建築条件付売地の条件を外していた私が教える3つのポイントと費用の相場とは?

注文住宅で家を建てようとすると、土地がなかなか見つからないという悩みに直面すると思います。

たまたま近所を歩いていたり、広告を見たりすると、安くて理想的な売地が販売されていることってありませんか?

 

その土地の主な特徴としては建売業者による「条件付き売地」と書いてあるケースがほとんどです。

 

条件付き売地とは、土地を契約後、土地の売主が指定するハウスメーカーと家を建てる請負契約を、3カ月以内に結ぶことが条件がある土地の事を指します。

つまりハウスメーカーが指定されいるので、あなたの希望している仕様・デザインが反映されるかはわからないというところになります。

もし希望しているハウスメーカーがあれば、条件付き売地で購入することは基本的に難しいのですが!

この土地の条件は外せる場合があります。

 

建売業者が購入する住宅用地は、一般の方が購入する売れ残りの土地よりも、好立地かつ好条件の物件が多い為、条件さえ外せれば、あなたの条件にあう土地を購入できるかもしれません。

元建売業者の私が、条件付き売地の条件外しの3つのポイントと、条件付きの費用の相場についてご紹介させていただきます。

 

条件付き売地の条件を外すための3つのポイント

建築確認申請の許可がでたら、そもそも交渉することができない

 

建売業者が建築条件付き売地で売り出しをするのは、販売開始を早めるためです。(早い段階での現金化)

これしかありません。

そして、建築確認申請が下りてしまえば、売地ではなく、建売住宅の売り出しになりますので、土地購入の話ができなくなります。

 

建売業者が建売住宅として販売活動をするためには、建売業者が企画した建物の建築確認申請が通り、建築確認番号を取得しなければ、建売住宅としての販売はできません。

建築確認申請から許可までは、2階建てで7日、3階建てで1カ月かかります。

 

実際には図面作成等をするので、1カ月以上はかかります。

 

建売業者は銀行から融資を受けて、土地を購入している為、1カ月間も販売せずに待っているだけで、銀行の利息を負担しなければなりません。

更に返済期限が1年以内と定められているケースも多いので、建築確認が下りるまでの1カ月間ももったいないと感じるのです。

そこで建築確認を取得する前であれば、条件付き売地として売り出しをして、お客様が条件を受け入れて購入してくれれば、お客様にあったフリープランで建築確認を再取得すればいいのです。

これを自由設計といいます。(注文住宅と言わないので注意。)

自由設計はどこまで?デメリットを知らずに注文するなら建売を買うべきって話

建築確認が下りる前の期間を狙って、条件外しの交渉をしなければなりません。

 

1棟現場の土地であれば条件は外しが通る可能性が高い。2棟以上の分譲地だと基本NG

 

建売業者が建売住宅を販売する経緯として、ただお金儲けをしたいから販売しているわけではありません。

多くの会社は自社の建物が立ち並ぶ街を作りたいのです。(ブランド化を図る戦略)

複数棟の分譲地の中に、1棟だけ違うハウスメーカーの建物があるだけで、違和感ありまくりです。

周りの眺望を乱すことに繋がる為、2棟現場以上の条件付き売地での条件外しは難しいと思った方が良いでしょう。

 

よって条件付き売地で狙いを絞るのであれば、1棟現場の土地を狙うべきです。

 

1棟現場の土地であれば、街を作る・眺望を乱すなどの話ではなく、土地をいくらで売却するかの話になる為、交渉のテーブルに乗りやすいです。

但し、年間棟数(実績)を増やしたいと考えている建売業者もありますので、この手の売主の場合は条件外しを断られるでしょう。

要は売主次第です。売主の見つけ方は下記にて具体的に解説してます。

売主経由の建売は購入可能?仲介会社泣かせの売主物件の3つの探し方を元建売屋が解説

 

条件外しの相場は、土地の価格を最低でも500万+土地造成費をUPした金額

 

建売業者は土地で利益を取るのではなく、建物で利益を取ります。

つまり建築条件付売地の条件を外すためには、本来、建売で得られるはずだった建物の利益分を土地価格に上乗せする必要があります。

この手のほかのサイトでは、土地価格の1割UPの価格などと言っておりますが、正直言って甘すぎます。

そんなんじゃ建売業者は条件を外しません。

 

最低でも500万円以上はアップさせるべきです。

なぜなら、多くの建売業者が1棟当たりの利益を500万円以上に定めていることが多いからです。

ただし、単純に500万円UPさせればOKかというとそうではありません。

銀行から事業計画書をもって融資を受けている手前、最低でも500万円以上の利益を取る必要があるということです。

 

すでに建売業者が土地を購入した際に、登記費用・建築確認費用・構造計算(3階建て以上の狭小住宅の場合)・上下水引込代などの土地造成費を負担している為、最低でも500万円+土地造成費(100万程度)を払わないと、条件を外さないです。

実際私(建売業者)が条件を外した際は、どうしても知り合いの工務店で建てたいというお客様がいましたので、会社に相談して、上記ぐらいの金額で条件を外して契約したことがあります。

 

良く最初は低い金額から交渉すべきだという方もおりますが、あまりにも低すぎる金額を提示したら、そもそも相手の建売業者は相手にしません。

建売業者からしてみれば、条件付売地は建売として販売すればいいだけの話なので、そこまで売り急いではいないのが現実です。

元住宅営業マンの大月
買主は土地の条件を外してほしいというスタンスになる為、どうしても弱い立場になりやすいということを前提に条件を外してもらう交渉を行う必要があります。

それだけ条件を外すのは難しいってことです。

 

条件を外して土地が買えた!その際に注意しておくべき2つのポイント!

