資金計画・住宅ローン・税金

フラット35の団体信用生命保険に入らないは実は賢い?メリット・デメリットを徹底比較

投稿日:2018年5月6日 更新日:

2017年の9月末は1,000万円に対して、年間35,800円も任意の機構団信を払っておりましたが、同年10月から都市銀行同様に金利に団体信用生命保険を含むタイプに変更になりました。

これにより、0.28%の金利を上乗せすれば団体信用生命保険に加入することができるようになったのです。

現在ではフラット35で団体信用生命保険をつけるのが当たり前になってきております。

 

しかし私はあえて、ラット35では団体信用生命保険に入らず、収入保障保険を使用するメリットがあることも、紹介したいと思います。

 

収入保障保険というのは、被保険者(ローン借り入れ本人)が亡くなった場合、毎月決められた額(月々のローンの支払額分)を年金という形で支給される保険です。

※受け取れる月々の収入額に応じて、保険料が高くなります。

今回はフラット35で借り入れするときに団信に加入・未加入のそれぞれのメリット・デメリットを徹底比較してみます。

元不動産屋:秋 だい

フラット35で使用する保険:団体信用生命保険VS民間の生命保険を徹底比較してみました。

非常に参考になると思いますので、最後まで読んでいただければ幸いです。[/voice]

Contents

フラット35の団体信用生命保険に入らない2つのメリット(収入保障保険を使用する場合)

 

[box class="glay_box" title="フラット35の団体信用生命保険に入らない2つのメリット"]

☑ローンの審査金利が安くなる。(年収が低い人は団信なしの方が審査が通る)

☑生命保険控除が使える。(所得税・住民是が節税できる)

[/box]

1つずつ解説していきます。

 

ローンの審査金利が安くなる。(年収が低い人は団信なしの方が審査が通る)

 

フラット35の収入面での審査時の際、審査月の金利が審査金利になります。

2018年12月の金利は、団体加入時で1.41%、団信未加入時で1.21%になる為、審査金利が0.2%安くなります。

審査金利がたったの0.2%しか変わらないんでしょっておもったら大間違い!

年収400万円の人で比較すると、1.41%の審査金利時では3,860までの借入可能額から、1.21%になると3,990万円と約130万円分も借入れ額可能額が増えるのです。

必要収入の差が10万円以上も差が出てきます。

また返済比率が高くなると、携帯代の本体の分割払で審査NGになることもあります。

携帯電話の支払い遅れが命取り?住宅ローンと携帯代の滞納リスクを元プロが解説します。

 

1年間で10万円も給料が上がるような会社はそう多くはありません。

10万円の給料が上がる会社の特徴としては、歩合給・ホワイトカラーの会社ぐらいでしょうか?

今の世の中収入UPが期待できない時代の為、入社する会社によっては、低収入のまま住宅ローン審査を行わなければならないもあります。

そんな時に、審査金利を下げて審査するのは有効な手段にもなります。

 

あと一歩でローンが通るとした場合、審査金利を下げて再審査を行うのも一つの手段になりえます。

 

生命保険控除が使える。(所得税・住民是が節税できる)

 

団体信用生命保険未加入の最大のメリットは、生命保険控除が使えるということです。

団体信用生命保険では生命保険控除を使用することができません。

所得税・住民税のベースになる所得から、所得税にかかる所得を最大40,000円、住民税にかかる所得を最大28,000円減らすことができます。

所得税
区分
年間払込保険料額
控除される金額
一般生命保険料・
介護医療保険料・
個人年金保険料
(税制適格特約付加)
20,000円以下 払込保険料全額
20,000円超 40,000円以下 払込保険料×1/2+10,000円
40,000円超 80,000円以下 払込保険料×1/4+20,000円
80,000円超 一律40,000円
住民税
区分
年間払込保険料額
控除される金額
一般生命保険料・
介護医療保険料・
個人年金保険料
(税制適格特約付加)
12,000円以下 払込保険料全額
12,000円超 32,000円以下 払込保険料×1/2+6,000円
32,000円超 56,000円以下 払込保険料×1/4+14,000円
56,000円超 一律28,000円

