土地購入のポイント

旗竿地で絶対に後悔しない選び方4選を元建売屋が解説【失敗回避術】

投稿日:2018年4月29日 更新日:

旗竿地(敷地延長)は土地価格が安い為、価格重視で探している方は、最安値の建売住宅で契約したり、注文住宅で建物仕様にこだわりたい方は、総額を抑えるために敢えて旗竿地の物件を購入のも1つの手です。

しかし、旗竿地の物件を安易に購入すると、日当たり面・売却面等の理由で失敗してしまう為、実は後悔する人が絶えずいらっしゃるんです。

そこで今回は、元建売業者及び販売者だった私が、過去に見てきた旗竿地で良い物件だった特徴を踏まえた選び方について解説いたします。

元不動産屋:秋 だい

旗竿地を選ぶ際に、こういう選び方を教える人はあまりいないと思いますね。

ぜひ1つの例として覚えてもらうと絶対に役に立つでしょう。

 

Contents

旗竿地のデメリット部分を減らす後悔しない建売・土地の選び方4選

 

旗竿地のデメリットを減らす方法として、以下の選び方があります。

これを守ると、旗竿地のデメリット部分をかなり軽減することが可能です。

旗竿地のデメリットを減らす選び方

☑建築スペース土地の南北の長さが長い物件を(10m以上)購入する。

☑通路の間口が最低でも2.7m以上はほしい。

☑周りが更地の物件はやめておくべき

☑通路の長さは10~15mぐらいが無難(長すぎても建築費がかさばるだけ)

1つずつ解説していきます。

 

建築スペース土地の南北の長さが長い物件を(10m以上)購入する。【これ実はマストで教えてくれない】

 

日当たりの悪い家の特徴というのは、南側に日差しが差し込む空間がなく、南側の間口が狭い物件になります。

旗竿地の場合、土地面積は広いので、南側に空間を作る為の配置に工夫すれば、日当たりの良い家を建築することは可能です。

日が当たるように家を配置するためには、南側に空間を作ることが最優先です。

日当たりの良い家を建築するためには最低でも3m以上は南側に空間を作ることが必要です。

 

仮に建築する家の南北の長さを3軒(5.46m)に設定するとします。

(1軒1.82m )北側の敷地境界線から建物の外壁を最低でも1mは開けておく必要がある為、北側1m+建物5.46mは6.46mになる為、南北の長さが10mの土地を購入すると、南側に3.5m程の空間を作ることができます。

南側の家が2階建てであれば、1階にも日当たりが期待できます。

建物のプランに応じて、求める南北の長さというのは変わってきます。

ココがポイント

北側に1m以上の空間を開けるのには、北側の日照権及び民法235条が関係しております。

民法上は敷地境界線から建物の外壁までの有効距離が50㎝を超えていればOKですが、民法上235条では、後から建築する場合、敷地境界から1m以内の範囲で目隠しを設置しなければならないと定められているからです。

つまり1m以内に建築してしまうと、民法上は目隠しをつけろ!というルールがあります。

これらのトラブルを避けるため、1m以上敷地境界から建物を離しているのです。

詳しくは日当たり悪い旗竿地は後悔?たった1つの日当たりが良い旗竿地の探し方で解説してます。

 

通路の間口が最低でも2.7m以上はほしい。車を止めても自転車が通れる間口

 

通路間口が2.7mよりも狭い物件だと、車を停車している通路内では、自転車の通行をするのが難しいです。

敷地境界から20㎝話して自動車を止めた場合(0.2m+1.82m)で約2mは車のスペースになります。

 

自転車のハンドル部分の幅は約54㎝(計ったことがあります。)なので、2.5mの間口では車のドアにハンドルが当たってしまいます。

これが2.7m程度の間口があれば、車が止まっていても、ギリギリにはなりますが車に自転車をぶつけずに通行することができます。

 

周りが更地の物件はやめておくべき

 

