建売は10年後にお金が掛かる？築12年の実家を例にメンテナンス費を解説

建売を購入したら、ローンを払って終わりって訳でもなく家のメンテナンス費用が掛かってきます。

建売の修繕費のイメージってこんなことを思っておりませんか？

安心してください！

一般的な家の使い方をすれば、築10年の建売でも十分に住めますし、幸い我が家で雨漏りなどの不具合は一切起こっておりません。

でも築10年の建売修繕の話って、家を買う上で誰もが不安になると思うし、不動産屋も売るために修繕の話ってあまりしない現実があります。

 

もしかするとちょうど築10年になる建売に住んでいる人は、これからどんなメンテナンスをしないといけないのかと迷っている事でしょう。

では実際に10年後の建売の修繕っていくら掛かるのか？

また築10年になる建売に住む人はどこをメンテナンスした方が良いのか？

今回は元建売業者である私が実家の建売の例を参考にご紹介させていただきます。

 

10年後に掛かったメンテナンス費はいくら？我が家の場合

 

現在築12年の実家に、実際いくら修繕費が掛かったのかを公開させていただきます。

以上です。

たった配管工事の5万しか使ってません。エコキュートも壊れてないんですよ。奇跡に近いが

え！少なすぎじゃん。それで家にガタ来てないのって思うかもしれませんが、今のところ雨漏りした・やばいなんてことはありません。

そのため、良く外壁業者からリフォームの訪問営業が良く来ます。

「あそこにサイディングにヒビが入ってます・・・すぐ直すべきですよ」って

分かってるよ！こっちも元不動産屋・建売屋よーって言って追い返すのが最近の日課になってきてます。

外壁にガタが来ているのは間違えないでしょうが、ヒビが少し入っているだけでまだ使えます。外壁については後3年～5年は十分に使えますのでおそらく放置です。

 

ただね・・一つ心配していて今すぐやるべき修繕工事が1つだけあって、それは「シロアリの防蟻処理」です。

幸い基礎部分をみても、シロアリが入っている形跡は見られないんですが、建売のシロアリの防蟻処理の薬の効き目って言うのは2年～5年程度なんです。

10年じゃ無いんですよ。知ってましたか？

よって瑕疵担保責任保険にはシロアリは経年劣化としてみられるのでシロアリの被害は対象外になるんです。

防蟻処理の効果が切れて7年程度経ちますから、今業者を探しているところ。おそらくシロアリの防蟻処理の飛び込み営業が来たら、契約してるかもしれません。それくらい心配

10年間で5万程度しか修繕費は使っていないよって言うのが我が家の修繕事情の結論です。

我が家の話はここまでにして、次は一般の建売住宅で築10年になったらやった方が良いと言われる修繕内容について解説いたします。

 

10年後にやった方が良いメンテナンス工事はどれ

 

10年後の建売住宅の修繕・メンテナンスを行った方が良いところは10年保証に関する構造部に関するところ。

キッチン・ユニットバスの設備については15年程度ぐらいからガタが気安いと言われておりますので、設備に不満さえ無ければ、まだメンテナンスを考えなくてもOKです。

 

外壁：サイディングの張り替え・ベルアートの塗装

 

外壁は雨風のダメージもありますが、紫外線によりサイディングとサイディングの間の接着剤・コーキング材のひび割れが目立ってきます。

ペンキ塗りのベルアートの塗装の家の場合は、紫外線のダメージによるひび割れ（クラック）を起こし、そのペンキの下地であるモルタル部分もクラックを起こしている可能性があります。

紫外線というのは外壁にとってかなりの強敵。特に南道路の物件は、日当たりの当たる時間が長く紫外線が一番強い時間帯である14時に建物に日差しが当たるので、北道路の物件に比べて1.5倍ほど外壁が痛みやすいと言われております。

 

外壁の張り替えの相場ですが、50万～70万程度（当然建物面積・階数によって金額は変わります。）

でも外壁工事を行う為には、足場を組まなければなりません。この費用がめちゃくちゃ高い。

足場代は2階建てなら20万～、3階建てなら30万円以上します。(1㎡1,000円)結果、上記の外壁塗り替え代と足場代をプラスすると100万円以上してしまうのです。

南道路の物件の場合、外壁を痛めやすいので修繕費も高くなりがちです。南道路の物件を購入する人は気をつけてください。

 

防水・雨樋のチェック・排水溝の掃除

 

防水のチェックは外壁のひび割れ具合によって変わってきます。

え？外壁にヒビがはいるとかやばい奴じゃないか！すぐに外壁をやり替えた方が良いのではって思う方が多いでしょう。

しかし外壁の小さいひび割れであれば問題は無いでしょう。(ヘアクラックとして処理される)

しかし外壁のひび割れの太さが7mmを越えると、外壁の下地にもヒビが入っている可能性があり、雨水が建物内部に浸水してしまう可能性があるからです。

 

