優良住宅ローンを知らない方が非常に多いと思いますが、フラット35のアルヒに比べて売買金額の1％以上も手数料が安いので、フラット35を使いたいお客様に優良住宅ローンを私はよく紹介しておりました。
一方で、手数料が安い優良住宅ローンは、アルヒと比べて事前審査が厳しいのではと思っている方が多いと思います。
今回は優良住宅ローンで決済経験3回ある私が、優良住宅ローンの事前審査の審査基準のほかに、優良住宅ローンの本審査・融資実行のメリット・デメリットをご紹介させていただきます。
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評判にある優良住宅ローンの事前審査は厳しくありません。結論から言うとやらなくてOKです。
結論から言うと優良住宅の事前審査は厳しいも何もやらなくてOKです。
いや正確に言うと、急ぎという理由にして、本審査1発申込という形にすべきです。
しかし、一般のお客様がいきなり優良住宅ローンの電話して審査を申込をしようとすると、「事前審査から行ってください」とアナウンスされてしまいます。
事前審査を行ってしまうと、個人信用情報も細かくチェックされてしまい、更には時間もかかるという何もメリットがありません。
しかも決まって答えはすべて留保です。
◎なんで結果が返ってきたことは、優良住宅ローン以外のフラットの窓口、みずほ・ファミリーライフ・アルヒ・埼玉りそなと審査をしたことがありますが1度もありません。
本当に事前審査は無駄なんです。
優良住宅ローンで借り入れをしたい場合は、本申込一発審査を行うべきなのです。
では本申込から申請するためにはどうしたらいいのか？
不動産会社経由で優良住宅ローンに本申込から行う旨を伝えればOKです。
実は優良住宅ローンの本申込書類はホームページ上ですべて取得することができます。
画像にも書いてある通り、「弊社より特に書類提出の依頼のあった方はこちらよりダウンロードが可能です。」と記載されております。
つまり優良住宅ローンが本申込から行うことを承諾すれば事前審査なんて行わなくたっていいんです。
ちなみに私はお客様に優良住宅ローンの事前審査をお願いしたことはありません（笑）
時間の無駄だからです。
優良住宅ローンの営業マンだって、事前審査が無駄だってことはわかっているのです。
優良住宅ローン問わずフラット35には事前審査という概念がない。
優良住宅ローンの営業マンが事前審査が無駄だと思っているのは、優良住宅ローン事体で借主のあなたを審査で承認をだしたところで、フラットを貸し出しする住宅支援機構がNGと言えば一発アウトです。
つまり優良住宅ローンはフラット35で貸し出しする窓口（手続きを行うだけ）であって、あくまでも借入先は住宅支援機構になります。
個人信用情報の開示も優良住宅ローンはCIC関連の開示のみに対して、住宅支援機構はさらに2社多く開示する為、事前審査で留保だったとしての平気で本審査NGをしてきます。
特に住宅支援機構は購入する物件の担保評価について特に厳しく見る傾向があります。
担保評価でのローン解除を2回ほど行っているので、事前審査の段階で契約するのだけは絶対にやめましょう。
よって優良住宅ローンの事前審査が厳しいという評判は嘘になります。
何度も言うようですが、本申込から勝負しましょう。
優良住宅ローンのデメリットは本申込に通常の倍の時間がかかる。
優良住宅ローンの最大のデメリットは、アルヒ・ファミリーライフと比べて本審査の時間が倍はかかるということが挙げられます。
私の経験談ですが、本審査に1カ月半以上かかってしまい、購入予定の物件を買い逃したという経験があります。
本審査の時間がかかる理由としては、手数料が業界最安値だけに、とにかく問い合わせ量が半端ないです。
それなのに、各エリアの担当はたったの1人だけという少人数精鋭どころか、完全な人手不足状態でした。
よって私が毎日ローンの進捗状況を朝に電話しても、折り返しがあるのが午後14時ぐらいになっておりました。
私が放置されていたのかもしれませんが、事務員さんに催促したところ折り返し待ちが10案件以上あるとのことでしたので、本当に忙しいのでしょう。
追加書類・書類忘れがあると、後回しにされてしまうので、ダウンロードした必要書類の準備だけは怠らないようにしましょう。