周りが駐車場だったり、広い更地だった場合、用途地域によってはアパート・マンションなどが建築されてもおかしくはありません。

マンションが建設されてしまえば、いくら南側に空間を開けても真っ暗な家になってしまいます。

この手の物件は、将来のリスクが大きすぎる為、やめておいた方が無難です。

失敗例はこちら

隣が駐車場の土地を購入して日当たりが悪くなった失敗談から学ぶ5つの注意点【芳裕建設の購入体験談】

 

通路の長さは12~15mぐらいが無難(長すぎても建築費がかさばるだけ)

 

この項目は絶対事項ではないのですが、通路の長さが長すぎる場合、外構費・ライフライン接続工事もそれに応じて費用が高くなります。

車が1台しか持っていないのに、20mも通路部分があってもほとんど使わない土地になってしまいます。

将来車を2台持つとしても、延長部分が12m~15m程度あれば、十分車2台を止めることができます。

通路の長さは上記の3つの選び方の補足になります。絶対事項ではありません。

次からは旗竿地のメリット&デメリット9選を整理していきましょう。

 

旗竿地の4つのメリット

旗竿地のメリット

☑土地価格が安い

☑土地面積が広い

☑建物に囲まれているゆえのプライバシー保護

☑土地が広いのに固定資産税が安い

これらのメリットを1つずつ解説していきます。

旗竿地の最大のメリットはとにかく安い!!旗竿地なら希望する立地を購入しても資金計画が成り立つ場合が多い。

 

旗竿地の最大のメリットはとにかく土地価格が安いということです。

奥の土地は広くても土地の間口が狭い旗竿地ですから、整形地の相場の60%~70%程度が土地価格になります。

不動産の価値は土地の間口×前面道路の幅員(道路の種類)で決まります。

いくら土地面積が大きくても、土地の間口が2m以下であれば買っていけない物件です。(再建築不可)

 

旗竿地の土地分譲の多くは、道路と敷地境界の幅は2.5m~4mの間で販売されていることがほとんどです。

旗竿地は土地の間口は狭いのですが、建物を建てる敷地面積(有効面積)は広い為、土地は安いのにも関わらず、整形地以上の建物を建築することができるのです。

購入希望エリアが予算オーバーだったとしても、旗竿地の物件であれば予算内で住宅購入ができるかもしれません。

土地の間口の広さと立地いう条件を天秤にかけて、土地の間口の広さをあきらめてしまえば、希望エリア内で安く購入することは十分可能なのです。

 

旗竿地は土地面積が広く、路地上に車を止めることができるため、建物を大きく建てることができる。

 

旗竿地のメリットは土地価格が安いに加え、整形地と比べ、奥の敷地まで行くための通路部分の面積も敷地面積にプラスされるため、土地面積が広いことも忘れてはいけません。

旗竿地の通路部分を駐車場にしますので、奥の建物にはビルトイン車庫を作る必要もなく、また奥の敷地内に駐車場を作る必要がありません。

通路部分を駐車場にすることで、奥の敷地は家のみを建てる敷地としてフルに使用することができます。

その結果、ビルトイン車庫を設けないといけない整形地の物件と比べた場合は、ビルトイン車庫部分を丸ごと6帖の部屋することができるため、建物の住居スペースが増えます。

 

注文住宅でも、車庫スペースを路地上で確保しているため、余った土地スペースを利用して、部屋を広くしたり、サンルームを作ったりするのもいいかもしれません。

オシャレな旗竿地の物件が多いのもこの理由からです。

周りの建物に囲まれているため、道路から建物が見えずプライバシーが保ちやすい土地

 

周りの建物に囲まれているというのは、日当たりの面ではデメリットになります。

しかし、プライバシーの面からしてみれば、道路から建物がほとんど見えない為、通行人の視線等が気にならず、プライバシーを保ちやすいというメリットがあります。

南道路の整形地の物件の場合は通行人の視線を遮ろうとしてもそうはいきません。

南側にバルコニーを設けている間取りが多い為、道路から洗濯物が丸見えです。

 

女性は少なからず気にするのではないのでしょうか?

