家購入前の予備知識・契約後から引き渡しまで

建売は危険と決めるのは早い?成功する建売購入の6つの流れを元プロが解説

投稿日:2018年4月16日 更新日:

建売って注文住宅に比べて粗悪・・・適当に建てられているじゃないかな?と思い、建売を購入する事を危険だと感じておりませんか?

結論から言うと、建売の全てが粗悪というわけでは無く、むしろ最近で大量仕入れによるコストダウンを活かした高品質な素材を安く仕入れ、注文住宅よりも高品質な規格住宅もあります。

しかも、建売だから危険とか言うわけではなく、注文住宅でも残念ながら大手ハウスメーカーによる不祥事問題もありますから、「建売=危険」と考えること自体が勿体ないのです。

むしろ建売の危険性はそこではありません。

すぐに契約が出来てしまう=曖昧な状況での契約になってしまう点。

馬鹿な!って思うかも知れませんが、不動産営業マンはプロ。

何も知識が無い・比較対象も無い中で、不動産屋に問合せすることは不動産屋の良いなりになりやすく、よく分からない・曖昧な状況で契約してしまう傾向が強いのです。

 

逆に今回お伝えする「建売住宅購入までの6つ流れ」を抑えて建売購入を始めると、良い悪いの判断が早くできるようになり、未公開物件なども手に入りやすくなるというメリットが付いてきます。

今回は建売の危険性と合せて、建売購入の6つの流れについて解説します。

元不動産屋:秋 だい

建売住宅購入までの流れを知らないで購入することは、地図もないのに宝物を探す海賊と一緒です。

事前に購入までの流れを把握しましょう。

安いから建売は危険ではない。

多くの人は建売は安い=粗悪品で危険というイメージがありますが、それは断じて違う事をお伝えします。

建売住宅は注文住宅のように世界に1つだけのあなただけのオリジナル仕様で建てるものとは違い、建売住宅は使う資材・建材を一気に纏めて購入する契約をメーカーと結んでいる為、1つ1つの素材の単価が一気に下がります。

私は業務で、お台場にある日本の資材メーカーが集まる祭典に行ったことがあるのですが、一般の人が購入する価格の半分以下で購入出来る資材もあり、品質も当然高品質の素材が沢山売られておりました。

ステンドガラスが、1つ15万する物が、売れないからといって29,800円で叩き売りされていましたから・・・・

それほど大量購入は安く購入出来るし、強いわけです。

一方の注文住宅は1つ1つの購入になりますから、同じ物を導入する際もやっぱり高くなります。

よって家の金額が安い=建売危険ではありません。

 

建売の危険性は職人の当たり外れが激しい事。対策はその会社の他の現場を見る事

私も建売業者で商品開発・管理を行っていた経験上ですが、現場が汚かったり、タバコの吸い殻がその辺にポイ捨てしている会社はちょっとマズイ・・・

結局購入するお客さんの土地に平気でタバコの吸い殻をポイポイしててしまう人が多い=建てればバレないだろ言うという考えで立てている人が多く不具合が多く見つかりやすいのは経験上言えます。

というのも建売は、とにかく早く家を建てて売るって資金回収をする必要があります。

そのため、大工さんにもスケジュールが課せられており、また大工さんの報酬形態として早く家を建てられる人ほどお金が稼ぎやすいシステムになっているので、どうしてもミスが生じやすい状況でもあります。

 

よって、建売を購入するのであれば建築現場をしっかりよく見て下さい。

そして可能であれば、大工さんと会話をしておくのがベストです。

経験上、丁寧に答えてくれる大工さんで、気さくな人は丁寧な仕事をしてくれますよ。

 

まだ青田か、既に完成している建売であれば、売主の他の建築現場を見ておきましょう。

どうしても怖いなら、購入前に第三者機関にチェックして貰うのがベストです。

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建売の危険回避しながら失敗しない建売購入の流れ

建売住宅を購入するためには、建売住宅の所有者である不動産会社と契約までには6つのステップがあります.