出典:保険の窓口

 

住宅ローンの為以外にも、ご自身の生命保険料もこちらの金額に算出することができますので、年間80,000円の保険料を支払っている家庭は多いと思います。

仮に生命保険に80,000円払っていたとした場合、所得税が年額40,000万円安くなるわけではありませんので注意してください。

所得税にかかる所得が40,000円安くなるということです。

 

多くの方は、所得の10%程度を所得税として納めている為、生命保険控除で安くなる所得税は4,000円程度です。

住民税に関しても、所得税の計算と同様に27,000円安くなるのではなく、計算対象になる所得が27,000円安くなるということです。

住民税の場合も、所得に対して多くの方が10%納めておりますので、生命保険控除で安くなる住民税は2,700円程度になります。

 

ほかにも介護医療保険・個人年金保険料にもそれぞれ控除はありますが、今回は収入保障保険を使用した場合の話なので、団体信用生命保険に加入したときと比べて、年間約7,000円程度の税金が戻ってきます。

生命保険控除と住宅ローン控除は別物ですから、確定申告時に両方の恩恵を受けることが出来るのが、フラット35の団体信用生命保険に入らない最大のメリットになります。

住宅ローン控除はいつからもらえる?住宅ローン控除の申請方法と3つの注意点とは

 

団体信用生命保険未加入の2つのデメリット

ココがポイント

☑フラット35で団信に加入しないと金利が0.08%負担することになる。

☑保険金を受け取る際に相続税がかかる。保険を使わなければ払う必要がなかったってことになるかも

1つずつ解説していきます。

フラット35で団体信用生命保険に入らないと金利が0.08%負担することになる。

ココがおすすめ

☑ローンの審査金利が安くなる。(年収が低い人は団信なしの方が審査が通る)

☑生命保険控除が使える。(所得税・住民是が節税できる)

1つずつ解説していきます。

団体信用生命保険に加入しないと、団体信用生命保険に加入している人の保険料を0.08%分負担することになります。

仮に35年ローンの借入額3,000万円の団体信用生命保険料を負担している1.15%と、保険料を負担していない1.08%の差額を算出してみます。

 

3,000万を1.15%で借り入れすると、月々86,799円になりますが、3,000万円を1.08%で借り入れすると85,808円になる為、毎月991円も団体信用生命保険加入者の為に負担してあげていることになります。

991円を35年間負担すると考えると、約42万円分も総支払額が変わってきます。

借入金額が増えれば、もっと保険料負担が増えます。

 

保険金を受け取る際に相続税がかかる。保険を使わなければ払う必要がなかったってことになるかも

出典:日本生命

 

ローン借り入れをしている債務者が収入保障保険に加入したとします。

ローン借入の債務者が亡くなった場合、生命保険を受け取る際に、保険金が相続税の対象になってしまいます。

生命保険や、収入保障保険の保険金を受け取る際の相続時の生命保険の非課税枠は、非課税枠は相続する人数×500万円です。

 

仮に4人家族のうち、債務者が亡くなり、3人が相続対象人数になったら相続税の非課税枠はたったの1,500万円しかありません。

3,000万円の残債が残っており、仮に3,000万円分の生命保険・収入保障保険に加入していた場合、相続税の支払いで、下手するとローンの支払額が足りないという事態もありえます。

 

イ 上記1で計算した各人の課税価格を合計して、課税価格の合計額を計算します。

各相続人の課税価格の合計 = 課税価格の合計額

ロ 課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて、課税される遺産の総額を計算します。課税価格の合計額 - 基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)
= 課税遺産総額

出典:国税庁

 

上の国税庁の相続税の計算式に当てはめて考えてみると、相続する人数が3人の場合、4,800万円までが相続税の非課税枠になります。(3,000+600万×3人)

3,000万円の相当の保険金(収入保障保険を使用する場合)を受け取った場合、生命保険の非課税枠を使用すると、保険の評価額が1,500万円になります。

非課税4,800万円から1,500万円を引くと、3,300万円が残りの相続税の非課税枠になります。

もし・・・

 

購入した土地・建物の評価4,000万に+貯金額800万円があったとしたらどうなるでしょうか?

