貯金なしのマイホーム購入でローンが払えず自己破産しない為の4つのルールとは

頭金がなければ、貯金も全くない人が家を購入することが可能なのでしょうか?

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結論いうと家を購入することは可能です。

フリーターで家を購入するのはさすがに無理はありますが、正社員及び物件価格が高すぎなければ購入することは十分可能です。

ただ貯金0円の人が無理してマイホームを購入したばかりにローン破綻しては全く意味がありませんから、これから紹介するルールを守りながら、貯金なしでもマイホームを購入しましょう。

 

貯金なしのマイホームを購入で自己破産しないための4つのルール

 

貯金なしのマイホームを購入で自己破産しないための3つのルール

☑ローン以外に親や友人から50万円程度借りることができるか?(信用力はあるか)

☑今住まいの家賃よりローンの支払のほうが安い物件を選ぶ必要がある。

☑住宅購入後は絶対に貯金する。貯金がないのと貯金ができないのは全く違う!

☑最重要!団体信用生命保険のメリットを生かした保険の見直しをする!

1つずつ解説していきます。

 

ルール1:ローン以外に親や友人から50万円程度借りることができるか?(信用力はあるか)

 

さっき貯金0円で家が買えると言ったばかりなのに、なんで親や友人から50万円も借りないといけないのかと、疑問に思うかと思うでしょう。

中には嘘つきと思われる方もいるかと思います。

しかし、親や友人からお金を借りられないのであれば、住宅ローンを借りる借りない以前に、家を購入することはできません。

家を購入するためには売主の不動産屋と契約をする必要があります。

 

そして売主に対して売買代金の5%に相当する手付金が貯金0円だと払えず契約することができません。

なぜなら手付金0円で契約するということは、いつでも手付金放棄で解約することができるのと同じ意味を持つからです。

 

手付金を払うための資金調達をどうやって行うかがポイントになってきます。

銀行やアコムなどの消費者金融から一時的にお金を借りてしまうと、個人信用情報にお金を借りた痕跡が残ってしまう為、住宅ローンの借り審査がNGになります。

よってこの方法は使えません。

借りた痕跡を残さないためにも、親や友人からお金を借りる必要があるのです。

 

借りた手付金に充当するお金は売買代金の一部に充当するため、残代金決済時に住宅ローンが振り込まれる口座に借りたお金が残ります。

約3カ月程度、お金を貸してくれる信用力が必要です。

これが難しいということであれば、せめて手付金分(50万円)だけ貯金して住宅購入をしましょう。

 

元住宅営業マンの大月

貯金が0で手付金が準備出来ない人は、貯金0で手付金が払えない!一時凌ぎで手付金を集める3つの方法と絶対にNG方法2選をご覧ください。

 

ルール2:今住まいの家賃よりローンの支払のほうが安い物件を選ぶ必要がある。

 

今住まいの月々の家賃よりも、購入予定の物件の月々の支払額のほうが高い物件はNGです。

貯金を0円ということは、今の生活で貯金ができなかった可能性が非常に高いです。

貯金ができないのに、月々の支払額が増えてしまったら、ほかのところを切り詰めて、払えなくなればせっかく購入したマイホームを購入時よりも安く売却することになってしまいます。

補足

仮に家賃8万円の場所に住んでいれば、物件価格+諸経費のローンを合わせて8万円以下にする必要があります。

変動金利で借り入れした場合で計算すると、MAX、2,400万円+300万円の諸経費ぐらいのローンです。

諸経費も借り入れすることになりますので、購入できる物件の予算の額が少ないと感じるかもしれません。

もっとも銀行は諸経費を貸し出しすることを嫌いますので、銀行から借りられる金利は一般の人と比べて高くなってしまうというハンデも背負うことになります。

ただ借入金額に対しての年収が達していれば、貯金0円でもローンが組めるのです。

購入できる物件はローコスト住宅1択になりそうです。

 

 

ルール3:住宅購入後は絶対に貯金する。貯金がないのと貯金ができないのは全く違う!

マイホームに住むと、賃貸に比べて「固定資産税・家の修繕費・金利上昇リスク」が伴います。また住宅購入後の生活にかかる教育費に備えて貯金をすることは最重要課題となります。

住宅ローンの金利リスクとしては、変動金利で組んだ住宅ローンの金利が、1%上昇した場合、月々の支払額が1万円以上UPします。

年間にすると12万円も上がってしまいます。

 

固定資産税の支払は毎年5月の請求され、土地と建物にそれぞれ課税され、年額は10万円~15万円ぐらいはかかります。

家の修繕費についても、10年後に外壁塗り替え・屋根のやり替え工事を行うと、足場代で70万以上かかりますので、工賃を含めると100万円の工事費用が必要になります。

そのほかにも子供がいれば子供の教育費に向けて貯蓄しなければなりません。

どうですか?貯金できそうですか?

