建売住宅・注文住宅・間取りのポイント

売主経由の建売は購入可能?仲介会社泣かせの売主物件の3つの探し方を元建売屋が解説

投稿日:2018年8月3日 更新日:

建売住宅を主に検討されている方はどんな方法で、建売物件を探しておりますか?

現地販売会のオープンハウスで探したり、SUUMOやホームズで探される方がほぼ9割を占めますが、それ結構勿体ないです。

その探し方だと確実に仲介会社経由で購入する事になります。

仲介会社経由で購入すると手数料が3.24%+6.48万(税込)損します。(実質はもっとかな)

建売住宅の場合は、売主から直接購入した方が手数料以外の面も含め得します。

売主から直接購入することだって可能なわけです。

 

ただ売主経由の物件を見つけ方自体が分からない方も多くいることでしょう。

最悪の場合、契約まで売主・仲介の違いがよく分かっておらず、知らない内に手数料が取られているケースが殆どです。

今回は元売主業者にいた私が、仲介手数料不要の売主物件の探し方についてご紹介させていただきます。

 

建売の売主物件の3つの探し方

ココがポイント

☑気になる物件の登記簿謄本を法務局で取得する。

☑広告の取引形態をチェックする。売主なら仲介手数料不要。

☑現場の職人さんに聞いてみる。現地の設営は当てにしない。(かなり賢い)

気になる物件の登記簿謄本を法務局で取得する。

 

物件情報などを見ていると、気になる物件があったとします。

そのまま気になる物件のオープンハウスに行ってしまうと、ほぼ99%の確率で仲介会社経由の購入になります。

そこで売主の名前を知るためには土地の登記簿謄本を法務局orネットで取得することで売主の名前が分かります。

上記の画像が登記簿謄本ですが、見るべきポイントは甲区の所有権を表している部分に書かれている名前が売主です。(一番下に書いてある名前)

登記簿謄本を取得する際に、土地の地番を知る必要があります。土地の地番を知らないと土地の登記簿謄本を取得することができません。

 

そこでネットで取得するのではなく、面倒ですが法務局で気になる物件の住所を調べれば、係の人が地番を教えてくれます。

教えてくれた地番を元に登記簿謄本を取得しましょう。

売主業者が分かったら会社に直接電話をするか、オープンハウスに行った際に、オープンハウスにいる営業マンが売主かをチェックすればいいわけです。

ココに注意

この方法で、ほぼ売主経由で購入できますが、その建売物件が売主と仲介会社で専任媒介などを結んでいた場合はこの方法で購入する事ができません。

その際は専任媒介がいつまでかをチェックして、専任媒介が切れたらまた売主に問い合わせをするが一般的です。

 

広告の取引形態をチェックする。売主なら仲介手数料不要。

 

この方法はごく希なのですが、売主が直接販売をしているケースに使用できる方法です。

大手デベロッパーは直接売り出しをやりませんので、地元の工務店・建売業者のみに使用できる方法です。

SUUMOやホームズ・販売図面には必ず取引形態を記載しなければなりません。これは宅建業法で定められております。

広告および取引の受注の際にそれに明示することは、宅地建物取引業者の基本的な義務である。取引態様に応じて、宅地建物取引業者の立場は、自己取引であれば自分が売主等、代理取引であれば自分は売主等の代理人であり、媒介であれば自分は契約当事者とならない、などという重要な違いが生じるからである。

出典:アットホーム

実際にSUUMOで物件を調べてみるとこんな感じで分かります。

 

※物件名はすべて隠しております。

物件概要の下に必ず、取引形態が書いてあります。これが仲介であれば、原則仲介手数料は必要になるし、売主であれば手数料が不要です。

正直SUUMOやホームズに物件を載せている売主業者は少ないので、1つの探す方法として知って貰えればと思います。

売主がSUUMOなどに掲載してしまうと、仲介会社の立場がなくなってしまいます。

売主は仲介会社経由で土地を買わせて貰っている・販売をして貰っている手前、売主が目立って販売活動を行わないのが一般的なのです。

売主が販売活動を行わない事で、売主は無駄に広告費を使用せずに販売活動ができるというメリットがあるのです。(仲介手数料が広告費と思えばかなりお得)

 

現場の職人さんに聞いてみる。現地の設営は当てにしない。

 

