ハウスメーカーの営業マンが最悪で解約!土地建物の名義ミスでトラブルになった体験談

今回頂いた体験談は、元住宅営業マンの大月でもあり得ないな・・・とおもった体験談です。

すべての住宅営業マンがそういうわけではありませんが、無責任に回答してくる営業マンが担当だと、家づくりが悲惨になるなと言うのがよくわかった体験談です。

土地と建物のつなぎ融資で誤った借り入れをすると、トラブルになることを知って貰えれば幸いです。

 

住宅購入の体験談

購入した住宅・ハウスメーカー(分譲会社)・購入エリア(都道府県だけで結構です。)あなたのご家族構成を教えてください。

 

私が家を建てようと考えたときに見積もりを取ったのは栃木県のS社です。建てるのは埼玉県でした。

途中、営業マンのいいかげんさに驚き、違約金を支払って解約しました。

一から出直して、実際に購入することになったのは埼玉県のミサワホームです。

こちらもいろいろと営業マンのいい加減さはありましたが、検討しなおすのも面倒なのでそのまま購入となりました。

家族構成は私(当時39歳女性)と息子(当時中学1年生)の母子家庭です。

元住宅営業マンの秋月

家を買うと言うことは、生命保険に加入した物と同じです。

注文住宅の場合はクーリングオフは使えませんが、建売住宅の場合はクーリングオフが使える場合があります。

新築戸建て契約で後悔してる?クーリングオフで解約する8つのポイント

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戸建て購入の希望していた条件及び資金計画・住宅ローンの利用について教えてください。

 

私が希望していた条件は、まず土地としては息子が転校しなくてすむエリアということです。

中学1年生になっていたので、転校せずに中学を卒業させてあげたいと思っていました。

あとはデザインです。最初にS社を希望したように、輸入住宅のように可愛い家が好きだったんです。

それに近づけたいと思い計画を進めてしまったのが今にとっては・・

資金は頭金なしのフルローンで、月に10万円以下の支払いになるように希望。

私には頼れる親がいないので、信用協会を使い資金を調達したせいかお金はかかってしまいました。

また、息子のために私が他界した場合には保険でその後の支払いを免除できるようにしてもらいました。

 

物件を探すのに苦労しましたか?使用した媒体を教えてください。

 

物件探しは最初に依頼したハウスメーカーの営業マンが土地を探しました。

いくつかの候補の中から、土地家屋調査士の知人にお願いして選んでもらいました。

元不動産屋が暴露!注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを解説

 

戸建購入をして良かった点とは?購入したハウスメーカーの良い点も教えてください。

 

犬さんは、外に作ったウッドデッキにいつも寝そべっているので作って良かったなあと思います。

購入したハウスメーカーは、たまたま紹介されたミサワホームですが、正直良かったところはこのウッドデッキの材質のみです(笑)。

ホンモノの木だと手入れが必要で傷みやすいのですが、Mウッドという木ではない素材のウッドデッキなので丈夫でお手入れいらずなところが良いです。

あとは、やはり母子家庭なので生命保険だけでは自分に何かあったときに息子が大変になってしまうと思っていたことが、私が死んだらこの家が残ると思えることが大きな心の支えになったことです。

これは、たぶん世の中のパパさんたちも同じなのかなあと思います。

家族の安心が手に入るというのは、戸建て購入の大きなメリットかなと思います。

 

戸建てでなにより良かったのは、息子が友達を連れてきて大騒ぎしても近所迷惑にならないことでした。

今では大学生になった息子ですが、ヴォイストレーニングをしているので大きな声を出します。

それもやはり、戸建てでなくてはできなかったことだと思います。

また、動物愛護協会で出会った白い雑種の中型犬を飼うことになったのですが、息子が動物の毛にアレルギーがあるので、外で飼うことができて良かったです。

元住宅営業マンの秋月

家を買うと言うことは、生命保険に加入した物と同じです。

団体信用生命保険を上手に使うことで、既存の生命保険の保険料も下げられるので、住宅購入は住まいの安心以外にもメリットがあると思っております。

 

戸建住宅購入時の思わぬ失敗点・後悔したポイントを教えてください。

 

自分の仕事も忙しく、時間がない中で家の購入を考えていたので、選ぶことも楽しめずに時間をかけられない感じでした。けれど、これはやっぱり良くなかったと思います。

家を購入するときは、心に余裕をもって慌てずによく検討したほうが良いと思います。

家を建てるときに、息子の父親に土地を買ってもらい息子名義にして、建物を私名義で私が支払うことができるかと最初のハウスメーカーの営業マンに相談したところ、あっさりと「大丈夫ですよ!」と言ったのですがこれが大間違いで、トラブルに次ぐトラブルとなりました。

 

営業マンが住宅のプロだなんて信用しない方がいいです。

 

関連している法律もろくに知らなくて、知らないのはいいとしても(良くないですけどね)知っているかのように「できますよ!」と言ってしまう無責任さには本当に驚きましたし、余計なお金がどんどん出ていく結果となりました。

デザインで大好きだったS社ですが、働く人はどうなのか良く見ていなかった自分が悪いのだと諦めましたが、つぎのミサワホームでも意外なほどにいい加減な営業担当者だったので、ある意味最初から期待しないことが大切かもしれないと実感しました。

法律などは自分で調べたりする方が良さそうです。

元住宅営業マンの秋月

これはひどい(笑)抵当権とかの問題はどうすんの?(おそらくここでもめている)

冗談抜きでこの業界の知識の無い営業マンとある営業マンの差が激しいですよね。

自信ないことは確認します!というスタンスの営業マンの方がいいと断言できます。

 

これから戸建を購入する方へアドバイスをお願いいたします。

 