 

貯金ができないことであれば、諸経費分を貯めてから物件を購入すべきでしょう。

建売住宅の諸経費の目安はいくら?購入する前に知りたい諸経費の14項目とは?

 

ただ貯金0円の人でも、毎月貯金ができる人であれば、住宅を購入すれば、住宅ローン控除・住まい給付金などの税金のメリットを生かしながら住宅購入は可能です。

 

ルール4:最重要!団体信用生命保険のメリットを生かした保険の見直しをする!

 

住宅ローンを組む方のほとんどが、団体信用生命保険に加入して居ります。

団体信用生命保険とは、ローンの名義人が万が一亡くなってしまった場合、今まで借り入れしていたローンの残債が0円なるという保険です。

 

つまり住宅ローンを組んでいる人の多くは、無条件に借り入れしたローン分の生命保険に加入したことになります。

仮に30歳から65歳までの3,000万円分の定期保険に加入していた人は、月々7,300円の保険料を支払っております。

 

一方住宅ローンを2,500万の団体信用生命保険に加入し、定期保険を1,500万円に加入している人は、自分が亡くなったときに下りる保険金が前者よりも1,000万円高くなったのに対して、月々約4,500円の保険料で済み、年間でいうと36,000円分得をすることになります。

 

たった3,000円しか安くならないと思うかもしれませんが、これは定期保険の話であり、あなたが加入している生命保険の種類が終身保険だったり、養老保険だったりすると、月々の支払額が1万円以上変わってきます。

せっかく団体信用生命保険に加入しているのにも関わらず、保険金額を節約しないことは、非常にもったいないことです。

 

住宅を購入する前に、約600社にも上る保険会社からあなたオリジナル保険プランをタウンライフ保険で一括取り寄せをすることで月々の保険料との差額を調べ、住宅購入後に毎月貯金ができる体制を整えることをおすすめです。

 

 

注意

団体信用生命保険は、ローン残代金に連動する保険の為、借入金額が減るにつれて団体信用生命保険の保証料も少なくなります。

*団体信用生命保険に加入したからといって、生命保険を解約するのはおやめください。

 

上記の4つのルールを守れるのであれば、頭金を貯めずに早期に購入したほうが得!

 

手付金分を親から借りることができ、購入する物件のローンの支払いが現在の家賃よりも少なく、これから貯金ができる人は、頭金を貯めるまでマイホームを購入をためらうのはもったいないです。

賃貸物件に住んでいる間は、自分のものにならない物件に対して、家賃という名のお金を支払い続けることになります。

家賃8万円のところに住んでいる方が、貯金0円の人がマイホームの頭金を貯めるために、毎月3万円を10年間貯金したら360万円分を家に使うことができます。

一方貯金0円の人が月々の支払いが8万円住宅ローンを組んだ場合、住宅ローンに支払っている8万円は家賃とは違い、自分の財産の為に支払っているものになりますので、10年間で960万円分の支払を行うことができます。

 

更に貯金を上記と同様に3万円毎年ためていれば、現金で360万円を家に使わずに貯金しておくことができます。

実際は月々の支払いの半分は金利になりますので、960万円も払っているのに対して、住宅ローンの借入金額は400万~500万円程度しか減っていないでしょう。

それでも10年経過すると、自己資金を貯めてから購入するよりも、貯金0円の状態でマイホームを購入したほうが、結果的に400万円~500万円はローンの支払いを早くしたほうが得ってことです。

 

ただ何度も言うように、上記の4つのルールを守れない場合は、マイホームを購入は見合わせるべきです。

 

頭金無しで購入したほうが得するパターンを解説!

頭金なしで住宅ローンは無謀?賃貸住みより一戸建て購入が得するパターン

 

また消費税10%増税すると、今より小さい家しか購入出来なくなりますので、早めに購入した方が良いでしょう。

消費税8%の住宅購入はいつまで?増税後の住宅業界を元不動産屋が解説【悲壮】

 

まとめ

 

貯金が0円でも住宅ローンの借り入れする額に対して、それなりの年収があれば、マイホームを購入することは十分可能です。

但し現金が全くない状態で、一歩間違えれば破産寸前なので、住宅購入後から貯金をすることを専念することが何よりも重要です。

それが難しいのであればマイホーム購入はあきらめるべきでしょう。

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元住宅営業マンの大月

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