ここ最近の新築戸建ては土地価格と建物価格の高騰や増税の影響により、販売価格がまだまだ上がり続けている状況です。
東京都心では、6ヶ月連続で戸建て平均販売価格が値上がりしてる状況です。
6月の首都圏新築小規模一戸建て住宅の平均価格は、前月比で＋2.1％の4,575万円と6ヵ月連続の上昇となった。都県別に見ると東京都は＋1.1％の5,377万円と5ヵ月連続の上昇。
神奈川県は±0.0％の4,082万円と横ばい。千葉県は＋9.0％の3,921万円と大きく反転上昇。市川市の分譲増加が寄与した。出典：東京カンテイ
関東圏内ではまだまだ値段が下がるところを知りませんね（笑）
住宅の購入を迷っているなら、増税前に購入した方が良さそうです。
一方で、新築物件に手を出さず中古住宅を購入する人たちが増えてきております。特に中古マンションはかなり売れ行きが好調だと知り合いの業者も言っていたぐらいです。
2018年～2019年が中古マンションのピークを迎えるでしょう。
中古住宅・新築住宅購入のどちらにもかかってくるのが税金です。
税金の代表と言えば固定資産税ではないのでしょうか？
今回は中古戸建てを購入を検討している人向けに、中古戸建ての固定資産税の金額の目安及び計算方法を解説していきます。
Contents
戸建て住宅の固定資産税の計算方法とは？
固定資産税は毎年1月1日に不動産所有者に対して市町村が課税してくる税金のことです。
土地・建物それぞれに税金が発生します。土地・建物にそれぞれ減税措置がありますので下記にてご紹介します。
土地の計算方法と減税措置について
固定資産税の計算方法は「固定資産税評価額✕1.4%」になります。1,000万円の固定資産税評価額だったら、単純に毎年14万円の固定資産税がかかります。
コレではめちゃくちゃ高いので、住宅用地として購入する土地については、下記の減税措置があります。
| 小規模住宅用地 | 住宅用地1棟分の敷地で土地面積が200㎡を超えないもの | 評価額×1/6 | ||
| 一般住宅用地 | 住宅用地1棟分の敷地で土地面積が200㎡を超えている部分 | 評価額×1/3 |
200㎡までの土地に対しては、固定資産税が1/6となり200㎡を引いた残りの土地に着いては1/3になります。200㎡未満の土地は1/6です。
1/6の減税措置を使用することで、14万円から→23,333円まで減税されます。
1月1日現在の登記簿上で建物が存在することを確認できないと、固定資産税が6倍になりますので要注意です。(1月2日に新築ではダメ）
土地購入時に公課証明書が貰えなければ、土地価格の70％の金額で計算すれば概算がでる。
中古住宅を購入する前に、売主から土地の公課証明書（固定資産税の税額が分かる書類）が貰えなかった場合、土地の坪単価の70％にすることで固定資産税の概算が出ます。
土地には1物4価と言う考え方があります。1つの物件に対して4つの値段（実勢価格（市場価格）・路線価・公示価格・固定資産税評価額）の事。
固定資産税評価額は実勢価格の70％だと言われております。コレを利用します。
土地価格1,000万円（100㎡）だった場合は、固定資産税評価額に換算すると700万円です。700万円✕1.4%✕1/6=16,333円。
1,000万円で売り出されている土地の固定資産税は、約16,000円程度と言うことが計算することができます。
当然土地の評価額が完璧に合っているわけではないので、多少のずれが生じますが、固定資産税の目安を知る計算方法としては十分でしょう。
建物の固定資産税を計算するときは・経年減点補正率を利用して計算
中古住宅の建物を計算する際は、土地のように簡単にいきません。
なぜなら建物は築年数に応じて建物の評価額が減っていくからです。
築年数に応じて計算する際に木造住宅の経年減額補正率を利用します。多くの住宅は79,000点以上121,000点未満が該当します。（よっぽどグレードの高い住宅は121,000点以上になる）
このグラフを見ると、購入してから1年後には80％まで落ち込んでいることが分かります。
仮に築10年の経年原点補正率は54%になるので、建物の固定資産税評価額に0.54を乗ずれば、築10年の固定資産税を算出することができます。
建物価格が2,000万円の建築費で購入した場合（市場価格）、固定資産税評価額に変換すると1,400万円の物件になります。1,400万円✕0.54(経年減点補正率）✕1.4%=105,840円。約11万円程度と言うこと。
経年減点補正率を利用することで、築年数に応じたより正確な固定資産税を算出することができます。
[aside]建物の評価額は0にはならない！？
建物の評価額の下落の底値は20％までになります。つまり築100年になろうが元々の固定資産税の20％分支払わなければなりません。
建物の固定資産税が0円にならない理由は、公共機関・サービスの代金を賄うため、固定資産税を0円にすることはないのです。
[/aside]
建物新築時1,500万円の築20年の一戸建てと、土地価格1,500万円の物件を購入した場合の固定資産税の税額は？
知恵袋などの質問に多かった、築20年の一戸建ての固定資産税について計算してみたいと思います。
建売住宅などで多くある建物価格（1500万円）と土地150㎡の1,500万円、合計新築時3,000万円で売り出しされていた物件が築20年後どうなるかの計算は？
土地に関しては、150㎡のため200㎡の小規模住宅の特例が使えますから固定資産税が1/6となります。
1,500万円の市場価格を固定資産税評価額に返還すると1,050万円になるので、1,050万円✕1.4%✕1/6=24,500円となります。（土地）
建物も同様に固定資産税評価額に変換すると1,050万円です。築20年の経年減点補正率をチェックすると0.31になります。
上記の数字で計算すると「1,050万円✕0.31✕1.4%=45,570円」となります。
土地＋建物を計算すると、上記の築20年の物件は、毎年約7万円程度の固定資産税になることが分かります。
築年数によっては変動はある物の中古戸建ての固定資産税の目安は・・・・？
毎年7万～15万円
まとめ
ココがポイント
☑住宅用地の土地は住宅用地であれば減税措置として固定資産税が1/6になる。土地の減税措置は新築・中古ともに変わらない。
☑中古戸建ての建物の固定資産税を求める場合は、木造住宅の経年減額補正率を使用する。築20年経過すると新築に比べ固定資産税評価額が約3割になる。
☑築20年の一戸建ての固定資産税は約7万円程度。築年数・面積などによるが、中古住宅の固定資産税の目安は7万円～15万円程度
この記事で中古戸建ての固定資産税の計算方法・目安金額を知って貰えれば嬉しいです。
中古戸建ては築年数によって、建物の減税措置が使えないため、新築戸建てよりも固定資産税が高くなります。
固定資産税の支払時期・支払い方法の裏技はこちらです。
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