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建売の諸経費は売買価格の何パーセント?平均費用を元プロが解説【14項目有】

投稿日:2018年5月1日 更新日:

建売住宅に関わらず、家を購入するには諸経費がかかります。

住宅は金額が大きい為、諸経費の金額もそれなりに必要になります。

逆に諸経費内容と安くするテクニックを知れば、100万円ほど安くなると言っても過言ではありません。

今回は建売住宅購入時に必要な諸経費の金額の目安と、諸経費の支払タイミングについてご紹介させていただきます。

元不動産屋:秋 だい

諸経費の相場等を事前に知っておくことで、不動産屋に質問・相場以上の金額を請求されずに済みます。

本記事は長文記事になりますが、知らないうちにお金だけ損しないように、相場観を身につけて貰えれば幸いです。

 

Contents

建売購入時の諸経費は売買価格の何パーセント?

 

建売時の諸経費を先にまとめます。下記をご覧ください。

諸経費の項目金額の目安支払タイミング支払先
手付金未完成物件;売買価格の5%
完成物件:売買価格の10%
契約締結時売主
仲介手数料売買価格(税抜)の(3%+6万)×税契約時に半金・決済時に半金仲介会社(いない場合は不要)
印紙代売買価格1,000万以上 1万円
売買価格5,000万以上 3万円
契約時(契約書に貼る印紙)売主
住宅ローン事務手数料54,800円~162,000円の間が相場(会社による)引き渡し時に支払い。売主or仲介会社
所有権移転登記・設定登記
30万円~50万円引き渡し時に支払い司法書士
表題登記費用・家屋証明取得費用8万~15万程度
引き渡し時にお支払い土地家屋調査士(測量士)
固定資産税清算金・都市計画税清算金2万~15万程度(土地のみ)引き渡し時に支払い
売主
住宅ローン実行時事務手数料32,400円~5万円引き渡し時に銀行引き落とし銀行
金銭消費貸借契約時の印紙代2万~6万
(変動金利か固定金利で変わる)
金銭消費貸借契約時銀行
住宅ローン保証料100万円の借り入れに対して約2万円
*金利上乗せで払わなくてもよい。
引き渡し時に銀行引き落とし銀行
適合証明書発行代(フラット35を使用する人のみ)10万円~15万程度引き渡し時に支払い売主or設計会社
火災保険・地震保険20万~60万円
家財保険と建物評価額で金額が変わる。
引き渡し後1カ月~2カ月の間保険会社
オプション費用(カーテンレール・網戸設置)15万~20万程度
パワービルダー系の物件は必須。
引き渡し時に支払い売主
不動産取得税新築建売は基本0円
マンションは20万程度
引き渡しから半年後都道府県

建売住宅の諸費用の目安を結論から申し上げると・・・

☑仲介会社経由で購入する場合の諸経費の目安は販売価格の8%~10%程度

☑売主直売で購入する場合の諸経費の目安は販売価格の5%~8%程度

になります。

 

諸経費の項目はかなり多いですが、どれも大事な諸経費の項目になりますので、1つずつ解説していきます。

建売諸経費14項目の平均相場は

手付金は売買代金の5%程度が相場だが、できるだけ多く払わないようにする。

 

手付金とは、売買契約時に契約の証として売買代金の5%程度を売主に支払う必要があります。

支払った手付金は、売買代金の一部として充当されるので、物件の引き渡しの際に支払う金額は(残代金ー手付金)になります。

また手付金は解約手付とも呼ばれており、契約解約時に手付金を放棄することで、手付解約を行うことができます。

よって購入後に万が一近隣住民や、近隣施設がどうしても気に入らないなどの理由から解約する場合、手付金を放棄する必要はあります。

 

手付金の額が大きければ、解約する際の費用負担のダメージが大きいです。できるだけ手付金の支払う金額を少なくするのがリスク回避のコツです。

手付金は、残代金支払い時に初めて、物件価格に充当されるお金です。いつでも返却してくれるお金ではありません。

実質、手付金は実質物件価格以外に必要な諸経費の金額ではないものの、引渡し前に必要なお金です。

物件価格の5%まで払わなくても50万円程度で契約するようにしましょう。

手付金を払うタイミングはいつ?新築物件の金額の相場と4つの注意点

 

仲介手数料は販売価格(税抜)の(3%+6万円)×1.08が上限。仲介手数料支払いは解約時で支払う必要あり。(100万円~150万程度)

 