どうしても早く審査を通したいという方は、優良住宅ローンはお勧めしませんが、アルヒの本審査と並行して行い、条件の良い銀行と契約する方法もあります。
それでも優良住宅のローンのメリットはフラット手数料の圧倒的な安さ！
優良住宅ローンの最大のメリットは圧倒的な手数料の安さです。
アルヒの手数料は消費税をいれると融資金額の2.16％請求されますが、優良住宅ローンの場合は、性能評価の物件であれば0.5%、何もない建売住宅でもたったの0.8%しか請求されません。
手数料の安さをアルヒと優良住宅ローンで比較してみます。
※3,000万円の融資金額に対しての手数料
・アルヒの場合 3,000万円×2.16％＝648,000円
・優良住宅ローン 3,000万円×0.8%=240,000円
差額 408,000円
アルヒと優良住宅ローンで借り入れするフラットの金利は同じの為（アルヒスーパーフラットの場合は0.1％低い）、無条件に優良住宅ローンの方が安いことになります。
最近ではフラット35の手数料が融資金額の1.56%と1％台の銀行も出てきましたが、優良住宅ローンの0.8%台に当分かなう銀行は当分現れないでしょう。
優良住宅ローンは融資実行に制限があるので、適合証明書発行・銀行との契約スケジュールには気をつけよう。
優良住宅ローンの大した弱点でもないのですが、融資実行日が決められた範囲でしか残金決済を行うことができません。
ただ融資実行日が決められたといっても2018年5月現在の平日で残金決済が行えない日は1、2、7、14の4日だけです。
昔は融資できる日が10日ぐらいしかありませんでしたが、最近では他行とほとんど変わらない日数で残金決済ができるようになっております。
ただ、他行より毎月4日間は決済ができない日がありますので、銀行との契約、銀行との契約をする際に必要な適合証明書の発行手続きなどのスケジュール調整をしっかり行わないと、残金決済が希望する日にできないってことになりかねますので注意しましょう。
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優良住宅ローンは支店が少ないという弱点もある。：銀行契約時のスケジュール注意
優良住宅ローンの事前審査・本申込終了後の金銭消費貸借契約時に銀行に行って契約する必要があります。
その際、支店が少ないゆえに遠方の人はわざわざ旅行レベルの移動を行い契約しなければならないという点があるのです。
現在優良住宅ローンがある店舗は「新宿本社・札幌・仙台・埼玉・静岡・名古屋・神戸・広島・高知・福岡・熊本・鹿児島」12支店。
仕事がなかなか忙しくて、金消契約する時間が無いという人は、支店数が多いARUHIのスケジュール管理は簡易的かもしれません。
適合証明書の発行のスケジュール・決済ができない日がある優良住宅ローンは、必然的にスケジュール調整がほかの銀行より難易度は上がる為、契約時のスケジュール調整が難しくなるのは否めないのです。
とはいえ、特に何もないのであれば、最安値＆ネットではない実店舗がある優良住宅ローンで契約するのが良いでしょう。
まとめ：フラット35の事前審査が厳しいは嘘です。優良住宅ローンもやらなくてOK
優良住宅ローンの事前審査及び、優良住宅ローンのメリット・デメリットについてまとめます。
ココがポイント
☑優良住宅ローンの事前審査は厳しいも何もやらなくてOK。そもそもフラット35には事前審査という概念がない。
☑優良住宅ローンの本審査は営業マンが少ないことからかなり遅い。急ぎの審査であるならば、アルヒと並行して審査をしたほうが絶対いい。（早く結果がわかればその時点で契約ができる。）
☑優良住宅ローンの最大のメリットはほかにはない手数料の安さ！アルヒの半分以下の手数料で借り入れすることができる。
私が優良住宅ローンを紹介して、文句を言ってきた方は一人もいないです。
みんなアルヒから優良住宅ローンに乗り換えていきました（笑）
ただ優良住宅ローンの本審査だけは本当に遅いので、本審査が早いアルヒやファミリーライフと並行して有利条件でローンを借りていきましょう。
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