①・予算を決める(月々の支払額から予算を算出)

②・購入する物件の条件の順位付け

③・②の条件に当てはまる内容で資料請求をする

④・不動産会社に問い合わせ、ここで初めて内見する。

⑤・住宅ローンの仮審査、資金計画作成

⑥・不動産購入申込書を記入する

上記の6つのステップを踏んで、初めて契約することができます。1つずつ各項目を、注意点含めて詳しく解説していきます。

ココに注意

これらのステップは順番になっております。必ず守ってください。

例えば①・②・③をすっ飛ばして④から始めることができますが、知識が全くないのに、不動産屋に内見をしたところで、よく話が理解できなかったり、最悪、購入申込書を書いて貰うまで、帰れないなんてケースがあります。

失敗しない為の建売購入の流れ:①予算を決める(月々の支払額から予算を算出)

 

物件の予算を決める場合、物件価格で判断しがちですが、これはNGです。

月々の支払額がいくらかわからないうちに物件価格から判断してしまうと、⑤の資金計画を作成するときに、物件価格から月々の支払いが思った以上に高かった場合、住宅購入後に生活するのに支障が出てきます。

更に資金計画を作成するときに、住宅ローンの返済方法を固定金利と変動金利にするかによっても大きく異なるため、物件価格が同じでも金利によって支払い額が変わってしまうからです。

借入期間35年、借入金4,000万、固定金利1.5% と変動金利0.6%を比較した場合

・固定金利 月々の支払額 122,473円

・変動金利 月々の支払額 105,611円

差額 16,862

変動金利は固定金利と比べて約1.7万円も安いことが分かります。しかも年間にすると約20万円も支払額が変わってくるのです。

もしあなたが固定金利で月々の支払額を10万円台に抑えて購入したければ、物件価格を下げる必要がありますが、変動金利で購入する場合は条件に当てはまってきます。

物件価格から予算を決めると、住宅ローンの金利によってあっという間に条件が変わってしまいますので、希望する月々の支払額から予算を決めていくことをおすすめします。

ちなみにこれ以外にも物件価格の約8%~10%程度の諸経費がかかりますので、その内容も加味する必要があります。

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失敗しない為の建売購入の流れ:②購入する物件の条件の順位付け(100点満点の物件はない)

 

一生に一度のお買い物と言われている家ですが、下記の言葉を覚えてもらう必要があります。それは・・

 

100点満点の家はない!

 

です。

厳しいようですが、あなたの希望条件にすべてマッチした物件はないものだと思ってください。

その証拠に「理想の家に住むためには3度家を建てる必要がある」という言葉もあるぐらいです。

これは注文住宅でも1回で100点満点の家はできないという意味なので、建売住宅を購入するならなおさらです。

 

100点満点は狙わないということですが、90点ぐらいであれば狙えます。

 

家探しをする上での条件に点数をつけて順位付けをしていく必要があります。

この時に夫婦それぞれの条件がバラバラになるとおもいますので、お互いの意見を尊重して条件のすり合わせをしておきましょう。

元不動産屋:秋 だい

夫婦の意見がバラバラなまま契約をしてしまうと、後で喧嘩になったり、最悪は契約を解約したケースもあります。

失敗しない為の建売購入の流れ:③・②の条件に当てはまる内容で資料請求をする(資料から不動産会社を相見積もりする。)

 

条件を出し合って点数をつけていったところで、条件の点数が高い条件を満たしている物件に問い合わせをする必要があります。

物件の資料問い合わせをするのであれば、SUUMOやホームズで問い合わせからはじめるでしょう。

物件を問い合わせをするポイントは、物件ベースで問い合わせをするかの有無を考えるのではなく、紹介してくれる不動産会社を選ぶという意識で問い合わせをすることです。

これが非常に大切な考え方になります。

というのはSUUMOやホームズで掲載されているほとんどの物件は、不動産会社が共通で見れるサイト(東日本レインズ)に掲載されている物件ばかりです。

 

SUUMOやホームズで掲載されているほとんどの物件をすべての不動産会社が紹介することができます

 

紹介できる物件は同じということから、②の項目で点数をつけた条件に合った物件を紹介してくれるのは、不動産会社の腕の見せ所。

不動産会社の担当営業マンによって、あなたの条件にマッチした物件を紹介してくれるのかが変わってきます。

不動産会社に資料請求した後、資料を届けてくれるレスポンスの速さや、問い合わせした以外の物件情報の有無などを比較し、家探しのパートナーを見つけることがとても重要なことなのです。

元不動産屋:秋 だい

複数の不動産会社に問い合わせをすると沢山の資料が貰える上、不動産会社の資料の中の提案力・丁寧さ・レスポンスの良さを比較検討ができると言うメリットがあります。

但し、沢山の不動産会社に問い合わせすると、電話攻撃が激しくなりがちになるのが弱点。

物件資料一括問合せサイトのタウンライフ不動産を利用し、不動産会社の営業がしつこかった場合はタウンライフ経由で断ってもらう事もできるのでお薦めです。

失敗しない為の建売購入の流れ:④不動産会社に問い合わせ、ここで初めて内見する。

 

