未公開物件の探し方にコツはある?ネット広告では見つからない理由

SUUMOやホームズで物件を毎日探しているし、新しく更新した情報も逐一チェックしているのに・・・・

 

希望に合う物件が何で出てこないの!?

 

特に注文住宅を購入を検討し、条件の合う土地を探しているのにもかかわらず、1件も希望に合うような土地が出てこないと、早く家を建てたいという焦りから妥協してしまいがちです。

最終的には妥協するのはとっても大事です。

妥協しないと予算オーバーや、決まる物も決まらないって事にもなるので・・

しかし、まだネットだけでしか物件を探していないのに、妥協しようとしているのであれば私は言いたい。

 

まだ・・諦めるのは早いんじゃ無いんですか?

 

ネットには載っていない未公開物件をみても、希望条件の土地や物件はなかったのでしょうか?

未公開物件を全く見ていない、未公開物件なんて本当にあるの?と思っている方はこの先も是非読んでください。

希望物件、希望にあう土地が見つからないのであれば、探し方の視点を変えてみてください。

まだ諦めるのは早いです。

元住宅営業マンの大月

未公開物件は存在し、大きく分けると3つのパターンになります。

これからお伝えする物件探しのたった1つの視点を変えるだけで、未公開物件や希望条件に合う物件が見つかり、不動産屋からも紹介されるようになります。

参考にして貰えれば嬉しいです。

 

未公開物件には3つパターンがある。

土地を下ろした業者限定の販売(ひも付き物件のパターン)

 

建売住宅や分譲地の未公開物件中でかなりの割合を占めているのが、土地を下ろした業者の限定販売(ひも付き物件)になります。

ひも付き物件は、仲介会社に紹介をもらった土地を建売業者が購入し、紹介してもらったお礼として、3ヶ月~売り切りまでその業者に販売を依頼している物件です。

その仲介会社しか紹介できない未公開物件ですから、わざわざSUUMOやホームズに広告費を払って販売することはありません。

 

要は、需要と供給の問題です。

物件は家電とは違い世界に1つしかない商品です。

供給先がその仲介会社だけだったら、黙ってても問い合わせが来ますよね。

紐付き物件を成約させる多くのパターンは、仲介会社に問い合わせした顧客簿の中のお客内で契約をして、ネットに出る前に完売させるのが王道です。

ネットに載せても自社のホームページだけですし、ほかの仲介会社に紹介させることは一切ありません。(手数料が半分になる為)

なぜ仲介会社にひも付き物件という名の未公開物件が集まるのでしょうか?

 

建売業者や土地の買い取り業者が集めてくるほとんどの土地は、一般のお客様からの直接買い取りでは無く、購入する95%の土地は仲介業者経由から紹介を受けた土地です。

多くの土地を売りたいという一般消費者である個人のお客様(売主)は、よくわからない建売業者や土地買い取り業者に直接問い合わせをすることが無く。

CMを沢山行っている大手不動産屋に問い合わせをしますので、大手不動産屋に土地の情報が集まります。

建売業者や土地買い取り業者の多くは、一般顧客からの相談されるノウハウが無く、大手不動産屋を頼ります。

 

大手不動産屋は買い取りしてくれる建売業者を選ぶことができますから、紹介して買わせてあげる代わりに条件をつけます。(専任返し)

その多くが再販売時に限定販売する権利(ひも付き物件)が生まれるのです。

 

売主物件限定:時期販売物件(先行で受け付ける)

 

ひも付き物件と同様に、仲介会社から購入した土地の中にもひも付き物件では無い物件も存在します。

土地を紹介した仲介会社でも新築戸建てや一般のお客様相手で取引をしない業者の場合は、専任返しをする必要がありません。

この場合、売主が直販売するか、仲の良い仲介会社に依頼することになります。

売主が直販売する場合は、売主業者に登録している反響簿から、反応の良いお客様準に時期販売物件としての未公開物件を紹介するのです。

 

売主業者の時期販売物件もネットに載っていない未公開になります。

元住宅営業マンの大月

ネットに公開されたときに、すでに済みマークになっている分譲地を見たことありませんか?