旗竿地の物件だったら、道路から建物を見ようとしても周りの建物に囲まれているため、隣の家の窓がない壁だけの部分にバルコニーを設ければ、洗濯物を目立たず乾かすことができます。

また角地の物件はせっかく窓を沢山設けても、道路の通行人からは丸見えです。

人の視線を防ぐ為に、カーテンを閉めてしてしまえば、折角の日当たりを取り入れることができません。

 

逆に周りの建物に囲まれている旗竿地の建物は、人の視線を感じずらいことからカーテンを使用しない事から、角地よりも逆に日当たりが良かったりすることもあるのです。

 

土地面積が広くても、整形地より固定資産税が安い。

 

旗竿地最後のメリットは固定資産税が土地面積が広いのにも関わらず、安いという点が挙げられます。

土地の評価は土地の間口の広さでほぼ決まってしまうため、土地の間口が狭い旗竿地が安いのは納得です。

旗竿地の路地が長くなり、旗竿地の間口が細ければ細いほど、使いづらい土地になります。

土地間口と路地上の長さに連動して土地の評価額は低くなり、固定資産税が安くなるのです。

 

固定資産税が安ければ、住宅ローン控除を使って支払ってもおつりが返ってきます。

おつりを使って年1回旅行に行けるかもしれませんね。

 

旗竿地で後悔する5つのデメリット

旗竿地のデメリット

☑日当たりが悪い

☑建物に囲まれている為近隣関係者が多い。

☑解体工事・外構工事・ライフライン接続工事が高い

☑駐車や駐輪に手間がかかる(並列駐車ができない)

☑売るに売れない。

1つずつ解説していきます。

 

通路部分以外は建物に囲まれている為、日当たりが悪い。

 

旗竿地は道路から奥まったところに建物を建築する為、周りの建物に日差しを遮られてしまう事から日当たりが悪いです。

通路部分の間口(2.5m~4m)程度しか日が差し込むスペースがない為、旗竿地の物件で日当たりをよくするためには、建物配置や間取り仕様を工夫する必要があります。

建物配置で日当たりを確保する工夫として、南側の建物と建築予定の家の間の距離が3m程離せれば、1階部分にも南側の日が差し込んでくるでしょう。

但し、南側の家が2階建てだった場合です。

 

仮に南側の家が3階建ての場合は、1m程度しか離れていないと1階には日を当てることができません。

最低でも3m以上は離す必要があります。

しかし南側の空間を開けるためには、建物の配置を北側にずらす必要がありますが、土地面積が南側に空間を開けるほど余裕のない敷地面積だったり、北側の家から建物を接近することによる近隣クレームが来たりなどの問題により、南側に空間を作ることが難しい場合があります。

 

敷地がずらせない場合は、間取り仕様の工夫としてはの上空から採光を取る事を考えます。

南側に吹き抜けを作ったり、暗い部屋にはトップライト(屋根の天窓)を取り付けることで、多少ではありますが、日当たりを確保することは可能です。

しかし、購入する物件が建売住宅の場合、建物仕様・間取りが決まっているので、間取り・仕様変更による工夫ができない為、日当たり確保をあきらめるしかありません。

日当たりの良い旗竿地を見極めるコツとしては、東西に長い敷地ではなく、南北に長い敷地を購入することが最大のコツになります。

 

建物に囲まれている為、近隣関係者が多い。

 

旗竿地は住宅部分及び通路部分それぞれが建物に囲まれている為、近隣関係者が多くなります。

建物に囲まれているので、窓を開けるときも、隣の家と「こんにちは」にならない様に気を遣わなければなりません。

建物に囲まれているので、通行人からの視線は角地の物件よりプライバシーを保てますが、逆に近隣関係者が多くなりがちの旗竿地は、近隣住民に一番気を遣わなければいけないという立場でもあります。

近隣関係者が多いということは、売却時の境界確定にも影響してきます。

 

解体工事・外構工事・ライフライン接続工事が整形地の物件と比べて高い(注文住宅の人は要注意)

 

旗竿地購入後に、注文住宅を建築する際に気を付けなければならない点としては、整形地の物件に比べて建築費が高くなる3つのポイントがあります。

(解体費・外構工事・ライフライン接続工事)