私は体験したことがないのですが、現場の職人から雇い主を聞いて売主を見つけた方もいたそうです。以下引用します。

私は売主業者に努めておりますが、普段は仲介会社さんに販売を依頼しておりますので広告は一切載せてはおりません。

なぜなら販売部隊を持たない売主業者は、基本的に仲介会社に売りを任せているので売主自ら広告を載せないのです。(載せてしまうと仲介会社の立場が無いからです。)

私はそのお客様にどうやってうちの会社を知ったのですか?と聞きました。(仲介会社からの紹介だとトラブルになるので必ず断ります。)

そしたら大工さんに聞いたというのです。このとき私は

なんて頭がいいんだって思いました(笑)

実際その方と意気投合をしてわずか3日で契約しちゃいました!

出典:住宅営業マンがブログで伝えること

大工さんは売主と契約を結んでいる為、現地にあるの連絡先ではなく、売主の連絡先を教えてくれる場合があります。

賢いですよね。

 

売主経由で建売を購入するメリット

 

[box class="glay_box" title="売主経由で建売を購入するメリット"]

☑仲介手数料が不要。諸経費が100万円ほど安くなる。

☑仲介会社を通すより、値引き交渉の額が大きくなる。

☑追加工事のできるできないなどのオプションの打ち合わせがより正確に行える。

[/box]

 

仲介手数料が不要。諸経費が100万円ほど安くなる。

 

売主から購入する最大のメリットは仲介手数料が不要になることです。仲介会社を経由で購入すると3.24%+6.48万(税込)が別途必要になります。

4,000万円の物件を購入すると約136万の手数料がかかりますが、売主から購入すれば0円

売主も購入者と直接取引を行う事で、約136万円の手数料を払わずに済みます。これはお互いメリットでもあります。

 

仲介会社を通すより、値引き交渉の額が大きくなる。

売主が仲介会社に手数料を払っていないと言うことは、その分多めに利益が取れるって事です。ここを値引き交渉に使いましょう!

仲介会社経由で値引き交渉を行うと、支払う手数料+値引きで売主の負担が大きくなりますが、直接取引だと支払う予定の仲介手数料分が浮きますから、仲介会社経由の値引き交渉よりも多めに値引けル可能性が高いのです。

 

ただ1点だけ注意があって、手数料が払わないなら手数料分全額値引きして欲しいと思ってもそれは無理な話です。

だったら仲介会社経由で満額で買って貰える業者に売った方が、売主の業務も減るため楽することができます。(私はコレを理由に全力で値引き交渉を断ってきた)

よって130万の手数料だったら100万~110万程度の値引き交渉が良いでしょう。

売主も直接取引を行う事で20万円ぐらいは得させてあげた方が上手くいきます。

 

追加工事のできるできないなどのオプションの打ち合わせがより正確に行える。

 

オプション工事のやりとりはですが、仲介会社を間に挟むと、あなたが仲介会社に伝えていた内容を、売主と仲介会社との間で伝え違いが発生するリスクがあります。

よって希望と違う色だったり、品番が異なるっていうトラブルがたまに起きておりました。(大抵は仲介君が売主に伝え忘れのパターンが多い)

※一回キッチンの色が違うっていわれてマジで焦った記憶があります。

 

売主と買主で直接やりとりを行えば、希望設置位置・品番・カラーなどを正確に相対で伝える事ができます。

オススメな方法はやりとりした内容を図面などの書面に残しておくことですね。コレで言った言わないを防ぐことができます。

 

売主経由で建売を購入するデメリット

ココがダメ

☑プロVS素人になってしまうため、トラブルが起きたときに不利な立場になる。

☑すべて自分で判断しなければならない。(仲介会社の人間がいればアドバイスをしてくれる。)

1つずつ解説していきます。

 

プロVS素人になってしまうため、トラブルが起きたときに不利な立場になる。

 

さてここまでは売主経由で建売を購入するメリットをお伝えしましたが、売主経由で購入するデメリットもお伝えします。

売主経由で購入すると間に仲介会社がいないため、売主(プロ)VS素人(買主)というやりとりになります。

売主は1人1人大体宅建士や民法や法律に明るい人間ばっかりなのに対して、買主はそれに見合う武器がありません。

更には法人VS個人なので資金的にも不利です。

 