仲介会社を利用して物件を購入した場合、販売価格の税抜き価格から(3%+6万)×税金の手数料の支払いが必要になります。

仲介手数料の金額は交渉して減額してもらうことも可能です。(あんまりお勧めしません。)

仲介手数料の支払方法は、会社によってまちまちですが、契約時に半金・物件の引き渡し時に半金を支払うスタイルが一般的です。

諸経費も銀行から借り入れするお客様の場合は、仲介手数料の半金が契約時に支払えないケースもあります。

 

諸経費分の自己資金が全くない人は、仲介会社に手数料の支払時期を相談する必要。

仲介手数料の支払いについての注意点は、買主都合の解約は手数料を支払う義務があります。

仲介手数料の支払義務は物件を引き渡した時ではありません。契約成立に発生します。

解約したところで「仲介手数料は無しね」はNGです。

 

仲介手数料を支払う必要のない、売主直売物件を購入できれば、建売住宅の諸経費はかなり安くなります。

売主から直接購入するための方法・裏技は売主経由の建売は購入可能?売主物件の探し方とメリット・デメリット6選で紹介してます。

ココに注意

販売価格   4,160万円 土地2,000万円 建物2,160万円とします。

販売価格だけで計算してしまうと4,160万×(3%+6万)×税=1,412,640円になりますが、実際はこれで請求したら、宅建業法違反です。

仲介手数料は税抜き表示で計算しなければいけません。その際に土地には税金がかからないということもポイントです。

税抜き後で計算すると、建物価格2,160万円は(税抜き)2,000万円です。

建物2,000万円+土地2,000万円の=4,000万円で計算する必要があります。

4,000万円の手数料は1,360,800円になりますので、税抜き価格と税込み価格で計算するだけで、約5万円も多く手数料がとられてしまうという計算です。

売買契約時に貼付する印紙代(1万)

 

売買契約時に契約書に貼る印紙代は買主負担になります。

売買価格に合わせて印紙を貼付する必要があります。

印紙代は1,000万円~5,000万円の場合は1万円

5,000万円~1億は3万円になります。

ほとんどの契約は印紙代は1万円です。下記にて印紙税の注意点をご紹介してます。

5000万円以上の建売は要注意。印紙税が2万安くなるかもって話

 

住宅ローン代行事務手数料は会社によって費用が違う!(5万~15万)

 

住宅ローン代行事務手数料とは、不動産会社にローン審査を代行手数料のことを指します。

ローン代行事務手数料の相場は5万(税別)~15万円(税別)が相場で、会社によってはローン代行事務手数料が無いところもあります。

 

ローン代行事務手数料を支払ってまで不動産会社にローン審査を頼むメリットは2つあります。

不動産屋にローンを代行するメリット

☑自分で審査を行う手間が省ける(時間的メリット)

☑不動産会社と銀行担当者による特別金利+審査基準が緩くなる。

 

不動産屋にローン審査を代行してもらえれば、自分でローン審査を自分で行う必要はありません。

更に重要なのは、不動産会社と銀行担当営業+銀行と提携を結んでいる場合があり、その不動産屋経由によって、銀行が特別金利・審査基準を緩くしてくれる場合があります。

[voice icon="https://xn--m9jq034wlmltzdpwf98c3t1dybzb.com/wp-content/uploads/2018/04/家(背景白).jpg" name="元住宅営業マンの大月" type="l"]同じ人を審査する場合、銀行は審査を依頼された不動産屋によって、銀行は優遇金利を0.1%~0.2%も変わる場合があります。不動産会社の銀行との提携状況によって特別金利は存在します。[/voice]

 

所有権移転登記・設定登記は住宅ローンの借り入れが少ないほど安い。(20万~50万)

購入する建売住宅を売主から買主への所有権移転する際にの登記を所有権移転登記、住宅ローン借入時に銀行が土地と建物を担保設定することを設定登記と言います。

所有権移転登記の費用は、半分以上税金です。

購入する不動産の評価額が高ければ高いほど、税金も高くなります。

設定登記については、借入額は多ければ多くなるほど高くなります。

 

これらの2つの登記を残代金支払い後、司法書士が法務協にで登記申請をします。

よって司法書士にも10万~15万程度の報酬額を支払うことになります。

 

表題登記費用・家屋証明取得費用 10万程度が相場

 

表題登記とは、建物の構造の登記です。

建物は完成しても、権利上では人間でいう出生届をしていない建物になります。

そこで土地家屋調査士に依頼して、建物の構造の登記(表題部登記)を行う必要があります。

建物の所有権を得るために表示登記は必要なことなので、素直にお金を支払いましょう。

家屋証明書とは、購入する建売住宅が投資用ではなく、居住用として購入する事を証明する為に必要です。

 

