最近【リノべる】というリノベーション物件が流行っているように、戸建てでも中古住宅が流行るようになっておりますが、いきなり中古住宅を購入するというのは敷居が高いですよね？
今回はそんな疑問やなかなか中古住宅を購入する一歩が踏み出せない方の為に、
体験談を聞き、ミサワホームの中古を賢く購入する方法があったので、体験談と一緒に3つのポイントを踏まえてご紹介していきます。
2018年4月より中古物件にはインスペクション有無の記載を一般的媒介契約で記載することが義務になっております。
もし、売主が個人の方であれば、インスペクションをやっておくことで物件の構造の状態を購入前に知ることができるようになったのです。
ミサワホームの中古物件を検討されている方には是非参考になるかと思います。
Contents
ミサワホームの中古住宅を購入した体験談：評判
ミサワホームの中古住宅の購入者の諸条件
購入ハウスメーカー：ミサワホーム、分譲会社：地元（市内）の不動産会社、購入エリア：福島県郡山市、
家族構成：私（45歳、大手部品製造会社で民生用電気製品の設計部門勤務、会社での勤続年数23年、年収約500万円、役職：主任）
妻（パート勤務、勤続20年）、長男（公立中学生）、長女（公立小学生低学年）の4人家族
希望していた条件及び資金計画
購入希望条件としては、東日本大震災後ということで中古でもいいので、外壁や骨格などにヒビや欠け、割れなどの致命的な欠陥が無い物件
築年数としては20年程度で購入価格は1500万円以下を希望
2012年頃には、原発影響で市内には引っ越して空き家が多く存在し、中古物件として売り出されていた状況。
住宅ローンについては新聞折り込みチラシで売り出していた不動産に相談しに行き、給与口座に指定している銀行の割引と金利優遇商品が決め手です。
因みに金利は震災復興特別ということで通常より0.5％低い金利商品も使えたのがなお良しでした。
ミサワホームの中古住宅の良かった点
ハウスメーカーのミサワホームについては良く分からなかったが、有名なホームメーカーということもあり造りはしっかりしており、震災を経験しているにもかかわらず、壁のゆがみや、床の傾き、外壁のヒビ、雨漏りなど、被害らしい部分も無く住んでからも特には支障が無かった。
その点では大手のメーカーとしてきちんとした構造であることが伺えた。
まだローンも残っているのでこれから10年20年住む予定だが、充分持つのではないか？と満足している。
ミサワホームの中古住宅で思わぬ失敗点
戸建購入でその物件を購入する際に、現状販売という形だったが、内覧時に気が付かない部分がありちょっと失敗。
内覧時には庭などの状態をあまり良く見なかった（というより気にもしなかった）が、庭や玄関など家の周りに木々がたくさん植えてあり、正直日当たりや防犯の面でデメリットに感じました。
結局伐採することにしたのだが、業者に頼むのも無駄な金を使うと思い自分で伐採やら、焼却場への持ち込み処分、整地など毎週土日を使って作業していたが、正直大変。
それに庭に関しても畑にしていたらしいが、水はけが悪く雨が降ると水たまりができてしまい、整備するために土を入れ替えたり、地盤整備からやり直したりと自分ですることが増えてしまい重労働になってしまったです。
家に関しては特に構造的な欠陥は無いと感じていたが、その物件の外壁が窯業サイディングであったが、当時は一般的であったらしく周りの家にも多く見られた。
昨年ぐらいから粉を噴くようになり、ヒビや欠けが目立ち始めた。
壁のリフォームをすると全面で200万円も掛かってしまうため、DIYで対応しているがそのうちきちんとしなければいけないと思われる。
お金関連についてはいろいろ調べたが、もう少し外壁などについては調べるべきだったと思っている。
体験者が伝えたい中古住宅を見るときのポイント
私の場合年齢的な事もあり、中古物件で初めから探していましたが、新築でも見るところや調べるところは同じかと思います。
最近も新築での欠陥物件などニュースなどで見ることもあるので、新築で浮かれすぎて見落とししない様に注意された方がいいと思います。
最近新築を購入した知り合いも欠陥とまではいかないものの疑念を持ったということもありますので、ご注意ください。
中古に関しては現状売買の物件が基本になりますので、家自体の確認だけでなく、庭や敷地の環境などを確認し、自分の思うような形に作り替えるにはどの程度の作業が発生するのか、費用はどの程度掛かるのか、なども想定してみた方が良いと思います。
中古戸建ての貴重な体験談ありがとうございます。
流行大手ハウスメーカーの事であって、震災に十分耐えられるほど構造が頑丈と言うことがわかりました。
はやり2✕4構造（ツーバイフォー）は東日本大震災でほとんど倒壊しなかったので、耐震性がめちゃくちゃ強いのもミサワホームの特徴ですね。
新築の数が減り、2019年には総世帯数（需要）と着工数（供給数）が逆転し、新築の着工数が減ると予想できます。
着工数が減れば必然と中古物件をリフォームして住むことが考えられます。
これからミサワホームの中古物件を購入する場合は下記の3つを意識してみてください。
賢くミサワホームの中古住宅の購入する為の3つのポイント
売主が個人の場合、スムストックに加入している「安心R住宅」であるか？