残りの非課税枠3,300万から引くと、相続税の対象が1,500万円になってしまいます。

1,500万円から2割課税されたら、300万円も相続税でとられてしまいます。

 

残りの住宅ローンの残債を払わなくてはならない為、結果的に600万円損することになります。

 

これが保険ではなく、団体信用生命保険でローンの残債を支払っていれば、300万円の相続税を支払わずに済みました。更にローンの残債も0円です。

最悪なシナリオですが、実際に起こりうる事です。

片方だけ団体信用生命保険に加入するペアローンなどは冗談抜きで要注意ですよ。

ペアローンを組んで後悔者続出している6つのデメリットと注意点を解説します。

次は団体信用生命保険に入る場合のメリット・デメリットを解説します。

 

フラット35の団体信用生命保険に入る3つのメリット

ココがおすすめ

☑手続きが簡単!万が一の時に安心、病気・事故でローン債務者が亡くなったときは、ローン残高0円になる。

☑団体信用生命保険は保険金を受け取るわけではなく、借金がなくなること!保険金受取時の相続税がかからない。

☑フラット35の団信の金利負担は0.28%ではなく、0.2%!実は団信未加入の人が0.08%の保険料を負担している事実。

1つずつ解説していきます。

 

手続きが簡単!万が一の時に安心、病気・事故でローン債務者が亡くなったときは、ローン残高0円になる。

 

団体信用生命保険の一番のメリットは、借り入れした本人が病気や事故で亡くなった場合、借り入れしていたフラット35の残債が0円になります。

残された家族への借金が減り、住まいだけでも残すことができます。

一方団信未加入の場合は、住宅ローンの残債が0円になることはありません。

生命保険の保険金で一括返済をするか、収入保障保険の場合は、毎月もらえる一定額の保険金を使用して住宅ローンの返済を行わなければなりません。

 

残された家族からしてみれば、住宅ローンを返済できるだけの保険に入っているからと言っても、保険金を受って、住宅ローンを払い続ける手間と負担を考えれば、結構なストレスになります。

 

それに比べて団信加入は、銀行に報告して必要書類を提出すれば、ローンの残債は自動的に0円になるので、手続きが簡単なのです。

後は物件についている担保権だけ外す手続きを行えば完璧です。

 

団体信用生命保険は保険金を受け取るわけではなく、借金がなくなること!保険金受取時の相続税がかからない。

 

団体信用生命保険の一番のメリットは、保険金を受け取る際の所得税がかからないということです!

意外と知らなかった方も多いと思います。

生命保険や、収入保障保険の保険金を受け取る際に、相続時の生命保険の非課税枠が存在するものの、非課税枠は相続する人数×500万円です。

仮に4人家族のうち、債務者が亡くなり、3人が相続対象人数になったら相続税の非課税枠はたったの1,500万円しかありません。

 

3,000万円の残債が残っており、仮に3,000万円分の生命保険・収入保障保険に加入していた場合、相続税の支払いで、下手するとローンの支払額が足りないという事態になりえます。

その点、団体信用生命保険はローンの残債が0円になるだけですので、相続税等の心配はありません。

もちろん、購入した物件については、相続税の対象になります。

 

フラット35の団信の金利負担は0.28%ではなく、0.2%!実は団信未加入の人が0.08%の保険料を負担している事実

 

2017年10月以前は、1,000万円の保険金に対して、35,800円の負担をしなければ、団体信用生命保険に加入することができませんでした。

実質の金利負担にすると、月々0.37%プラスと言われてました。

しかし2017年10月以降は、金利0.28%プラスすれば、団体信用生命保険に加入することができますと歌ってますが!