それは先行販売して契約したからです。

私も売主業者として販売をやっていたときは、購入してくれそうなお客様や、自分が好きになれそうなお客様を優先的に新規販売予定の物件を紹介しておりました。

都内などの希少物件を先行販売したときは、7棟6棟(そのうち私が4棟決めた)契約し、残りの1棟をネットに載せて3日で決まった現場もありました。

本当に良い物件は、ネットに載せなくても顧客簿や現場の近隣住民で売れてしまうのです。

 

レインズ非登録の場合(実態は専任媒介だが、一般媒介で契約しているなど)

出典:http://www.takuken.or.jp/member/service_pro/reins.html

 

知らない間に売れていた・・・の正体がコレです。

レインズに登録をせず、多くの不動産屋でも知らないうち未公開物件が売られていた原因です。

売却を依頼する、物件を探す場合は不動産仲介会社に依頼したという契約書(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)を結ぶ事になります。

専任媒介以上の契約を結ぶと、レインズという不動産屋の共有ホームページに登録する義務が発生します。

 

しかし、本当に良い物件はレインズにすら載りません。

レインズに載せないといけない期間内に買主が見つかったりすると、レインズに載せる必要がありませんから、知らない間に未公開物件は取引が終わっているのです。

また7日以内に、買い手を見つけていない場合でも、実態は1社でお願いしている物の媒介契約は一般媒介契約にすればレインズに載ることはありません。

つまり未公開物件です。

 

多くの方は不動産屋だったら知らない物件が無いと思っているかもしれませんが、そんなことはありません。

 

不動産屋でも知らない未公開物件は沢山存在するのです。(建売業者の私だって沢山知らない物件もありました。)

特に一般のお客様より問い合わせが多い、大手不動産屋が未公開物件を沢山持っていることになります。

元住宅営業マンの大月

不動産業界は、インターネットなどによる集客はほかの業界に比べてかなり遅れているアナログな業界です。

そのためアナログ(人間関係)が重視され、人間関係によって情報量が決まります。ネットでは公開されません。

未公開な土地や物件の情報を持っている会社とそうで無い会社での差が激しいのもそのせいです。

 

未公開物件の探し方のコツは探している物件の種類で問い合わせ方法を変える。

土地はレインズ非登録型:まずは大手仲介会社に問い合わせる。

 

土地情報は3つの未公開物件のパターンの中のレインズ非登録型になります。

よい土地情報はレインズに登録されるだけで、不動産屋から1日に数百件の問い合わせが来るぐらいですから、価格と条件さえ合えばレインズに登録される前に売却されてしまいます。

未公開の土地情報を手に入れるためには、大手不動産屋に問い合わせをするのが先決です。

もし問い合わせした際に希望する土地情報が無くても、その業者の付き合いを0にしてはいけません。

 

大手不動産屋の担当者と仲良くなっておけば、その担当者が新規で土地の販売の委任を受けた時に、すぐに紹介して貰えるようになります。

大手不動産屋の売却相談はかなり多いので、毎週新規物件(委任取得)が出てきます。

希望する土地情報が紹介して貰えるようにネットワークを作っておきましょう。

 

戸建てはひも付きパターンか時期販売物件:折り込みチラシや近隣周辺歩いている見つかるパターン!ネット掲載もしていない場合も

 

建売住宅の未公開物件のパターンはひも付き物件か、売主の時期販売物件のどちらかです。

近隣を歩いて旗や看板がおいてある更地を発見したら、おそらくそれが未公開物件の紐付き物件か時期販売物件のどちらかです。

確認する方補としては、SUUMOやホームズでその住所に掲載されている物件情報を確認することで、ネットに掲載されているかの有無はすぐにわかります。

土地を紹介した仲介会社による紐付き物件の紹介の場合、現地販売会を行っていないパターンが多く、現地に旗や看板がおいてあるので、そこから問い合わせをする形になります。

 

売主業者が自社販売で販売している場合は、週末の現地販売会を行っているパターンが多いので、その人に直接問い合わせをすることになります。

売主の時期販売物件の場合は仲介手数料が不要ですので、非常に良い未公開物件を見つけたことになります。

仮にその物件を購入しなくても、売主業者の担当者と仲良くなっておけば、同様の時期販売物件を先に紹介して貰えるようになるのです。

 

中古マンションはレインズ非登録型:まずは大手仲介会社に問い合わせ

 

中古マンションはひも付きや、買い取りしてからの自社販売というパターンは少なく、多くの情報は大手不動産屋が持っております。

土地情報を探すときと同様に、マンションを売りたいと思っているお客様はCMで放送されているような大手不動産屋に売却査定を依頼します。

売却査定の結果、売却の方向性が決まり媒介契約を結べば、晴れてあなたに紹介できるのです。

このときにレインズに登録されなければ、ほかの不動産屋はマンションの情報を得ることができません。

仲介会社の担当者と仲良くなっておけば、媒介契約を結ぶ前にも物件を紹介してくれて、本当に気に入った物件であれば優先的に購入できるように掛け合ってくれるようにもなります。