ミサワホームの中古物件の売主が個人の場合、住宅履歴が全く保管されていない中古物件と、ミサワホーム及び他10社で定めているスムストックに該当する住宅の2種類あります。
スムストックである「安心Ｒ住宅」のロゴが無ければ、不具合が起きやすい中古物件の可能性が高いです。
安心Ｒ住宅とは、インスペクションを一般媒介契約書に記載する義務化された平成30年4月に始まった制度です。
安心Ｒ住宅に認められる条件としては、耐震性があり、既存住宅売買瑕疵保険に加入し、リフォーム等の情報提供が行われているなどの、一定の基準を満たさないといけません。
つまり、旧耐震である1981年6月以前の建築確認を取得した物件は、安心R住宅に該当しません。
更にインスペクションしたのにも関わらず、不具合が起きたときの保険（既存住宅売買瑕疵担保責任）に加入しないとNG
スムストックの「安心Ｒ住宅」が付いている中古物件は、検査も受けており、耐震性にも問題が無い事を証明してくれるのです。
個人が売主の場合、瑕疵担保責任は3ヶ月なのか？免責なのか？金額がそこで変わる。
個人が売主の場合は、引き渡し後の隠れたる瑕疵（不具合）が起きた場合、売主は買主に対して責任を負うのが瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任は業者が売主の場合は、引き渡しから2年は加入しなければ宅建業法上はいけないのですが、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任を免責することを特約で定めることができます。
つまり売ったら売りっぱなしでもOKなんです。
冬などに購入すると、給湯器の中の水が寒さで凍ってしまって給湯器が壊れるケースが多くあります。
瑕疵担保責任であれば売主が責任を負ってくれますが、特約で瑕疵担保責任が免責になると追ってくれません。
買主からしてみると瑕疵担保責任は3ヶ月は追って欲しいのが不動産取引の慣例でもあります。
でも売主からしてみれば、取引が終わった後に買主と揉めたくないと言うのも本音・・・
個人の方から中古住宅を購入する最大のポイントになります。
もし瑕疵担保責任を免責にする場合は、その分を値引き交渉するのが通例です。
不具合が生じやすい「給湯器」「雨漏り」などを起こるリスクを考えて50万円ぐらいの値引き交渉するのもアリです。
免責にしてくれるのであれば・・・といって値引き交渉に応じてくれる場合が良くあります。
売主がミサワホームだと瑕疵担保責任が最低2年は使える
売主がミサワホームの場合もあります。
ミサワホームの立てた売主から、ミサワホームが買い取りを行い、リフォームしてから再販売する物です。
ミサワホームが売主の中古物件の事を【ホームエバー】と言います。
デメリットしては、買い取りをしておりますので、個人が売主であるミサワホームの中古物件よりも高くなります。
やはり再販売を行うと言うことは、業者の利益が乗っかっているため仕方ありません。
ただメリットだってあるんです。
ミサワホームが売主の場合のメリットは3つあります。
ココがポイント
☑リフォーム済み住宅なので、購入後すぐに住める。
☑購入後に余計なメンテナンス費用が掛からない。
☑ミサワホームが売主になるので瑕疵担保期間が長く、もしもの時も安心。
個人が売主の場合は、売主の住み替え先の都合により、住み替え時期が契約の条件になったりします。
その結果、住み替え先が決まるまでは引っ越しができないなどのスケジュール的なデメリットが生じますが、ミサワホームが売主の場合は、すぐに引き渡しができます。
しかもリフォーム済みなので、引っ越し後のリフォームの手続きを行わずにすぐに住むことが可能です。
また購入時にリフォームやメンテナンスをしてくれておりますので、住み始めてからすぐに費用がかかると言うことはないでしょう。
ミサワホームが売主になると言うことは、宅建業者が売主になるので、瑕疵担保責任が最低でも2年は適用されます。
個人の方の場合は、瑕疵担保責任を免責にする事ができますが、業者の場合は免責にすることができず最低でも2年は責任を負う必要があります。
中古住宅で住み始めてすぐに不具合が起きるんじゃ無いかと心配している人でも、売主がミサワホームであれば、保証してくれますので安心ですよね。
まとめ：ミサワホームの中古住宅は売主が個人じゃない業者物件が無難。
ココがおすすめ
☑体験談からわかることは、ミサワホームの中古住宅の多くは2✕4構造のため、東日本大震災でも床のヒビ・壁のヒビなども無く住み続けることができるほどの耐震性があることがわかる
☑中古物件は新築と違い、現況有姿売買になる。その際家のだけでは無く、土地も良く見ておかないと余計な費用がかかる。（樹木伐採など・・）
☑ミサワホームの中古物件を賢く購入するならば、個人が売主の場合は「安心Ｒ住宅」及び、瑕疵担保責任が3ヶ月以上保証されていること。
ミサワホームが買い取りした【ホームエバー】であれば、購入直後に不具合が起きても、引き渡しから2年以内であれば瑕疵担保責任により保証してくれる。
ミサワホームの中古住宅の購入する3つのポイントはいかがだったでしょうか？
今後中古住宅の売買が主流になると、私は予想しております。
ミサワホームの中古物件を購入するときは、是非参考にして貰えれば嬉しいです。
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