とにかく、営業担当者を住宅に関するプロだとおもわないことです。

自分だったらその程度の知識で家を売るなんて不安だから勉強すると思いますけれども、そんなことすら感じない人が営業マンだということです。

必要な調べ物は自分か、信頼できる人に頼んだ方が良いですよ。

唯一、損しなかったのは土地ですが、これは自分が知り合いの土地家屋調査士に見てもらったからです。

 

とにかく住宅メーカーの営業担当者は疑ってかかる、本当にいい人に出会えるまで探す、という姿勢が必要だったと思います。

まあ、わたしが女性だということでなめられていた面も多くあったので、そういう世の中だということなのかもしれません。

元住宅営業マンの秋月

違約金払ってまで解約しているぐらいですから、相当なもんですね。

違約したことで、土地と建物の名義の違いから大きなトラブルに発展したんだと予想できます。

 

土地と建物を別々に購入するのは珍しい。普通は持分を按分するのが慣例!(抵当権の問題がある)

 

土地と建物を別々に購入するのがそもそも珍しいのに、営業マンがあっさりできますって言ったのが信じられないんですが・・・・・

基本的には資金を出した割合で、土地と建物の持ち分を按分するのが慣例です。

4,000万の物件を2,000万円のローンをお互いに組んだ場合(ペアローン)だった場合は、持分を1/2にして土地と建物両方の名義を持つ事になります。

コレにより、銀行は土地と建物に貸したローンの名義を夫婦両方の名前が入ることで、抵当権設定や書類上の事務手続きもスムーズにできるわけです。

 

一方、土地と建物をそれぞれの別々に購入すると話は変わります。(土地を旦那・建物を妻が名義を取得する場合)

土地のローンは旦那だけの名義になります。土地の融資を受ける際に抵当権設定を旦那名義で行います。ここまでは問題ありません。

建物が無事に完成して、建物の融資を受けるときに妻名義のローンが実行されるのですが、抵当権設定の際、建物に当然抵当権は設定します。

ここで問題になるのが、建物のローン実行時に、旦那の土地の部分も抵当権を設定しなければならないと言うことです。

妻の名義のローンなのに、ローンの名義に出てこない旦那の土地を担保に入れなければならない・・・ややっこしくなってきました。

 

妻が払えなくなったときに、抵当権を実行しても建物だけでは回収できないと言うのが主な理由です。

実際に借地権付き建物なんて売れ無いっすからね。

それは土地も抵当権で回収する銀行の気持ちもわかります。

銀行によっては土地と建物の名義別はNGのところもあります。(三井住友に聞いてみましたが、このケースの場合はかなり慎重に審査をするそうです。原則はやらない)

ここは住宅営業マンでも非常に難しい案件です。

コレを聞かずできますっていった営業マンは新人なのかな(笑)

税金対策であれば、借地権に設定する場合も0では無いですけどね・・・

土地の固定資産税が0円の借地権にかかる税金まとめ【都内購入者必見】

 

土地だけ所有し、建物のローンを組まない債務者は住宅ローン控除が使えない

 

土地と建物を別々にしてしまうデメリットは、融資の抵当権以外の問題で「土地所有者は住宅ローンの控除が受けられない」というデメリットがあります。

住宅ローン控除を受けるためには、実際に住んでいる建物の借り入れのローン残高がないとダメなんですね。

国税庁の住宅ローン控除の見解を引用します。

土地等のみの住宅ローン等である場合

Q2

自宅を建築するに先だって土地を取得するための住宅ローンを組み、土地を購入しました。
建物は、住宅ローンを組まず自己資金と親からの資金贈与で建築しようと考えています。
この場合、土地の取得に係る住宅ローンについて、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできますか。

A2

建物の新築に係る住宅ローンがない場合は、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

土地の取得に係る住宅ローンに関して住宅借入金等特別控除が適用されるのは、建物を住宅ローンで取得し、建物について住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンの年末残高がある場合に限られます。

(措令26)

 

要は土地の単独名義を持っていても、ローン残高があると建物の持分を持っていないと、住宅ローン控除が使えないと言うことです。

つまり土地分の金額の1%の還付金を損します。

仮に旦那1,000万の土地を所有し、妻が2,000万の建物を所有していた場合。

妻は2,000万円の内の1%の20万円を受け取れますが、旦那は住宅に対して1,000万円使っているのに、10万円の還付金は受け取れません。

もし土地建物併せて3,000万円を旦那1/3・妻2/3として所有していれば、旦那も建物を所有していることになるので、3,000万円の1%30万をそれぞれの持分から還付金を受け取ることができます。

夫婦で住宅ローンを組むなら即知るべき【連帯債務】と【連帯保証人】の4つの違いを解説

 

土地と建物別にして購入するメリットは、離婚後の手続きが楽になると言うぐらいでしょうね。

旦那が土地を持っていれば、奥さんだけ家に住むのであれば、旦那に地代を払えば、借地借家法が適用されますからね。

 

お互いに持分を持っていると、離婚後に持っている家を売却する方法か、借り換えしてどちらかの名義を外すなどしないとダメですね。

それくらいしかメリットは無いと思います。

元住宅営業マンの秋月

購入先の営業マンで、家の購入満足度がここまで変わってしまう体験談は初めてです。

私は元住宅営業マンになってしまいましたが、もし再就職するときは、もっと勉強して満足してもらう提案をしたいと思います。

体験談のご提供ありがとうございます。

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注文住宅の失敗者がなぜ後を絶えない?失敗者と成功者の家探しの行動の差とは

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初心者でも成功する住宅展示場に行く前のある重要な行動とは?>>

元住宅営業マンの秋月

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