瑕疵担保責任の内容を把握、上空越境・配管などの地中内越境は要注意!

 

条件が見事に外して、土地の売買契約を行う場合は、土地引き渡し後の不具合(瑕疵)が生じた場合の費用負担が、契約書どうなっているかを確認しましょう。

売主が宅建業者なので引き渡し日から2年以内の土地の不具合については、瑕疵として責任を負ってくれます。

その際に注意しておきたいのが、電線などの上空越境・隣の人の配管が越境していた場合です。

あなたは土地購入後、希望のハウスメーカーの建物をその土地に建築します。

 

その際に、上記の不具合が生じた場合、土建築がストップしてしまう可能性があります。

下記のつなぎ融資で高い金利を負担している手前、建築工事ストップにより、つなぎ融資で借りている期間を延ばされることだけは避けなければなりません。その際の費用負担などの有無が記載されているかを確認してください。

 

土地購入には住宅ローンが使えない。つなぎ融資の手数料と高い金利が必要になる。

 

住宅ローンを借り入れする条件として、居住する不動産に融資する手前、土地だけにローンは貸し出ししてくれません。

よって、住宅ローンよりも約4倍以上も金利の高いつなぎ融資を利用する必要があります。

 

更に、つなぎ融資で借り入れするための諸経費が10万円程度かかる為、これらの費用も用意しておきましょう。

建物が完成後、建物引き渡し時に、住宅ローンから土地+建物代の融資を受けて、初めてつなぎ融資で借りたお金を返済することができます。

条件付き売地を取得後、すぐにハウスメーカーに建築してもらうような段取りをしておくことが非常に重要で、つなぎ融資の高い金利を負担する期間が減り、総額的に安くなるからです。

 

良い土地を見つける為には、SUUMOやホームズを使用してはダメ!良い土地を持っているハウスメーカーや不動産会社に問い合わせをすべき!

 

しかし条件付き売地の条件を外せる方は最低でも600万円以上余裕があり、売主の売りたいタイミングが一致しなければ条件が外せないが現実です。

だからと言ってSUUMOやホームズなどのネット広告で探しての理想の土地が見つからないのがオチです。

そこで上記の悩みを解決する為に、元建売業者である私が全力でオススメしたいのが、タウンライフ家づくりというハウスメーカー・不動産屋に対して、無料一括問い合わせできるサイトです。

SUUMOやホームズで探しても、良い物件が見つからないのには理由があります。

不動産会社は、自社のだけのお客名簿内で売れなかった土地をSUUMO・ホームズなどに掲載して、問い合わせを取りに行こうとします。

SUUMOやホームズは長期的な掲載料がほしい為、できるだけ長く掲載してくれる物件(問い合わせはあるけど、売れない物件)の掲載を求めて、不動産屋に営業します。

あなたが探しているSUUMOやホームズは、あなたの意思よりも、不動産会社の意思の方が大切なのです。だって不動産会社はお金くれるしね。

 

実際、あなたが一生懸命探している条件を満たす土地というのは、SUUMOに掲載する前に不動産会社の名簿内のお客様で売れてます。

(私もそれだけで完売させたこともあります。)

またSUUMOやホームズからしてみれば、掲載する物件が良い土地・悪い土地でも1件当たりの単価は同じです。

 

むしろSUUMOやホームズからしてみれば、なかなか決まらない物件を永久的に掲載してもらえれば、毎月お金は入ってきますが、良い物件の場合は、すぐに売れてしまうので、なかなか売れない物件を掲載しておく方がSUUMOやホームズからしてみれば、都合がいいのです。

このことから、SUUMOやホームズに掲載されている物件は見公開時に条件が悪かった物件です。

つまりあなたにとって条件に合わない物件ばっかりというこという現実。

 

特に、かなり難しい「建築条件付売地」の条件の外し方を見ているあなたにとっては、SUUMOやホームズに掲載されている物件を一通り探した方のなのでしょう。

最終的にはあなたが探している理想の土地が見つからず、しびれを切らして最終的には妥協する購入になるか、買わないかのどちらかになるのが目に見えてます。

あなたが土地探しがうまくいかないのには必ずわけがあるのです

これからは、ネットの売れ残り物件の中から探すのではなく、タウンライフ家づくりから無料問い合わせをして、未公開な土地を持っている不動産屋に直接問い合わせする方が数倍効率もいいし、その上、プロがあなたにあった資金計画・間取りプランを紹介してくれるのですから、これを利用しないことはありません。

 

結局家探しも最終的には担当の営業マン次第で満足度っていうのは、大きく変わってきます。

土地探しも同じで、物件からではなく、人から紹介されたものから選ぶべきなのです。

建売業者も人(仲介会社の担当)から紹介してもらった物件しか買いません。

ネットから問い合わせして購入するってことはありません。

 

だからあなたもネットから物件を問い合わせをするのではなく、建築条件無しの未公開土地情報を持っているハウスメーカーや不動産屋に問い合わせすることが必要なのです。

 

まとめ

 

建築条件付売地の条件の外し方というのは、お金を払い、1棟現場であれば必ず外してもらえるかというと、そうではありません。要は売主次第です。

交渉はあなたが行うよりも、仲介会社やハウスメーカーの担当方に任せて交渉させた方が、プロとプロとの交渉になるので、足元見られずに済みます。

なので必ず、あなたが同席するとしても担当のハウスメーカーさんと一緒に同行して話をしに行きましょう。

 

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