古屋付旗竿地を購入し、古屋を解体後、新居を建築する際に、通路部分の間口が狭いと、解体工事に使用する重機やトラックが入れない場合があります。

重機・トラックが使えない解体工事は、機械を使わずに壊すしかない(手壊し)為、解体費が通常の倍の費用になります。

 

仮に通路部分にトラック・重機を置けたとしても、道路から古屋までの距離があるので、どちらにしても整形地の物件の解体工事に比べて若干割高になります。

外構工事の費用については、通常の整形地と比べて通路部分の面積が広いので、その分の外構費が上乗せされます。

仮に3mの間口で、延長が10mの通路だったとした場合、通路の面積は30㎡(約9坪)になります。

 

部分すべて土間コンクリート工事を行った場合、坪3万程度はかかる為、約30万円程度の工事費がかかります。

整形地には通路部分は存在しない為、この工事は不要です。

ライフライン接続工事についても、通路部分が長ければ長いほど配管を長くしなければなりませんので、それに比例して工事費が高くなります。

整形地の場合50万円~70万円程度の上下水引き込み代が、70万~100万円程度費用がかかる場合があります。

 

尚、建売住宅を購入する人は、建売業者が事前に費用負担する為、関係のないデメリットになります。

駐車や駐輪に手間がかかる(並列駐車ができない)

旗竿地の接道間口が2.5~4m程度しかありません。旗竿地の土地価格が安いのは通路部分の間口が狭いからです。

そのため車の幅(約1.82m)がドアを開けると2m弱の幅が必要になります。

間口2.5m程度の通路になると、車を止めただけで、人が1人が通れるかぐらいの幅しかないのです。

この状態で自転車を出し入れすると、自転車を車にぶつけてしまい、車が傷つくという事もあります。

 

通路部分の幅が狭いと、車を止めた状態で自転車の通り抜けは難しいです。最低でも幅が2.7m以上は欲しいところ。

当然車の並列駐車は無理です。

車を2台止めるためには、手前・奥と縦列して止める必要があります。

並列駐車と比べて不便な点になります。

 

旗竿地は購入時は安いが、売却時はかなり安くしないと売れない。

 

旗竿地は安く購入ができますが、売るときは、購入時よりもかなり安くしなければ売れません。

旗竿地の最大のメリットは土地価格が安いことにあります。

土地価格が高ければ、みんな日当たりも良い・土地評価が高い整形地を買います。

 

土地面積が広いのに安いというところしかメリットを感じない人が多い為、価格勝負の物件になってしまいます。

それほど土地の間口が狭いというのは致命的なのです。

買取業者もよっぽど良い立地でない限り、旗竿地は買取しません。

買い取っても相場の50%~60%程度です。

 

更に旗竿地は不動産の評価としては低い為、銀行の住宅ローンの担保評価も取りづらいことも安くなければ売れない理由の1つです。

また近隣関係が整形地の物件よりも多い為、境界確定に時間とお金がかかります。

旗竿地を一度購入したら、なかなか売れない事を理解し、永住することを条件に購入したほうが良いでしょう。

 

まとめ:旗竿地購入後に後悔しても遅い!売れない物件だからこそ、南北の長さは慎重に。

 

旗竿地は敷地面積が広い・安いなどのメリットがありますが、旗竿地の選び方・デメリットを理解せずに購入してしまうと、旗竿地の日当たりの悪さ、囲まれている感・駐車がしずらいといって後悔しても遅いです。

 

古屋付旗竿地は本当に売れません!

なんでこんな土地を買ったんだろうとならない為にも、後悔しない旗竿地の選び方を実践していただければ幸いです。

元不動産屋:秋 だい

売ることを最優先にしている不動産屋は教えてくれません。

日当たりの悪い旗竿地を購入した後に、日当たりの良い家を建築することは無理です。

旗竿地を契約する前に建築するハウスメーカーに見てもらってから契約するのが後悔しないための最大のコツです。

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