実際に、団信加入と団信未加入での金利負担の差は0.2%しかありません

 

ARUHI フラット35・ARUHI フラット35(リフォーム一体型) 全期間固定金利

ARUHI フラット35は、融資比率、団信加入・不加入によって金利が異なります。

団信加入(※1、※2)

借入期間 融資比率
借り入れ:9割以下、借り換え:10割以下 借り入れ:9割超10割以下
15年~20年 1.300% 1.740%
21年~35年 1.350% 1.790%

団信不加入(※3)

借入期間 融資比率
借り入れ:9割以下、借り換え:10割以下 借り入れ:9割超10割以下
15年~20年 1.100% 1.540%
21年~35年 1.150% 1.590%

出典:ARUHI 金利 2018年5月分

 

つまり、実際には団体信用生命保険に加入する人の実質負担金利というのは、0.2%になり、団体信用生命保険に加入していない人が、団体信用生命保険に加入する人の0.08%分の金利負担を負担してあげているのです。

 

フラット35は団体信用生命保険の金額が高すぎることから、フラット35を利用する人が伸び悩む傾向にありました。

[aside]団体信用生命保険の保険料が下がらなかった原因

保険料が高いから、フラット35を利用しない。➨保険の利用者が増えない➨利用者が増えないと保険料は下げられない

[/aside]

この悪い流れを断ち切ろうとして、団体信用生命保険を年額払いから金利負担に変更し、団信未加入の方にも少しだけ金利負担をしてもらうことで、団体信用生命保険料の実質金利負担を0.37%➨0.2%まで下げることにしたのです。

 

仮に35年ローンの借入額3,000万円の団体信用生命保険料を負担している1.15%と、保険料を負担していない1.08%の差額を算出してみます。

3,000万を1.15%で借り入れすると、月々86,799円になります。

3,000万円を1.08%で借り入れすると85,808円になる為、毎月991円も団体信用生命保険入らない人が、加入者の為に負担してあげていることになります。

 

991円を35年間負担すると考えると、約42万円分も総支払額が変わってきます。

今までの団体信用生命保険の保険料がほぼ半額になったみたいなものです。費用の面でのメリットは十分受けられます。

 

フラット35の団体信用生命保険に入る2つのデメリット

 

[box class="glay_box" title="フラット35の団体信用生命保険に入る3つのメリット"]

☑ローン審査の審査金利が厳しくなる。(低所得者には厳しくなった)

☑生命保険控除が使えない。

[/box]

1つずつ解説していきます。

 

ローン審査の審査金利が厳しくなる。(低所得者には厳しくなった)

 

団体信用生命保険に加入すると審査金利が、団体信用生命保険未加入時の審査金利ではなく、団体信用生命保険適用後の金利になる為、団体信用生命保険未加入の方と比べて審査金利が0.2%上昇します。

審査金利が0.2%高くなることで、必要収入の額を下記で算出してみます。

団信加入と団信未加入の収入面での審査の違い

前提条件:35年ローン、借入額3,000万円 借入金利は借り入れ9割以下を使用(団信加入:1.41%・団信未加入:1.21%)2018年12月の金利を適用、返済比率を年収400万円以下:30% 年収400万円以上:35%

※団信加入で3,000万円を借り入れするときの必要年収

3,000万を1.41%で借り入れすると、月々90,538円、年間1,086,456円になります。

・年間のローンの支払額を年収の30%とし、必要年収を計算します。

1,086,456円÷30%=362.15万円=必要年収370万円(一万円台は切り上げ)になります。

※団信未加入で3,000万円を借り入れする場合の必要年収

3,000万を1.15%で借り入れすると、月々87,653円、年間1,051,836円になります。

・年間のローンの支払額を年収の30%とし、必要年収を計算します。

1,051,836円÷30%=350.61万円=必要年収360万円(一万円台は切り上げ)になります。

必要年収が約10万円以上高くなる!という結果が分かりました。

当然借入額を大きくすれば、更にその差は広がります。

※必要年収以上の年収があっても、必ずローンが通るとは限りません。

 

たったの10万円と思うかもしれませんが、毎年年収を10万円上げることができるのでしょうか?

