

このようなミスをする不動産屋は結構あります。

私も仲介会社に税込みで計算された経験が4回ほどあるので、仲介会社経由で購入する方は注意しておきましょう。

(大手のリハウス・リバブルなどは大丈夫です。)

 

建売の営業トークの「第三者の検査を受けている」はあてにしない。ホームインスペクションも検討

 

建売住宅を購入する前に、ホームインスペクションをオススメしております。

ホームインスペクションとは、第三者機関が有償で、「住宅の基本的構造部・配管工事・建物の傷・設備動作の不具合」などをすべてチェックすることです。

ホームインスペクションの主な会社は、サクラ事務所さんが有名ですが、費用は大体6万円~7万円程度になります。

ただホームインスペクションを受けると売主に伝えると、売主からしてみれば面白くもありません。

 

売主からしてみればホームインスペクションの対応は結構面倒なので、建物完成時に第三者機関から検査を受けているという営業トークでインスペクションをさせない会社もあります。⇒私も使ってました。

またパワービルダー系の建売業者は、簡単な補修について、補修屋ではなく営業マンが補修します。(補修はうまいです。)

よってホームインスペクションはものすごく嫌がります。

最悪の場合、あなたに売却をせずに、ホームインスペクションをしないほかのお客様に売却することになるかもしれません。

(売主も買主を選べることを忘れてはいけません。)

しかしそれでも完了検査という言葉に騙されてはいけません。

 

実は完了検査とは完成された建物主要構造部分の検査を行わないからです。

ココがポイント

・道路斜線・北側斜線などの斜線制限を満たしているか?

・非常用侵入口の寸法が規定に達しているか?(3階建てから)

・建築確認済証通りに建てられているか?(寸法等)

いかにも役所の審査というので、厳しい審査を受けていると思われがちですが、現実は違います。

完了検査は15分~30分程度で終わる為、建物の構造部分の検査は行わず、完了検査とは設計通りに建築されているかのみの確認しかしません。

よって完了検査を受けたからと言って、安心してはいけないのです。

本当に安心して住みたいのであれば、ホームインスペクションは事前にお金を出してでもやっておいた方が良いのです。

 

また中古住宅を購入する場合、2018年4月からインスペクション実施の有無を、確認することが義務づけられました。(行う義務ではない)

中古物件は新築物件と異なる点があり、売主が業者ではなく個人の方になることです。

トラブル防止のために事前にインスペクションを行っておいた方が良いでしょう。

特に下記の記事でまとめているポイントは絶対の確認事項になります。

ジョブチューンの欠陥住宅Gメンから学ぶ欠陥住宅の5つの特徴と対応策

 

建売の値引き交渉は契約時にはもう遅い!必ず購入申込書を記入する時に行う

 

建売住宅の値引きにはタイミングが存在します。

まちがっても契約日当日になって値引き交渉を行ってはいけません!

売主からしてみれば、購入申込書記載されている金額であなたと契約しに来ております。

それなのに当日に「値引きしろ!」は詐欺同然です。

 

こういうお客様は残念ながらたまにいます。

契約時の値引き交渉は、売主からの信頼を失うし、物件によっては売主にしてみれば別のお客様と契約する方向で進めるかもしれません。

値引き交渉を行うタイミングは、契約前の購入申込書を記入時に、購入する金額を記載します。

書面で値引き交渉を行うのです。

サービス工事などもこ行ってほしい場合も、購入申込書にその旨を記載しておきましょう。

何もせず、契約するのはめちゃくちゃもったいないですよね。

 

建売契約時の手付金の額をできるだけ少なくする。

 

不動産取引において、手付金とは契約の証として売主に対し、購入価格の一部としてお金を支払うことを言います。

手付金を払う理由は、解約時のペナルティの担保です。

買主が後から契約を解約をする際に、手付解除といって、契約時に預けている手付金を放棄することで解約することができます。

逆に売主が契約を解除する場合は、買主から預かった手付金を返却し、更に手付金の額を買主に支払わなければなりません。(手付倍返し)

 

手付金の相場は、完成物件の場合は、「販売価格の10%まで」未完成物件の場合は「販売価格の5%まで」が一般的です。

それ以上の手付金を預かる場合は、銀行に供託しなければなりません。

仮に販売価格が4,000万円の未完成物件の場合、手付金は200万円が限度です。

この場合200万円の手付金を用意しがちですが、手付金200万円で契約してはいけません!

