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住宅ローン事前審査はいつ?ベストタイミングを解説【契約前では無い】

投稿日:2018年7月11日 更新日:

多くの方が物件を購入するのに当たって、住宅ローンの審査を行う必要があります。

おそらくこの記事を読んで頂いている方は、これから住宅ローンの事前審査を行おうかと検討している人でしょう。

ここでお伝えしたいのが、検討している物件が1つでもあれば、速攻で住宅ローンの事前審査を行った方がいいです!

契約前でなくてもですよ。

今回は契約前に住宅ローンの審査を行うのが、なぜベストタイミングな理由及び注意点を解説していきます。

 

住宅ローン事前審査を行うベストタイミングは検討している物件が出た瞬間!

 

住宅ローンの事前審査を行うベストのタイミングは、検討している物件が出た瞬間だと言い切ります。

事前審査を行うタイミングは早ければ早いほどいいです。

購入したい物件ではありません。検討している物件です。

理由は3つあります。

 

今後の物件探しの一つの目安になる。

 

まず住宅ローン審査を行ったらその物件を買わないといけないと思っている人が多いので、事前審査を行わないとしたらそれは非常にもったいないことです。

最初に行う事前審査は、早ければ早いほうがいいです。なぜなら

 

その検討物件を購入する資金計画が成り立つかを銀行に証明してもらえるからです。

 

例えば検討物件が3,880万円でフルローンが通れば、今後3,880万円以下の物件であれば購入できるという証明にもなるんですよ。(物件の担保評価が低ければだめ)

もし4,000万円の欲しい物件が現れたら、自己資金を120万円足せば、購入できることがわかるし、最悪またローン審査をすればいいのです。

あなたはすでにお金を借りられる人ということがわかっております。

ローンが通らないかなという不安を抱えずに精神的に余裕な気持ちで物件を選ぶことができます。

 

不動産屋の営業トークの中で、住宅ローン審査が厳しいとお客様を煽るトークがあります。

お客を不安にさせ、その物件を購入する気持ちで審査をしないと次が通らないという気持ちにさせていたりもしました。

私もよく使ってましたけど、ローン審査をやったことがなく、不安に思っている人にめっちゃ効くんです。このトーク

冷静に物件を選ぶのであれば、先に資金面の不安は取り除いたほうがいいですよって話です。

ちなみに値引き交渉の土台にも乗る上、有利になるんですよ。

新築建売住宅を100万以上の値引き交渉を成功する為の4つのポイント

 

本当に購入したい物件をローンのことで買い逃すことがなくなる。

 

一番のメリットがコレ!

購入したい物件がでたら、先に1番手が居て、かつローン審査がoKの人がいない限り購入したい物件を買い逃すことがなくなります。

購入申込書を1番手に出して、契約前に事前審査じゃダメなのかという意見もあると思います。

結論から申し上げますと、その場合は買い逃す可能性があるんですよ。

次の理由で紹介しますけど、購入申込書を書いて、契約するためには売主にローンが通って資金的に問題がありませんよということを証明しないと契約できません。

 

もし購入申込書を提出した後の事前審査が難航している時に、別の方が購入申込書を入れてきた場合どうなるか・・・?

その別の方がローンも通ってすぐに契約ができる状況であれば、売主はそっちを優先します。(1番手で出したのにも関わらずです。)

売主も土地を購入するときに、銀行からお金を借りている手前、契約・決済が遅くなると借りた利息を払わないといけないので、早く契約できる人を望みます。

買い付けを出して、契約前に悠長に事前審査だと、別の方に契約されていることだってあるのです。

それを阻止するために、別の物件の審査結果があれば、ローンを組める方だと証明でき、契約することができるのです。

建売住宅購入者の3割が選ぶハウスメーカーのランキングトップ物件の5つの特徴

 

 

購入したい物件が見つかった瞬間に買い付けを出せば、2番手でも優先される時がある。

契約前でなく、検討時にローン事前審査を行うメリットは、先に購入申込書を提出している方がいても、追い抜くことができる可能性があるということです。

通常2番手の方が買い付けを抜くのは難しいです。

1番手のほうが事前審査も早く、購入申込書を出しているタイミングも早いからです。どう考えてもそちらが優先されます。

 

しかし、1番手がローン審査に難航していた場合はどうなるか?