おそらく通常のサラリーマンでは難しいと思います。

必要年収が届きそうで届かない方は、収入保証保険を利用した団信未加入で借り入れするのも一つの選択肢になります。

 

生命保険控除が使えない。

 

生命保険控除とは、年間払い込んだ保険料に応じて、税金がかかる前の所得の金額が安くなります。

税率がかけられる所得が安くなることで、所得税・住民税が安くなるという制度です。

団体信用生命保険は生命保険の保険料に該当しない為、生命保険控除を使用することができません。

一方で団信未加入の場合は、民間の保険を利用することになりますので、生命保険控除の恩恵を受けることができます。

 

結局のところフラット35は団体信用生命保険の入らない方が賢いの?

 

この項目は、団信加入・未加入のメリットを知ってもらいたくて、最後にしました。

結論から言うと・・・

 

団体信用生命保険は入った方が安いです!!

 

持病が無い限り、フラット35で借入する際は団信加入することをおすすめします。

ではどれくらい安いかというと

3,000万を35年間借り入れし、団信加入時金利1.35%で借り入れすると、月々89,666円、未加入の場合月々86,799円

月々2,867円の差額の為、年間34,404円が団体信用生命保険料になります。

一方で、収入保障保険を使用した場合はどうなるか?

月々3,258円、年額にすると39,096円です。

オリックス生命でシミュレーションをした結果になります。

この見積もりの条件は、30歳男性、35年間支払い、被保険者が死亡時に、毎月9万円の保険金が受け取れるプランです。

ちなみにこの見積もりは、タバコを吸わない・血圧が110以下という健康体でのプランの為、タバコを吸っている人や高血圧の人は、月々の金額が高くなります。

 

まとめ

 

徹底比較結果:フラット35で借り入れする時は、団信加入できる人はおとなしく団信に加入しましょう。

 

機構団信時代は、収入保障保険を使用することで、保険料の35年間支払総額が、50万円~70万程度安くなっていたため、団体信用生命保険未加入の方が断然賢かったんです。

私もこの方法をお客様にご紹介しておりました。

ですが、時代が変わりフラット35の新しい団信になってこの方法は必要なくなりました。

しかし団体信用生命保険に加入するためには、健康面での審査が必要です。

 

ガンや大病を患ったことがある方は、団信の審査には通りませんので、代わりに医療保険や、生命保険を利用する際にこの記事で紹介している生命保険控除と相続税の注意点を参考にしてもらえれば幸いです。

下記に団体信用生命保険審査が通らないうつ病の住宅ローンの戦略をご紹介させて頂きます。

【悲壮】ブラック企業で消耗して鬱になると家が買えない?保険が使えない鬱でも住宅ローンを借りる3つの戦略とは

 

元住宅営業マン一押し!未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

不動産屋(商品開発)・住宅販売の実務や、実際に身内のために30社以上ハウスメーカーに問合せした経験から、本当にすごいと思ったサイトを厳選して紹介します。

タウンライフ家づくり

累計112万人が利用し、全国600社の大手ハウスメーカー&地元工務店から複数の間取り&資金計画が無料で手に入れられる相見積もりサイト。

プラン力は勿論・1つのハウスメーカーにとらわれないあなただけのオリジナルの家造りが出来ます。

本格的な資金計画が手に入るのはここだけです。

タウンライフ不動産

100人中44人が未公開物件が貰えたと好評!元ハウスメーカーが作ったサービス。

不動産業界の仕組みを理解し、未公開物件が手に入りやすいのが人気の特徴です。

独自の基準をクリアした全国300社の大手&地元不動産会社に直接問合せできる為、土地探しや都内の未公開物件はもちろんのこと、未公開の売主物件(仲介手数料不要)物件も手に入ることも場合もあるので土地探しには特にオススメ。

筆者も1件未公開物件貰った実績有り。

住友不動産販売株式会社

全国268店舗と三井のリハウスに続く不動産業界第2位に位置しますが、物件登録数はNO,1という実績があります。

売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者。

それくらいすごい会社ですし、個人的に売り買いのどっちの取引でもお世話になりました。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない住友不動産販売のみで扱う案件も多いので必ず1回は問合せしておいた方が良いです。

-資金計画・住宅ローン・税金

Copyright© 戸建て購入の教科書 , 2019 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.