 

解約するリスクを全く考えていないからです。

買主側から解約の申し出は割と結構あります。(建物の不具合・周辺環境の認識違い・自己都合の場合など・・)

不動産営業マンが手付金の設定を高くする理由としては、上記の理由で簡単に解約させないために、あえて上限ギリギリの手付金の額を請求しようとします。

 

もし仮に解約したとしても、手付金の額が大きければそれがすべて利益になるので、解約をする必要がない業者からしてみれば、買主から手付金を多く取るのはごく自然のことです。

ここで建売住宅の購入する方は手付金の認識を改めてほしいのですが、

 

手付金は残金決済が終えるまで、物件価格に充当されない!

 

です。

買主の立場からしてみれば、手付金は少なければ少ない方がいいです。

建売住宅の契約時の手付金は、50万程度で十分です。

お客様の中には自己資金を沢山もっていれば手付金を多く払いがちですが、手付金が残金決済が終わるまでは販売価格に充当されないので、手付金の支払う額は少なくすることが解約する場合の損失額を抑える事になります。

 

私も営業マン時代、細い上に、クレームを言ってきそうなお客には高い手付金を要求してました。

解約する可能性があるからです。解約しても会社が損しないように手付金は宅建業法上ギリギリの設定しておくのです。

手付金を払うタイミングはいつ?新築物件の金額の相場と4つの注意点

 

これが建売業者の考えです。やめたからこそ言えることがあります。

 

本当に良い建売住宅は専任返しというネットには載せない紐付き物件にある。【ここを見つけられるか?】

 

最後の建売住宅購入の注意点ですが、あなたがSUUMOなど見ている物件以外にも、建売住宅がかなり多く存在するということです。

つまり未公開物件の存在です。

未公開物件がどれくらいあるかというと、販売されている物件の約2~3割は未公開物件だといわれております。

つまりSUUMOなどで一生懸命探していても、本当に良い2~3割の物件を見逃していることになります。

 

紐付き物件は大抵、相場よりも安くてよい条件の建売が集まりやすいんです。

 

よって物件探しさえうまくいけば、「建売でよかった」ってことにもなります。

 

ではなぜ、SUUMOなどのネットに掲載されていない物件が存在するのでしょうか?

それには建売業者が用地仕入れをする際の仲介会社との契約条件が関わってきます。

建売業者が用地を購入する場合、土地を売りたいというお客様から購入していると思われがちですが、実は違います。

正確に言うと、仲介会社さんが、土地を売りたいというお客様の土地を建売業者に紹介しているのです。

 

つまり建売業者にとっては、一般のお客様よりも不動産会社のほうが大切になってきます。(用地が仕入れられなくなる為。)

仲介会社から紹介あった土地を購入した建売用地は、紹介してくれた土地に対しては、契約した仲介会社にしか取り扱いができない物件として販売します。(専任媒介以上の契約or口頭の約束)

契約を結んだ仲介会社は、自社しか取り扱いができない物件をSUUMOに載せるということは一切しません。

なぜならほかの不動産会社に情報が漏れてしまう上、わざわざ広告料を払って未公開物件を公開する理由がないからです。

未公開物件を手にした仲介会社は、当然両手仲介を狙います。(売主・買主からそれぞれ手数料をもらうこと)

 

それをSUUMOなどに公開物件をしてしまえば、問い合わせは増えるものの、ほかの不動産会社がお客様と連れてきて契約になってしまえば、片手仲介になってしまいます。(収入半分)

よって多くの仲介会社をはじめとする不動産会社は、未公開物件をSUUMOなどにオープンしないのです。

*当然建売業者がSUUMOなどで広告掲載する事はできません!そんなことをしたら仲介会社との信頼関係が壊れてしまいます。

 

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なぜか?

多くの建売業者が用地仕入れをする際、仲介会社の紹介で土地を購入している手前、契約した仲介会社にしか取り扱いができない物件として販売します。(専任媒介:コレが未公開物件)

また場所の良い自社限定物件も、SUUMOやホームズに掲載せずに自社の顧客情報だけで契約すれば、仲介手数料が掛からず安く済みます。

そもそも条件の良い売れる物件に、わざわざ広告料を払って未公開物件を公開する理由がありません。

 

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まとめ:建売購入は契約前にどこまでチェックできるかで決まる。

 

建売住宅のリスクと言われる品質については、ホームインスペクションを行えばよいという知識だけで解決ができます。

今回ご紹介させていただいたのは注意点は、行動しなければならないこともあるので、大変だと思います。

 

しかし何千万円する買い物になりますので、ここは賢くスマートに条件に合う物件を購入したいものです。

ここ最近の不動産取引は、購入者の情報の質が求められてきている時代になりつつあります。

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