あなたと1番手の購入金額の条件が一緒であれば、あなたが優先されることだってあるのです。

私も売主業者で働いておりましたが、過去に1番手ではなく2番手と契約したこともよくありました。

ローンの結果がすでに出ている人及び、早く契約ができる人を優先するのです。

 

住宅ローン事前審査を行う2つの注意点

フラット35の場合は要注意!事前審査の承認では売主と契約できない。

 

事前審査の結果で契約できるのは、都市銀行・地銀の審査のみです。

フラット35の事前審査は当てになりませんので、売主は契約してくれません。ここに注意しましょう。

 

もしあなたがフラット35で借り入れをしたいのであれば、必ず本申込から行うようにしてください。

契約前でもフラット35は、本審査を行うことができます。(審査が当てにならないため)

さらに欲を言えば、購入したい物件だけの審査にしてください。

フラットは物件が変わるだけで本審査がいきなりNGになったりすることもあります。

だからフラット35の場合は、検討物件の段階で審査を進めるのはお勧めできません。

この方法が使えるのはあくまでも都市銀行・地銀のみになります。

詳しくは下記の記事で解説しております。

 

自分で審査を行う場合は、必ず銀行からローンの承認書取得か、銀行から売主に連絡してもらうこと

 

不動産屋で審査を行わず、自分で事前審査を行う場合は特に事前審査の承認書を提出することが重要になってきます。

自分で審査をするということは、売主、不動産屋からしてみればちょっと信用ができません。

やっぱり仲介会社経由からの審査結果のほうが信用できます。(特に何度も取引していた仲介会社であれば、承認書も必要ないぐらいです。)

 

自分で審査して、売主に認めてもらうためには、銀行からの正式書類が必要になります。

逆に正式書類さえあれば、ローンが通ったことを認めざる終えませんから、購入申込書を出していただければそのまま契約する流れになるでしょう。

銀行によっては、審査後の正式書類がない場合があります。その場合は、銀行から売主に連絡してもらうように話をしましょう。

銀行から連絡がもらえれば、それを信用して契約することになります。

 

ベストなのは住宅ローン審査は自分で行う。(実は楽)

 

検討前に事前審査を行う理由を3つお話しさせていただきました。

しかし、購入するかどうかも決まっていないのに、検討段階で事前審査を行うと「不動産屋に詰められそう」という不安もあると思います。

不動産屋もボランティアではないので、事前審査だけ行うというのは結構嫌います。

オススメなのは、事前審査を自分で行うという方法です。

 

事前審査はハードルがすっごく高いイメージがあると思いますが、実はめちゃめちゃ楽です。

こんな楽ちんな仕事でローン事務手数料を10万~15万もらっている不動産屋の実態があります。

これを自分で行えばローン手数料を払わずに済みます。

節約ができると思えばやろうと思いませんか?

具体的にはこんなことをします。

[box class="glay_box" title="自分で住宅ローン審査の主なやり方"]

1.審査したい銀行を見つける。

2.審査したい銀行の申込書を銀行から貰い申込書を書く

3.物件書類(パンフレット)・あなたの書類(源泉徴収票・本人確認)を準備する。

4.銀行の審査開始

[/box]

これだけです。

物件の書類は今は本当に簡素的になって、パンフレットだけで銀行は審査してくれます。(販売図面でoK)

あとはあなたが申込書と書類を準備して、銀行の持っていけば審査をしてくれます。だいたい2日~3日ぐらいで審査が出るでしょう。

 

自分で審査をした結果を銀行から書類としてもらい、購入したい物件の売主に、購入申込書と一緒に審査承認書類を提出すれば、物件を買い逃すってことはなくなるでしょう。

ただ仕事をしながら、銀行に行って審査書類をもらって、書類を書いて審査するというのは結構手間がかかります。

さらに金利の比較で違う銀行も審査ってなると、わざわざ銀行にいって1つずつ審査するのは非常に非効率です。

自分で住宅ローン事前審査は可能?不動産屋で審査しないメリット4選

 

 

まとめ

 

ココがポイント

☑事前審査を行うベストなタイミングは契約前ではなく、検討物件が出たときに、検討物件で審査を行うことで今後の物件探しの目安になる。

購入したい物件が出る前に審査を行うことで、「買い逃す可能性を無くす」「2番手に申し込みをしても購入出来る可能性が上がる」というメリットがある。

☑フラット35を使用する場合は、事前審査を行うこと自体NG!

本審査承認後でも、物件変更審査によって承認NGになったりするので、検討物件段階で事前審査を行うのは都市銀行と地銀だけ。フラット35は使えない。

☑検討物件の事前審査は、自分で行うことをお勧め!不動産屋に詰められずに済む上、ローン事務手数料がとられずに済む。

元不動産屋:秋 だい

住宅ローンの事前審査を行うタイミングが遅くなり、タッチの差で物件が購入できなかった人を何人も見ております。

欲しいと思った物件が現れたらすぐに購入申込書が出せるように、資金計画の準備だけはしておきましょう。

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