宅建業法では個人が守られますが、心強い味方がいないとせっかくの住宅購入が台無しです。

そんなときに仲介会社がいれば、売主と対等に交渉をしてくれるようになります。特に大手不動産屋はその傾向が強いですね。

売主の評判があまり良くないところだったら、仲介手数料=安心料を払って取引をした方がよいでしょう。

ココに注意

仲介会社に仲介手数料を払わないで契約しようとする人がおりますが、その場合トラブルが起きたときは仲介会社があなたの見方になってくれることは皆無です。(手数料は払っておいた方が無難です。)

経験上の話ですが、よっぽど売主が悪くない限りは、お金を払ってくれる売主の見方をしてしまいます。

 

すべて自分で判断しなければならない。(仲介会社の人間がいればアドバイスをしてくれる。)

 

建売住宅を売主経由で購入する方は、売主に相談する以外はすべて自分で判断をしなければなりません(ローン・オプション工事の有無など)

親切な売主業者であれば全力でお客様の事をサポートしてくれますが、ものすごく忙しい売主業者だった場合は、提案してくれることはなく期限内に自分で決めないといけません。

自分で住宅ローンの審査などができるレベルの人であれば、全く問題ありません。

 

しかし「自分で調べるのが面倒くさい」「とにかく不安」という人は、仲介会社に仲介手数料を払って相談して決めた方が良いでしょう。

 

売主経由で建売を問い合わせしたけど、物件が購入できない場合

パワービルダーの会社で販売は一切行っていない業者(専任媒介も含む)

 

パワービルダーと言われる飯田グループを中心とした建売業者は、自分たちでは一切販売することはありません。

ほぼすべての物件を仲介会社経由で販売します。

パワービルダーの営業マンがとにかく忙しい!販売なんてやっている暇はありません。

 

現場の施工状況の確認・造成管理・年間4万件ある物件の販売手続き・土地の買い取り営業とやること満載です。

パワービルダーは仲介手数料を払うことで、販売してくれる営業を雇っているみたいな物です。しかも広告は仲介会社が勝手に打ってくれる。

自分たちで販売するメリットが全くないんですよね。

その場合、直接連絡が来たとしても、仲介会社経由で購入してくださいと言われるのがオチです。

ただ運が良いと、売主業者が販売会社を持っている場合はそっちに紹介してくれて、仲介手数料不要物件を購入できる可能性もありますが・・(飯田産業→飯田ホームトレード)

 

専任媒介を結んでいる物件は絶対に買えない。

建売業者が購入した土地を仲介会社が紹介した場合、紹介者した仲介会社経由で建売住宅を販売することがあります。(専任媒介・紐付き物件)

この物件は、どんなことをしても仲介会社経由で購入しなければなりません。

 

仲介会社経由で売主を知った場合。それは全力で断られる。

 

購入者の中で、仲介会社から売主の名前を聞いて売主に直接交渉をしようとする人がいます。

この行為を「ヌキ行為」というのですが、コレは業界で御法度ルールです。

多くの仲介会社はお客様に売主の名前を教えた際は、その仲介会社から売主に連絡があります。(ここで名前を教える。)

直接交渉にきた際に仲介会社にお客様を返すのです。(私も5回ぐらい直接交渉を断ったことがあります。)

 

売主がヌキ行為を行う事はありません。

 

たった1度の直接取引でその仲介会社の信用を失ってしまうリスクの方が大きすぎるからです。

しかもそれが噂で広がったらもう最悪。

仲介会社が物件を紹介してくれなくなってしまい売り上げが落ちてしまいますよ。

取引相手は購入者個人で自由に選べると思うかもしれませんが、不動産業者は、たった1度から2度しか取引しない一般個人の方より、何度も取引する仲介会社・売主業者の方が大切なんです。コレが真実。

よって一般個人の方が一発で売主から購入するためには、仲介会社に問い合わせをせずに売主に直接交渉をすることが最も重要なんです。

 

売主業者を効率よく探したい!売主が積極的に提携している一括問い合わせサイトがオススメ

上記の3つの売主業者を探す方法は手間も時間もかかる上、専門的な知識がないとなかなか難しいでしょう。

今の時代、物件を効率的に探すネットを使わない手はありません。

そこでご紹介したいのが売主業者も提携しているタウンライフ不動産の一括問い合わせを利用することです。

 

ネットから売主に直接問い合わせして物件紹介をして貰えればヌキ行為などの心配はありません。

タウンライフ不動産を紹介する理由として、提携している不動産屋の中に売主業者があるからです。

具体的にはオープンハウス・中央住宅(ポラスグループ)などの売主業者をはじめ、地場の売主業者も複数あります。合計300社と提携しております。

 

特に関東圏名で物件を探しているのであれば、上記の2社は確実に問い合わせをしましょう!