なぜ居住用に購入する事を証明しなければならないかというと、土地の所有権移転登記時にかかる登録免許税の減税措置を受ける際に必要だからです。

家屋証明書を取得しないまま、所有権移転登記を行うと、登録免許税が3倍程度になります。

 

固定資産税清算金・都市計画税清算金(2万~15万程度:土地のみ)

 

固定資産税清算金・都市計画税清算金とは、すでに1年分の固定資産税・都市計画税を支払っている売主に対して、引き渡し日から、その年の12月31日までの日割り清算を行います。(土地のみ)

仮に4月1日に引き渡しを受けた場合は、8カ月分の固定資産税・都市計画税を日割り精算します。

すでに固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日現在所有者に対して課税されます。

 

日割り清算の為、引き渡し日が12月31日までに近ければ近いほど、固定資産税清算金・都市計画税清算金は安くなります。

新築戸建ての場合、建物の固定資産税は売主が負担する為、請求されません。

しかし中古物件の場合は売主が個人の方になる場合もあります。契約内容によっては、建物の固定資産税・都市計画税も日割り計算により清算対象になる場合もあります。

中古住宅の固定資産税の目安はいくら?築20年の一戸建ての税額を計算した結果

 

 

住宅ローン実行時事務手数料(3万~5万:税別)

 

住宅ローンを使用する場合、銀行さんに対しての事務手数料を支払う必要があります。

事務手数料の相場は3万~5万(税別)です。

支払タイミング・方法については、残代金支払い時に、借入額から住宅ローンが差し引かれるケースがほとんどです。

 

金銭消費貸借契約時の印紙代(2万円)

 

金銭消費貸借契約とは、住宅ローンの借りる際に、銀行と契約する際の契約書に貼付する印紙代です。

銀行との契約タイミングは、引渡し前の残金決済実行日から3営業日前~2週間前に行います。

 

住宅ローン借入時の保証会社に払う保証料(100万円借り入れに対して2万程度)

 

住宅ローンがなぜ通常のローンよりも低金利で貸し出ししているかというと、銀行が買主に貸し出しする住宅ローンは、仮に返済が滞ったとしても、保証会社によって補償されるため低金利で貸し出しすることができます。

つまり銀行にとっては貸し出しするリスクが少ない商品が住宅ローンになります。

銀行が貸し出しした住宅ローンの保証がを受けるためには、保証会社に保証料を支払わなければなりません。

その相場として、100万円の貸し出しにつき2万円になります。(35年ローンの場合・20年ローンの場合は100万円当たり1.6万円程度)

 

仮に4,000万円の住宅ローンを組んだ場合、銀行の保証料が約80万円程度が必要になります。

住宅ローン保証料はいくら?一括払いと金利上乗せどっちが得かを解説

 

適合証明書発行代(フラット35を使用する人のみ)

 

使用する住宅ローンが都市銀行・信金からの借り入れではなく、フラット35にて借り入れする場合は、購入する住宅の建築技術を証明する為に、適合証明書を取得しなければ、フラット35で借り入れすることはできません。

費用としては、10万円程度~15万円程度になり、購入する売主業者によって費用が変わってきます。

尚、適合証明書を発行するためには、第三者機関による設計審査と現場審査を行わなければ発行されず、発行までに最低でも2週間は必要になります。

 

適合証明書が必要になるのは、銀行とのローン契約(金銭消費貸借契約時)までです。

いきなりフラットを使いたいといわれても売主は対応できませんので、都市銀行の住宅ローンを使用するか、フラットを使用するかを早めに決めてもらう必要があります。

 

火災保険・地震保険(20万~60万円)

火災保険・地震保険については、保険の期間・建物の評価額の設定などのプランによって費用が大きく異なってきます。

仮に建物評価額を1500万円にし、建物のみの保証を10年間にした場合は、火災保険・地震保険合わせても20万円程度ですが、建物評価額を2000万円にし、家財保険1,000万・水災保険もプラスした火災保険・地震保険の場合は、60万程度まで保険料が上がります。

また購入する土地の防火地域の内容によっても金額が上限します。

複数社の火災保険の見積を取り、安い上にプラン内容が充実している保険会社を使用することが大切です。

 

オプション費用(カーテンレール・網戸設置)15万~20万

 