外壁下地の中に防水シートを張っておりますが、防水シートを貼っているからと言って全ての雨水を防ぐことはできませんから、7mm以上のヒビがあった場合は、上記の外壁メンテナンスを要件等してください。

雨樋（あまどい）のチェックは、ベランダなどで雨水で流れてきた落ち葉が排水溝に溜まっていると、配水管の腐食につながります。配水管の中に落ち葉が入ってしまうと掃除することもできませんから、10年経ったら1度雨樋の配管内の掃除を行うべき。

雨樋が破損すると、雨水の雨漏りの原因になります。業者の保証は使えませんからね。

 

また、生活水を流す配水管の掃除は、雨樋よりも利用頻度が高いので、10年に1度の掃除はNG。

生活用水の油・洗剤や髪の毛などのゴミが配水管をつまらせる原因になります。

費用が掛かるし、イチイチ依頼するのも面倒くさいって思うかもしれません。

でも配水管の工事をサボると、水の流れが悪くなるだけではなく、最悪配水管がダメになったら大規模な工事を行わなくてはならなくなります。もし配管やり替え工事だと壁・床も剥がしての工事になるから何百万って掛かりますよ。

ここはサボってはダメ。家を買うなら配水管のメンテナンスは定期的にやるのは絶対。

1度にかかる費用は1万程度です。毎年やれって訳では無く。2年～3年に1度の清掃でOKなので、定期的にメンテナンスをしましょう。

結果家を長持ちさせる事につながり、コスパの良い住宅購入になります。

→ジョブチューンの欠陥住宅Gメンから学ぶ欠陥住宅の5つの特徴と対応策

 

基礎のひび割れ（クラックチェック）と蟻道のチェック。

 

基礎のチェックも気が向いたときで良いので、やってみましょう。ポイントは2つです。

この2点。

基礎のヒビって聞くと、基礎が割れて家が倒れるんじゃ無いか！やべー家って思わなくて大丈夫。

小さいヒビであれば問題が無くて、基礎には見栄えを良くするために、化粧塗りと言ってモルタル材を丁寧に塗っているんですよ。要は基礎のヒビが小さければ化粧でいうファンデーションにヒビが入ったに過ぎず、基礎自体にはヒビが入っていないって事です。

ヒビの大きさの基準は7mmを越えると基礎自体にもヒビが入っている可能性も否めませんから、メンテナンス専門業者に見てもらう方が良いでしょう。

シロアリの義道ですが、下記の写真のようになっていたらちょっとマズイ。

 

建物内にシロアリが入っている可能性があります。

特に基礎の周りに物を置いていると、基礎の中の土台部分の空気の入れ換えをする基礎パッキンの空気の流れを遮断することになります。

シロアリは湿気があるところが大好物ですから、空気の入れ換えができていない基礎の中にはシロアリが居る可能性が高く、土台部分が食べられているかもしれません。

 

シロアリの防蟻処理。コレ重要

 

上記でもお話しましたが、建売業者のシロアリの防蟻処理の効力は2年～5年で保証10年保証ではありません。（ハウスメーカーによっては10年保証もあるが）

シロアリによる被害って言うのは、あくまでも経年劣化扱いなんですね。だから瑕疵担保責任保険もシロアリは対象外なんです。

シロアリの防蟻処理及び、シロアリ駆除は専門業者に依頼することになります。

シロアリの駆除・防蟻処理の相場は建築面積に対して1200円～1500円/㎡ですから、1階の基礎が40㎡だとすると、6万程度の費用が掛かるって訳ですね。

あとは屋根裏にもシロアリが潜んでいる可能性もありますから、諸経費込みで10万ぐらいは見ておいた方が良いでしょう。

 

まとめ

私が建売を販売したときは、あまり修繕費の事を触れませんでした。

現実を見せてしまうと、夢をぶち壊してしまう恐れもあったので・・・

ただ家を住み続ける事を考えると、修繕費がいくら掛かるかのイメージと修繕時期を把握した方が良いので、この記事を参考に修繕計画をして貰えたら嬉しいです。

同じ保証額で総額10万安くする火災保険のカラクリとは？

 

火災保険は保険金・プランがすべて同じなら保険料がどこも一緒だと思って居ませんか？

もし同じだと思って居るのであれば、あなたの保険料は更に安くなる可能性が非常に高いです。

火災保険の仕組み上、同じ保険会社で同じ保証料・同じプランで申込をしても、申込する物件のエリアで保険料が変わるってご存じでしたでしょうか？

もし不動産会社経由で見積もりを取っていたり、火災保険を調べる時間がないって思って居る人は、知らない間に高い火災保険で契約させられるってことも・・

なぜなら火災保険の金額を決める6つの要素の内、3つは各保険会社システムの強み・弱みによって、保険料が大きく変わるのですが、不動産会社などの見積もりではそこまで深く関与して見積もりを取ることはないからです。

あなたの物件のエリア・物件の特徴を生かした割引を使用すれば、同じ保証でも総額が10万円変わる事も珍しくありません。

火災保険を10万円安くするカラクリを知りたい方はコチラ＞＞