 

ネットに掲載されている物件で良い物件が見つからないのは、未公開時に売れなかった理由がある物件だから

 

未公開物件がネットに掲載されない理由が、上記の内容でわかっていただけたかと思います。

つまりネットに載っている物件は【未公開時に売れなかった物件】です。

未公開時に売れなかった物件には必ず理由があります。

「条件の割に物件価格が高い」「住環境が悪い」「条件が悪すぎる」など・・・

その中で一生懸命物件を探してもなかなか良い物件には出会えないでしょう。

 

本当にいい物件っていうのは、スーモ・ホームズ・Yahoo!不動産などのサイトに掲載しなくても売れてしまうのです。

なぜか?

未公開物件を持っている不動産屋は、自社のお客様名簿及び現地販売会で、すべて売り切ってしまうからです。

 

多くの方は、条件に合う物件を見つけて問い合わせをする。

つまり物件ベースで紹介を受けた不動産屋と家を探すのですが、未公開物件持っている不動産屋を探すという意識で問い合わせをしている人はほとんどいません。

なんとなくお気づきかもしれませんが、私たちが未公開物件の情報を得るためには

 

物件問い合わせではなく、良質な未公開物件を持つ不動産屋に訪問する視点を持つことです。

 

不動産屋を手当たり次第に1件1件問い合わせする時間も無い!タウンライフ不動産で提携している300社から一括問い合わせするのがオススメ。

 

ただ、未公開物件を得るためには、未公開物件を持っている不動産屋に問い合わせをしなければなりません!!

しかし、未公開物件を持っている不動産屋はそう多くありませんので、不動産屋1件1件回って未公開物件を探しても見つからいし、そもそも不動産屋を探している時間だってないはずです。

 

これがもし、未公開物件を持っている不動産屋に一括問い合わせをして、未公開物件を優先的に紹介してくれるとしたらどうでしょう?

それを実現可能にしたサイトがタウンライフ不動産売買という不動産会社一括問い合わせサイトになります。

 

タウンライフ不動産売買は利用者総数が約112万人が利用している実績があり、東京に本社を構えるダーウィンシステム(株)が運営するサービスです。

全国300社以上の大手・地元不動産会社と提携を結び、あなたのお住まい探しの条件を登録するだけで、条件に合う不動産屋複数社から未公開物件を含む物件情報を無料で紹介してくれます。

私がタウンライフ不動産をオススメするのには2つの理由があります。

タウンライフ不動産売買をオススメする2つの理由

☑物件に問い合わせする従来のスタイルから、タウンライフは不動産屋を選ぶスタイルに!不動産屋自ら未公開物件を紹介してくれる。

☑一括問い合わせに提携している不動産会社が、大手売主・大手仲介業者が多く、仲介手数料が不要で未公開物件を紹介してくれる可能性が高い問い合わせサイトだから

タウンライフ不動産売買は、物件に問い合わせをしてもらうSUUMOやホームズなどは違い、不動産屋を選ぶことで、不動産屋が独自で所有している未公開物件(委任物件)を紹介してもらえる可能性が高い事が上げられます。

 

今までありそうで無かったんですよね。不動産屋ベースに問い合わせするサイトって。

会社を選ばずに物件に問い合わせするSUUMOやホームズのスタイルでは、問い合わせした物件を中心に家を探すことになります。

つまり不動産屋から本当意味での提案は後回しです。ネットに載っていない良質な新規物件を紹介して貰える可能性が限りなく低いです。

しかし不動産屋に問い合わせをすることで、一発目から提案することになりますので、他社との差別化を図るため、独自の未公開物件を持っていればすぐに紹介してもらえます。

その独自の未公開物件が気に入れば、不動産屋に訪問し話しを聞きに行けばいいのです。

情報を持ってなければ未公開が出たときにもらえるようにつないでおけばOk

 

2つ目のオススメする理由は提携している会社がすごいって事。

 

東京に家を持とうのオープンハウスや、ポラスグループの中央住宅は売主業者でもあります。

物件によっては仲介手数料が不要物件もあるので、もし該当エリアの問い合わせであれば問い合わせの1つに入れるのをオススメします。

大手仲介会社部門では、大成・大京は大京でもトップに君臨する仲介業者です。特に大京はマンションはかなり強い会社なので、中古マンションを探している場合がオススメです。

当然これ以外の会社でも未公開物件をご紹介いただける可能性が高いです。

(私が営業していた埼玉エリア仲介会社も複数ありました・・)

当然大手企業も登録しているサイトなので、だますような不動産屋が提携できるサイトではありません。

実際私も、結婚したばかりの妹がいますので、妹の代わりにこのサイトを使ってみました。

そのとき届いたのがコチラ

いや・・・自分でいうのもなんですが、すごいっすね(笑)

貰った資料すべてではないですが、調べたら確かに、専任物件や売主物件も入っておりました。

かなりの確率で未公開物件はもらえるのではないのでしょうか?

