建売住宅・注文住宅・間取りのポイント

自由設計はどこまで?デメリット3選&フリープラン注意点【要は建売】

投稿日:2018年5月9日 更新日:

建売住宅ではなく、注文住宅にすることで、お金さえ払えば、間取りや建物の仕様を自分の思い通りに家を建てることができます。

その中で、自由設計・フリープランという言葉を聞いたことがあると思います。

購入者の中で自由設計と注文住宅は一緒だと思っている人がおりますが、ここではっきり言っておきます。

 

注文住宅=自由設計ではありません!

 

ホント紛らわしいのですが・・・・実は全然違うんですよ。

自由設計で注文ができるのには、範囲とルールが決まっております!

これを知らずに家を建てても絶対に後悔します。

今回は自由設計の範囲がどこまでかについてと、自由設計のデメリットなどを中心にご紹介させていただきます。

元不動産屋:秋 だい

自由設計という言葉は、ハウスメーカーではなく、建売業者がよく使う言葉です。

建売業者が自由設計と歌うのには理由がちゃんとあります。

自由設計のデメリット3選とは?

自由設計のデメリットは打ち合わせする時間が極端に短い。中には業者指定の数パターンの間取りから選んでもらうこともある。

 

建売業者の都合上、自由設計(フリープラン)が行える期限は、建築確認が下りるまで(建売プランの建築が許可されるまで)の間に、プランを打ち合わせをする必要があります。

打ち合わせは多くても3回程度です。(3回以上は基本的にNGの会社がほとんど)

家のプランはイメージするとコロコロ変わって来るものです。

 

注文住宅であれば、建築までの機関が長い為、建物のプランを途中変更することもができます。

しかし、自由設計の場合は建売プランの承認が下りてしまえば、建売として販売してしまうため、いちいちプランの変更に時間はさけません。

更に建売業者の中には、上記のような打ち合わせをしている時間がない会社も多い為、完全な自由設計ではなく、設計部門が2~3パターンを提示して、選んでもらうというスタイルもあります。

 

メリットとしてはプロが設計しているので、そこまで失敗作はないということですが、自分の思い通りに間取りを決めたいと思う人にとってはデメリットになるでしょう。

自由設計だからと言って、間取りが自由に選べるかというと、その建売業者次第ということになります。

 

自由設計で注文できる範囲は間取りだけ!仕様等は一切変更できない。デメリットは割高な坪単価

自由設計というのは注文住宅と一緒のようで全く違います。

注文住宅は費用さえ払えば、建物の間取りだけではなく仕様を変更できるのに対して自由設計というのは建物の間取りは注文できるもの、建物の仕様は一切変更できません!

自由設計は建物の仕様はすでに決められている中で、間取りだけ変更できますよという商品なのです。

 

建物の仕様が変更できない自由設計ですが、メリットして建築資材の大量発注によってコストダウンをしておりますので、注文住宅で間取り・仕様変更するよりもはるかに安い金額で間取り変更ができる事です。

但し建売住宅と大して変わらないプランであったとしても、間取りを変更してしまうと、建物の坪単価が10万円程度UPしてしまいます。

建売住宅を購入するのと300万円程度、自由設計の方が費用が掛かるというデメリットも!

ただ注文住宅で建てると自由設計の費用負担に加えて、土地造成代や、仕様変更による差額を、支払う必要がありますので、自由設計の方が300万円~500万円程度安く済むでしょう。

 

但し、いくら間取りが変更できるからと言って、ロフトや吹き抜けを作る場合は別です。

ロフトや吹き抜けは元々の標準仕様とされていない為、オプション工事扱いになるケースがほとんどです。

仮に吹き抜けをつけたい場合は、別途50万~60万円程度の設計費を請求されます。気を付けてください。

自由設計とは、ズバリ建売住宅と注文住宅の間のポジション!

自由設計とは、間取りは変更可能だが、設備仕様は建築会社指定になります。

例えば、キッチンの仕様を選ぶことはできません。

いわゆる建築条件付き売地に該当します。

建売住宅は建築確認申請の許可を役所から取得後に販売するので、間取りは変更できません。だから安い

一方注文住宅は、希望の仕様及び間取りを決定してから建築確認申請を提出するのであなたの希望の住宅を建築することができます。だから高い。

自由設計はその中間です。

建物自由度

建売<<自由設計<<注文住宅

価格はこの逆になります。

出典:住宅営業マンがブログで伝える事

 

注文住宅でも要注意!ロフトや吹き抜けは標準ではない。別途オプション工事費用が請求される。

 

自由設計は間取り変更までが注文範囲なので、ロフトや吹き抜けを作る場合は別途費用がかかります。

一方で仕様が変更できる注文住宅は、ハウスメーカーが提示する坪単価の中にロフトや吹き抜け代は含まれるのかという疑問ですが、結論からいうと、別途オプションです。

注文住宅だからと言って費用が掛からないわけではありません!!

この点で失敗している方を知恵袋で見つけましたのでご紹介させていただきます。

一生の買い物だと思い建売ではなく注文で住宅を建てることになり
現在、打ち合わせ中なのですが坪45万のハウスメーカーです。

どこも好きに建てられるとありますが吹き抜けにしてほしい、オープン階段にして
欲しいと言うとオプションと言われ実際1500万の予算が2300万まで跳ね上がり
妥協していくと普通の建売と変わらないんじゃないかというレベルでないと収まりません。

もちろん水道引き込みや地盤調査など別途です。

洋式を和式にとか、外装の色程度しか坪45万の中に含まれないものなのですか?