不動産会社に問い合わせをしたら、物件をすぐに見せてもらうことになります。

見る物件数は問い合わせをした物件だけではなく、少なくと3件以上の家を見ることになるでしょう。

1つ1つチェックをしながらゆっくり見ましょう。わからないことがあれば不動産会社に質問をどんどんしていきましょう。

内見するときのポイントは、②でまとめた条件に対して当てはまっているかの採点をしながら見るのがコツ。

 

物件を見た後に点数をつけておくことで、帰った後に物件を比較検討するときに物件の特徴などを忘れずに済みます。

 

 

失敗しない為の建売購入の流れ:⑤住宅ローンの仮審査、資金計画作成

 

購入したいと思うような物件に出会ったら、さっそく住宅ローンの仮審査を行います。

不動産は大金です。

住宅ローンの仮審査を行うことで、あなたの資金計画で物件を購入することができるかを確認します。

変動金利で借り入れするか、固定金利で借り入れするかもここである程度は決めておくべきです。(正式に決める必要はありません。)

ココに注意

仮審査の承認が出たと言って、必ず契約しなければならないということはありません。逆に仮審査の承認が出たからと言って必ず購入ができるわけでもありません。

建売住宅を購入するのには、物件価格以外にも諸経費がかかってきます。諸経費は物件価格の5%~10%かかります。

諸経費分のお金を自分で用意ができるか否かによって、住宅ローンの審査方法が変わりますので、不動産会社としっかり相談して、住宅ローンの仮審査の承認をとりましょう。

⑥・不動産購入申込書を記入する(交渉するならこのタイミングしかない!)

 

住宅ローンの仮審査が無事に通れば、売主の不動産会社に対しての購入申込書を記載します。

大手不動産会社(仲介会社)を利用して購入する場合は、仲介会社経由にて購入申込書を売主の不動産会社を送る際に注意点があるのです。

購入申込書に記載する欄はこのようになっております。

[aside type="boader"]購入申込書に記載する項目

☑購入する物件名

☑契約日はいつか?

購入をいくらで買うか

☑手付金はいくら

☑ローン条項日

☑引き渡し希望日

[/aside]

手付金の額や引き渡し希望日等については、担当の営業マンがある程度決めており、問題なければ営業マンから提案を受けたスケジュールに従っていただいたほうが無難です。

問題は物件をいくらで買うかという項目で、指値(値引き交渉)をするのは不動産購入申込書を記入するこのタイミングしかありません。

完成している物件を購入するのであれば、50万~100万円ぐらいであれば値引き交渉が通る可能性が非常に高いです。

さらに完成して半年以上たっている物件であればそれ以上の金額も値引きすることだってできます。(完成していない物件は厳しいかも・・)

このタイミング以外では価格交渉はできません。

契約当日にやっぱり値引き交渉してなんていっても、通らないわけです。

(売主は購入申込書に書いてある金額で契約しに来ている為)

値引き交渉は無料なので、安く家を購入できるようにどんどん交渉をしていきましょう!

ココに注意

1、購入申込書を記入したからと言って必ず物件が購入できるとは限りません。

同時期にほかのお客さんからも購入申込書をもらっていた場合は、条件の良いお客様と売主は契約します。

2、値引き交渉を受け付けない売主の不動産会社も少なからずあります。

値引き額によっては、記入した購入申込書を受け付けない場合もあります。

危険を回避する建売購入の6つのステップの流れが終わる期間は?

 

機関については人それぞれですが、私が契約してきた方や、仲介会社から紹介をいただいているお客様などで一番多かったのは、建売を探し始めから3カ月で契約している方が多いです。

これは契約までの期間になりますので、探し始めから家に引っ越しを含めると4カ月~半年の間の方がほとんどです。

3カ月程度で決めるメリットとしては、家が見つからないといって、長期間探し続けると、あれもこれもなどと言って、条件の整理が逆にできなくなってしまう傾向にあります。

家を探しているあなたは仕事をしながらだと思いますので、せっかくの休日を家探しで1日つぶすというのを半年以上も行っていれば、必然的に家を探すのが楽しくなくなってしまいます。

家を購入するのをあきらめるという選択を選ぶお客様を何度も見てきました。

それも1つの答えかもしれません。

 

まとめ

 

購入までの流れが結構長く、不動産会社に任せがちですが、不動産会社に任せっぱなしだった結果、「あとからこんなはずじゃなかった」とならないように、流れを把握しながら購入まで話を進めていきましょう。

元不動産屋:秋 だい

家探しは不動産会社次第でうまくいくってことです。まずは資料請求からパートナーになる不動産会社を見つけましょう。

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