協定道路とは何?新築購入前に知りたい協定道路のメリット・デメリット

どうも!元住宅営業マンの大月です。

新築分譲の建売住宅が多いと思いますが、協定道路という言葉が出てきて疑問に思っている方がいらっしゃると思います。

協定道路は簡単にいうと、一部の通路上の土地(私道含む)を所有者内でルールを決めた道路になります。

協定道路と聞くと堅苦しい言葉で、購入者は身構えてしまうと思います。今回は協定道路のメリット・デメリットを建売業者・購入者のそれぞれの目線でお伝えしていきたいと思います。

元住宅営業マンの大月
建売業者が分譲地内に協定道路を設定することは結構あります。ここで協定道路のことを覚えてもらえたらうれしいです。ちなみに地役権とは関係はありません。

そもそも協定道路とは何?

協定道路とは、ある道路上の敷地の所有者全員が、ルールが記載されている協定書にサインすることで協定道路になります。

協定道路は建築基準法での立ち位置は43条但し書き道路と扱われます。43条但し書きは、条件付きですが建物を建築しても良い道路として扱われます。尚、や国で所有している公道とは扱いが異なります。(公道は42条1項1号がほとんど)

建築基準法に定められていない道路(基準法外道路)に接している土地は、建物の再建築の許可が下りません。再建築不可の土地を所有している方からしてみれば、建物も建てられない上に固定資産税も取られてしまうのは可哀想すぎます。

更に、再建築不可の土地付近に住んでいる人たちからしてみれば、再建築できないことで、建物が老朽化し、いつ倒壊してもおかしくない状況から、防災面でも心配されておりました。

そこで救済措置として協定道路を使用します。通路を所有している人の全員の印鑑証明書・本人確認・道路として使用する旨の協定書をもって、市役所に申請すれば、43条但し書き道路として建築基準法の認定を受けた道路になります。

前面道路が43条但し書き道路になった不動産は、役所の許可が下りれば、建物が再建築ができるわけです。

協定書の主な内容

道路協定を結ぶ際の一般的な内容をご紹介させていただきます。

協定の主な内容

☑協定道路内に物置く・駐停車してはいけない旨(通行のみ使用する旨)

☑道路復旧工事に関する負担区分

☑第三者に継承する旨。

協定書道路内に物や車などを駐停車してはいけません。あくまでも協定道路は通行するための道路だからです。

協定道路に不具合(土間コンクリート・アスファルト舗装のひび割れ・ライフラインの復旧工事)などが生じた場合の負担する責任の有無も記載します。

第三者へ継承という難しい言葉だと感じるかもしれませんが、協定道路内の不動産を売却した場合、新所有者にもこの協定内容は受け継ぐ旨も記載します。

協定道路のメリットは通行面の利便性UPと再建築不可の救済措置

協定道路のメリットは、通路間口が広がることでの車の通行がしやすくなる及び、建築基準法外として再建築ができなかった建物が建築できるという2つのメリットがあります。

建売業者が協定道路として定める通路は、旗竿地の通路部分です。旗竿地の通路部分を2mにして、2つの旗竿地を合わせて4mの協定道路にするのです。これにより2.7mの旗竿地の通路を通行するよりも、4m道路にしてしまった方が、奥の2世帯の車や自転車の通行がしやすいというメリットがあります。

建売業者も協定道路にするメリットがあり、2.7m程度の間口が必要な旗竿地を2区画作るよりも、土地の間口を2mの旗竿地を2区画作った方が、間口1.4m分の通路面積が減る為、造成費が安くなるメリットがあります。

また、協定道路ではなく位置指定道路を作ると、協定道路の倍近くの造成費かかる事及び位置指定道路に接道する土地に対して、都市計画のルールが課せられるので、協定道路で逃げているという事実もあります。(法を違反しているわけではないです。)

再建築不可の土地を持っている人は、通路の所有者の承諾さえ取れば、協定道路にすることで、建物を建てられる土地になります。建物を建てられるのと建てられないのでは、不動産の価値が全く異なりますので、再建築不可の土地を持っている人は、協定道路にしてから売却したほうが高く売れるし、早く売れます。