元不動産屋の私の面目が立ちそうです・・

注意

問い合わせするエリアや時期によっては、未公開物件が手に入らない可能性もあります。

あえてタウンライフ不動産売買を使うデメリットを上げるとすれば、提携している不動産会社のエリアに偏りがあるって事。

関東地方で探している方は、かなり多くの不動産屋が出てきますが、それ以外の地域だと場所によっては、物件情報を持っている不動産屋が無いって事もあり得ることぐらいです。

問い合わせして手数料が発生するって事はあり得ませんので、ご安心ください。

問い合わせ方法は、提案して欲しい希望条件を入力するだけ!

その時間はわずか60秒で済みます。

もちろん問い合わせは無料ですし、送られてきた物件で気に入った物件が無ければ契約する必要ないし、訪問する必要もありません。

 

あくまでもネットに載っていない物件を探す、提案力の高い不動産屋を見つけるために使用して頂くのがベストです。

問い合わせする際に詳しく希望条件を記入することで、業者から送られてくる資料もより具体的な資料になります。

記入できる部分は細かく記入した方が良いでしょう。

申込からの連絡方法について

問い合わせ後、本人確認の入力確認連絡が入ります。(いたずら防止)

その際は状況に応じてた連絡方法を依頼することが可能です。

☑普段仕事で電話がとれない人は、メールで問い合わせして欲しい旨。

☑まだ探し始めで今すぐ欲しい訳ではなく、物件資料の取り寄せている段階なのでメールで連絡が欲しい旨。

☑今すぐ土地情報・物件が欲しいので、電話でやりとりしたい旨。

これらを問い合わせ時に希望の連絡方法を記入することで、問い合わせ先の不動産屋があなたの希望する連絡方法で連絡してくれます。

連絡方法を指定しないと、相手方も希望の連絡方法がわからない為、連絡したとしてもそれがあなたに取って迷惑になる可能性があります。

私も妹が探している旨を伝え、mailで連絡する旨をお伝えしたところ、まだ迷惑な連絡などは一切来ておりません。

コレもオススメの1つの理由。

一生に一度の買い物だからこそ!

タウンライフ不動産売買で希望条件に当てはまる未公開物件の情報を他の人より先に手に入れましょう。

 

 

まとめ

 

未公開物件の探し方 まとめ

☑未公開物件には3パターンあり、専任返しのひも付き物件・時期公開物件・レインズ非登録型の3種類

☑問い合わせをする未公開物件の種類に応じて問い合わせする方法が変わる。

☑良い物件・未公開物件を優先的に手に入れるためには、物件ではなくて、未公開物件を持っている不動産屋「人」に問い合わせをするべき

 

元住宅営業マンの大月

未公開物件に問い合わせができるタウンライフ不動産はありそうでなかったサービスです。

もしSUUMOなどのサイトで物件が見つからないって悩んでいる方こそ、ぜひ使ってみてください。

 

元住宅営業マンの大月

元住宅営業マン一押し!

未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

 

タウンライフ家づくり:★★★★★

全国600社の大手ハウスメーカー&地元工務店から複数の間取り&資金計画が無料で手に入れられるハウスメーカー相見積もりサイト。プラン力は勿論・1つのハウスメーカーにとらわれない家造りが出来るのがオススメ!

タウンライフ不動産:★★★★

100人中44人が未公開物件が貰えたと好評!独自の基準をクリアした全国300社の大手&地元不動産会社に直接問合せできるので注文住宅の土地探しにオススメ!もちろん都内の未公開物件も狙えます。

HOME,S 住まいの窓口:★★★★

資料だけじゃ分からない!電話でいろいろ教えて欲しいって方にオススメ。テレビCMで有名なホームズ:住まいの窓口で住宅購入に関する疑問を始め資金計画の相談を朝10時~夜20時までできます。お仕事帰りでも相談できると好評!