最初の話だと好きな間取りや吹き抜け・キッチン等は含まれているとのことですが
本体価格のみで吹き抜け等はオプションらしいです。。

約30件ほどの進行住宅街でオール電化・太陽光発電で2400万で建売で販売もしています。

私たちは土地を買い注文で1000万ほど多くなってしまう計算になります。

しかもオール電化はサービスするが太陽光発電は別途180万かかるそうで、なんか納得できません。

土地を1000万程で購入し全込みで3000万で抑えたいと思い大丈夫とのことでSBIの繋ぎ融資を
利用しすでに土地は購入済みのためキャンセルしても200万は返ってこないとのこと。

どこもそんな感じなんですか?

注文住宅の基準とはどうなっているのでしょうか?

どこまで認められるんですか。。。

なんの為の注文かわからないです。

となりは建坪40ほど、こちら32坪で必要経費抜いてのも1000万多くをローンを組みます。

それに企画料・デザイン料としても引かれているのに全然思いどおりな間取りにならず

プラス200万用意できないかと・・・

そういうもんなんですか?

出典:知恵袋

私から言わせてもらうと、完全な勉強不足です。

おそらくハウスメーカーのベースの建物金額で契約してしまったため、別途オプション費用が発生しているのだと思います。

注文住宅にも金額を決めるための基本的な間取りのベースがあります。

(一条工務店だとi-smart・積水ハウスだとIS-STAGEなどの商品)

 

注文住宅のハウスメーカーが提示している坪単価というのは、このベースの建物の坪単価に過ぎません。

わかりやすく言うと、すき屋でいうと牛丼290円(ハウスメーカーが提示する坪単価)だけど、トッピング(設備変更・仕様変更)は別途費用が掛かりますよって話です。

注文住宅のスタンスは、ベースのプラン以外にもお金さえ出せば、仕様変更・間取り変更などの要望をかなえますよって事です。

これは自由設計でも同じ。

一方で建売住宅の場合、建売業者にいくらお金を出しても、間取り変更及び仕様変更は一切できません。

 

結論:自由設計とは、建売業者の販売スピードを速めるために使用する言葉です。

 

自由設計という言葉は、注文住宅を建てる一条工務店・積水ハウスなどのハウスメーカーでは基本使用しません。

自由設計という言葉を使うのは建売業者だけです。☜ここは騙されないように・・

 

建売業者がどんな時に自由設計という言葉を使用するかというと、建築確認が下りる前の建築条件付売地を販売しているときに使用します。

建築条件付売地で販売するメリットは、建築確認申請中の1カ月間の期間、土地を遊ばせずに販売活動を行うことができます。

銀行から返済期限を設けられて、融資を受けている建売業者は、1日たりとも販売活動を遅らせるのを嫌います。早く現金化するための方法が建築条件付売地なのです。

注文住宅ではなく、自由設計で購入するメリットは土地取得費が安いことが挙げられます。(相場通りで土地が買える。)

 

自由設計する土地は、すでに建売業者が水道負担金・ライフライン・高低差調整・解体などの土地造成費をすでに負担しております。

一方で注文住宅で購入する場合は、土地と建物は別になりますので、購入者がすべて負担しなければなりません。

注意点としては、自由設計でも間取りによっては地盤改良が必要になります。地盤改良費だけは請求されることがあります。

間取り変更時の坪単価の中に地盤改良費がが含まれているかを絶対に確認してください。

 

注意!素人が考える自由設計のフリープランよりも建売の方が安い&使いやすい事実

これは私個人の意見になりますが、素人の考えるプランは収納を多くとることや、とにかく南側のLDKとしか考えていない方が多く、家事導線の事を一切考えていないプランが多く、使いづらい間取りになりがちです。

無理やり日当たり重視のL型のリビングにして、幅が1.82mしかないリビングにする人もいました・・・

(どう考えても使いにくいですと言って納得してもらいましたが・・・・)

こんな感じで、日当たり重視とかやってしまうと、住みにくい間取り&窓を減らして、風通しの悪い家になることは良くある話です。

更に下手をすれば建築確認の許可が下りない間取りで変更すらできないかもしれません。

一方で業者が提示するプランには、周りの建物を配慮して設計しているので、仮に北側にLDKを持ってきても建物に採光が遮らないことで日当たりが確保できたり、家事の移動導線が確保しているので、使いやすい間取りになります。

自分で思い描いて書いた間取りに住むのは楽しいと思いますが、使いづ辛くて費用が高い自由設計に住むのであれば、金額が安くて使いやすい建売住宅を購入したほうがよくないですか?

 

まとめ:自由設計=条件付き売地:自由設計で建てるならハウスメーカーと相見積もりを取ろう。

 

自由設計についてまとめさせていただきます。

ココがポイント

☑自由設計で変更できる範囲は間取り変更だけ!仕様変更・構造変更等は一切できない。

☑自由設計は建売のみしか使わない。条件付き売地で販売する際に使用する方法

☑人気のロフトや吹き抜けをつける場合は、注文住宅・自由設計ともにオプション費用がかかる。

 

自由設計と聞くと、なんでも設計できると思われがちですが、間取り変更しかできませんので注意しましょう。

注文住宅とは根本的に違います。今回の内容で認識を改めてもらえればうれしいです。

間取りしか変更できないのに費用が割高なのはもったいないと思った方は、注文住宅を本格的に検討してみてはいかがでしょうか?

注文住宅の失敗者がなぜ後を絶えない?失敗者と成功者の家探しの行動の差とは

すべてのハウスメーカーの広告・住宅展示場で良いことばかり謳っているの、こんなはずじゃ無かった!と失敗者が後を絶ちません。

注文住宅を建てる人の全てが家造りで成功したいはず。

注文住宅で成功するためには、住宅展示場に行く前のあるたった1つの行動が重要になってきます。

初心者でも成功する住宅展示場に行く前のある重要な行動とは?

 

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