以上2点が協定道路のメリットです。

協定道路のデメリットは道路復旧費・協定を守らない人がいるリスク

協定道路はいい面だけではありません。協定道路のデメリットは、協定道路が不具合を起こした時の復旧費用の負担区分と協定を守らない人が少なくともいるというリスクです。

協定道路の土間コンクリート・アスファルト舗装にひび割れが生じたり、配管に不具合が生じたとします。2区画の旗竿地の通路部分に土間コンクリートなどのひび割れが生じた際、自分が所有権を持っていない場所だと視聴しても、通路として使っているため、復旧費を負担しなければなりません。(協定書に記載されているケースがほとんどです。)

配管についても同じで、既存の私道を所有者全員で協定して協定道路にした場合は、配管の不具合についても協定者の持分に応じて費用負担をしなければいけないのです。

元住宅営業マンの大月
*建売住宅の協定道路物件は、協定道路内に太い配管が入っているわけではなく、それぞれの旗竿地の通路から各配管を所有者宅に引き込んでいる為、配管復旧工事については土地所有者の費用負担になることが一般的です。

復旧工事の費用負担以外にも、協定道路のルールを守らない所有者が少なからずいるということです。旗竿地の通路部分を協定道路にすると、通路部分の所有権は各所有者なのに物が置けないという状態になります。

協定道路を理解していない所有者が自分の土地だといって協定道路内にものを置いてしまう方も中にはおります。(まだ私はそんな人に遭遇したことはないです。)

通行の為の協定道路なのに、物を置いてしまっては本末転倒です。協定道路を契約する際は、必ず売主に協定道路書類の案図を見せてもらってから契約することです。

協定を結ぶことで旗竿地の通路部分に車が置けない。奥の有効宅地内に駐車場を作らなければならない。

協定を結んでいない旗竿地は協定を結んでいる旗竿地と比べて、敷地を自由に利用することができます。協定道路の旗竿地は通路部分は自分所有地であるものの、協定書を結んでいる為、車の駐車はもちろん物すら置けません。

よって協定を結んでいる旗竿地は、奥の有効敷地面積内に車庫を作る必要があります。

一方で、協定を結んでいない土地については、通路の幅は狭いもの、協定を結んでいない為、通路を車庫として利用することができます。通路部分を車庫として利用できますので、奥の有効敷地には車庫を作らずに済み、結果として建物が大きく建てられるというメリットがあります。

協定道路に固定資産税がかかる場合とかからない場合

協定道路に固定資産税がかかる場合とかからない場合があります。

固定資産税がかからない場合は、既存の私道などを協定道路にした場合です。43条但し書き道路として認められている場合は、道路としての非課税枠が認められ、更に条件さえ合えば公道(42条1項1号)になる可能性だって秘めております。

一方で固定資産税がかかる場合は、2区画の旗竿地の通路部分を合わせた協定については固定資産税がかかります。

理由は協定を結んだ所有者以外が使うことのない土地(通路)だからです。つまり不特定多数の人が使用しない道路の為、敷地としてみなされます。敷地の場合は固定資産税が当然かかります。

建売住宅の協定道路の物件を購入する場合、通路部分にも固定資産税がかかるってことだけ覚えてもらえればと思います。

協定道路の中古物件を購入する前に絶対行ってほしい!測量図で間口が2m以上あるかを確認すること。

協定道路で通路が4m以上あるといっても、1区画ずつ見ていけば、所詮は旗竿地です。いくら協定道路で通路部分が4m以上あっても、自分が所有する旗竿地の間口が2m未満であれば、再建築ができません。(例:自分1.8m+相手2.2mなど)

今の新築建売住宅で旗竿地の間口が2m未満ということはありません。なので新築建売住宅を購入する方は気にしなくてOKです。読み飛ばして貰っても構いません。(建売業者が建築できなくなるので・・)

しかし中古戸建てを購入するときは別です。(特に昭和50年以前の建物の場合)

昔の測量は縄で計っておりました。その結果2m以上間口があるというのもアバウトなのです。購入後に建て替えをする際に測量した結果、1.99mしかなく、再建築ができなかったという事例がありました。(確か裁判になっているはず。)

再建築不可物件の多くは、旗竿地の間口が2m未満物件です。

まとめ

協定道路は通路部分にルールを設けることで、通行の利便性を最大限に高める方法です。協定を結んでいる旗竿地は建物建築面積が減ってしまうというデメリットもありますが、通行の面にプラスして、通路が広がることできる空間のおかげで日当たりが良くなったりもします。

もし協定道路でわからないこと等があれば、コメントなど頂ければ、わかる範囲で回答させていただきます。コメントお待ちしております。

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