これだけでも多くの売主物件を手に入れることができます。

多くの不動産一括問い合わせサイトは提携している不動産会社は、すべてが大手仲介会社です。(よって仲介手数料の建売物件を貰えることができません。)

だから元不動産営業マンの私はタウンライフ不動産をオススメしているわけです。

 

タウンライフ不動産を本気でお薦めしている理由はコチラでまとめております。

1分で未公開物件が貰えるタウンライフの口コミ・評判と仕組みを元不動産屋が解説します。

逆にこれが売主物件を探しているのではなく、売却だったらタウンライフ不動産売買は使えません。一括査定サイトから大手不動産屋経由で売却した方が高く売れるし、取引もスムーズに行えます。要は用途によってサイトが違うだけです。

実際にタウンライフ不動産で問い合わせする際は、お持ちのスマホで希望エリア・条件と入力し、60秒ほどで無料で資料請求ができます。

私も妹が家を探しているときに問い合わせでもらった資料がコチラ

仲介・未公開物件も含まれていれば、売主物件ももらうことができました。(上記の方法で調べました)

売主物件はモタモタしていると、どんどん良い物件から無くなります。

売主が週末の現地販売会を行うと、仲介手数料が不要ということでかなりの建売住宅を契約します。

仲介手数料が不要の情報が欲しいのであれば、早めにタウンライフ不動産売買で売主業者にお問い合わせすることをおすすめします。

 

まとめ:売主の建売を普通に購入できる方法は実は1割しかない

ココがポイント

☑売主物件の探し方は「登記簿謄本をみる」「取引形態をみる」「現場の職人さん」に聞いてみるの3つ!不動産屋じゃないと探し方が難しいのが難点

☑売主経由で建売物件を購入するメリットは「仲介手数料が不要」「値引きが仲介会社経由よりも大きくできる」「オプション工事など打ち合わせが直接できる」の3つ

☑売主は仲介会社を大切にする。直接交渉のヌキ行為は一切しない。最初から売主に直接問い合わせをすることが大切。

売主経由で建売物件を購入する方法をご紹介させていただきましたが、売主から直接購入ができるのって全体の購入者の1割程度ですよ。

だから仲介手数料を払うことは悪ではありません。これだけは言わせてください。

ただ仲介手数料を払うのが勿体ない!引っ越しやオプション工事に使いたいと言う人は、下記のボタンから売主業者に問い合わせすることをオススメします。

 

 

元住宅営業マン一押し!未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

不動産屋(商品開発)・住宅販売の実務や、実際に身内のために30社以上ハウスメーカーに問合せした経験から、本当にすごいと思ったサイトを厳選して紹介します。

タウンライフ家づくり

累計112万人が利用し、全国600社の大手ハウスメーカー&地元工務店から複数の間取り&資金計画が無料で手に入れられる相見積もりサイト。

プラン力は勿論・1つのハウスメーカーにとらわれないあなただけのオリジナルの家造りが出来ます。

本格的な資金計画が手に入るのはここだけです。

タウンライフ不動産

100人中44人が未公開物件が貰えたと好評!元ハウスメーカーが作ったサービス。

不動産業界の仕組みを理解し、未公開物件が手に入りやすいのが人気の特徴です。

独自の基準をクリアした全国300社の大手&地元不動産会社に直接問合せできる為、土地探しや都内の未公開物件はもちろんのこと、未公開の売主物件(仲介手数料不要)物件も手に入ることも場合もあるので土地探しには特にオススメ。

筆者も1件未公開物件貰った実績有り。

住友不動産販売株式会社

全国268店舗と三井のリハウスに続く不動産業界第2位に位置しますが、物件登録数はNO,1という実績があります。

売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者。

それくらいすごい会社ですし、個人的に売り買いのどっちの取引でもお世話になりました。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない住友不動産販売のみで扱う案件も多いので必ず1回は問合せしておいた方が良いです。

-建売住宅・注文住宅・間取りのポイント

Copyright© 戸建て購入の教科書 , 2019 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.