飯田グループなどのパワービルダー系の建物を購入する人あるあるな事ですが、ワービルダー系の建物に「カーテンレール・網戸」が入っている物件はありません。

徹底的なコスト削減を追求した結果、カーテンレール・網戸はいらないとなったのかもしれませんが、網戸がないと窓が開けられないし、カーテンレールがないと夜電気をつけた時に、部屋が丸見えになってしまいます。

 

網戸・カーテンレールを設置する際に15万~20万円のオプション工事費用を取られます。

パワービルダー系の売主も「網戸・カーテンレール」が必要なことはわかっております。

売主のオプション工事のセットの中にも「網戸・カーテンレール」の取り付けがあるぐらいです。

また車庫2台の物件で、車庫1台分の土間コンクリート工事は無料ですが、2台以降の土間コンクリート工事は有料になるケースもあります。

パワービルダー系の建物を購入する人は、通常の建売住宅を購入するよりも、オプション工事費用がかかる事を踏まえて値引き交渉をしましょう。

 

不動産取得税は注文住宅・中古住宅の場合は建物分の税金が請求される場合がある。

 

不動産取得税とは、不動産引き渡し後から半年後を目安に税金を支払わなければなりません。

あれって忘れかけたころに来るんですよね。(笑)

税金を払う相手は都道府県あてになります。(普通徴収)

不動産取得税の税金は、土地・建物それぞれの評価額に対して3%の課税がされます。

評価額が1200万円の建物であれば、36万円の税金が請求されます。

しかし不動産取得税には減税措置が適用されます。新築建物の減税措置は最大1,200万円です。

 

減税措置を使用すると、1200万の評価額の建物であれば、不動産取得税はかかりません。

(1,200万円ー1,200万円×3%)=0円

よって建売住宅で建物評価額で1,200万円も評価されている建物は基本的に存在しません。良くて1,000万円です。

※建物の評価額は業者の利益を引いた額で計算しております。よって1㎡あたり8万~9万円で計算する事が多いです。

 

100㎡の建物の場合、900万円程度が建物の評価額になります。

ココに注意

注文住宅の場合、建物の評価額が1,200万円を超えているケースが多々あります。

この場合、不動産取得税がかかります。

中古建ての場合、減税措置の金額が1,200万円から最低150万円までに減ってしまいます。減税措置の金額によっては不動産取得税がかかります。

土地にも同様な減税措置がある為、不動産取得税はかかりません。不動産取得税については、下記の記事で詳しく解説いたします。

不動産取得税の目安金額はいくら?新築戸建ての税額を計算して解説

 

注文住宅の場合は建売住宅に比べてさらに諸経費がかかる。(水道負担金・上下水引込代・地盤改良費など)

注文住宅独自でかかる諸経費

☑水道負担金(10万~20万)

☑上下水引込代(50万~70万)

☑地盤改良代(0円~100万)

☑つなぎ融資の諸経費(10万円~*借入金額による)

注文住宅を検討している人は、建売住宅で支払う諸経費にプラスして上記の項目の諸経費がかかります。

上記の3つの費用はつまり宅地造成費に使われる項目です。

建売住宅の場合は、これら3つの項目を売主業者が負担してくれます。(販売価格の中に含まれている。)

更に土地なし客の場合は、土地を購入する際のつなぎ融資費用の諸経費がかかる事を忘れてはいけません。

土地単体では住宅ローンを使用することができませんので、つなぎ融資を使用する必要があります。つなぎ融資の借入時に必要な保証料は10万円~です。

注文住宅の諸経費の目安は、土地+建物の売買金額の15%程度が諸経費になります。

購入する土地によっては下記のような最悪なトラブルに巻き込まれます。

 

まとめ:建売の諸経費を覚える必要はない。売買価格の8%と覚えればOK

 

何千万円もする買い物ですので、諸経費の数もかなり多いです。覚えるのも大変だと思います。

もう一度建売住宅の諸経費の目安を申し上げますが、

 

☑仲介会社経由で購入する場合の諸経費の目安は販売価格の8%~10%程度

☑売主直売で購入する場合の諸経費の目安は販売価格の5%~8%程度

です。

とはいえ、明らか高いものについては平均価格を調べつつコストカットをしていくのが重要になります。

ぜひこの記事を参考に資金計画を立ててもらえれば幸いです。

元不動産屋:秋 だい

建売住宅の諸経費以外にも、引っ越し代と家具新調費用がプラスされます。

諸経費+100万円は最低でも準備しておきたいところです。

貯金なしのマイホーム購入でローンが払えず自己破産しない為の4つのルールとは

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