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キャッシングしたら最後?完済後に住宅ローン審査が通らない理由&対策

投稿日:2018年5月7日 更新日:

クレジットカードのキャッシングを利用したことがある人は多いのではないのでしょうか?

現に住宅ローン審査時にキャッシングを返済途中の人であると、住宅ローン審査が厳しくなります。

ただ、昔はキャッシングを利用したことはあるけど、現在完済しており、今後も借りるつもりがない人の場合でも住宅ローン審査が問題ないって思っている人も多いでしょう。

しかし、それは誤りです。

キャッシングを利用したことがある方はある行為をしなければ、住宅ローンが厳しいままなのです。

今回はキャッシングを利用してこれから住宅ローン審査を行う方向けに、私が元住宅営業マン時代に、銀行の融資担当から聞いた話と、自身の体験談を踏まえてお伝えしたいと思います。

元不動産屋:秋 だい

より身近になったキャッシングですが、キャッシングをすると住宅ローンの借入額に大きく影響してきます。

 

結論:キャッシング利用者が何もせず住宅ローン審査をすることは現在借金が無くても住宅ローン審査が厳しい。

さっそく結論から申し上げますと、1度でもキャッシングをしたことがある方は、キャッシング額を完済したとしても、住宅ローン審査が厳しくなります。

なぜか?

一度完済しようが、またキャッシングするとみられているから!

です。

 

銀行がキャッシングをする人をどう見るかについてですが、キャッシングをする方は、8%以上の高金利にも関わらず、お金を借りてしまうお金に余裕がない人だとみなされます。

もし住宅ローンを貸し出ししたとしても、住宅ローンを返済しているのにもかからわず、わざわざ高金利のキャッシングでお金を借りる可能性があります。

 

その結果、キャッシング返済と住宅ローンの返済で資金計画が破綻してしまうリスクが高い人とレッテルを張られてしまうのです。

完済するだけでは、もう2度とキャッシングをしないという意思を銀行に証明する事ができないのです。

 

キャッシングを返済中の人はローン通らないと言われるけど、実際どれだけ借入額に影響するの?

現在キャッシング額を返済している人が、住宅ローン審査を行うと、どれだけ借入額に影響が出てくるのでしょうか?

キャッシングで借り入れをしている人が住宅ローンを行う場合、キャッシングの年間支払額を重視して計算します。

なぜなら、住宅ローンの審査は年間返済額が、年収の30%~35%までに収まるかという審査を行っております。

つまり年収が500万円の方であれば、年収の35%(175万)以内に住宅ローンの支払額を抑えなければいけないのです。

 

現在キャッシング額を返済している人は、キャッシング返済額が175万円の中に含まれてしまいます。

これは計算無しで伝えるのもわかりづらいと思います。

そこでキャッシングをしていない年収500万円の人と、月3万円の返済をしている年収500万円の人の借入金額を算出してみます。

[aside]キャッシングをしている人としていない人の借入金額の比較

※キャッシングをしていない年収500万円の人が、35年ローンを借り入れができる価格を算出します。

銀行の審査金利を3%とします。(審査金利係数;3848 100万円を3%で35年借り入れしたときの月々の返済額)

500万円(年収)÷12カ月=41.66万(月々の収入)

41.66万×35%(返済比率)=14.583万(住宅ローンに払える最大金額) 14.583万÷3848=3780万円

年収500万円の人は審査金利3%で計算すると、3,780万円まで借り入れができる計算になります。

次は年収は同条件で、キャッシング額を月3万円返済をしている方の最大借入額を計算します。

500万円(年収)÷12カ月=41.66万(月々の収入)

41.66万×35%(返済比率)=14.583万(住宅ローンに払える最大金額)☜ここまでは一緒!違うのはこっから

14.583万ー3万(キャッシング返済額)=11.583万円(住宅ローンに払える最大額)

 

11.583万円÷3848=3,010万円

月3万円の返済をしているだけで、770万円も借り入れができなくなるという計算です。

 

[/aside]

少し難しい計算ですが、月3万円を返済しているだけで、770万円も借り入れができなくなるってことだけ覚えててもらえればと思います。

770万円も借り入れ額が減った場合、予定していた物件購入はまず無理です。

 

キャッシング完済後でも住宅ローン審査が通らない理由はキャッシング枠!50万円で1万の借入れと見なされる。

 

キャッシングを利用していると、借りられる金額がかなり減ってしまうことをご理解頂けたかと思います。

しかしキャッシングを完済したのにも関わらず、住宅ローン審査が厳しくなるのはなぜでしょうか?

 

答えはキャッシングを利用した事のあるカードのキャッシング枠にあります。

 

キャッシングを利用したクレジットカードのキャッシング枠の金額によって、現在あなたは借り入れをしていないのにも関わらず、キャッシング枠に応じて、借り入れしているものだとみなされるのです。

注意:キャッシング枠の考え方

キャッシング枠が仮に50万円あるとした場合、年間50万の借り入れがあるとみなすわけではありません。

私が聞いた銀行融資担当の方によると、キャッシング枠50万円につき、月1万円の借り入れをしているものとみなされます。

もし仮に、キャッシングしたことがあるクレジットカードのキャッシング枠が、150万円だったとしたら・・・・

月3万円の借金返済をしているように見なされ、キャッシングをしていないのにも関わらず、上記のように770万円も、知らない間に借りられなくなっているのです!

 

銀行によっては、キャッシングしていなくてもキャッシング枠で審査NGになることもある。

 

私が聞いた銀行の審査基準には、キャッシングを使用していないキャッシング枠は、審査には影響するもののそこまで気にしないとのことでした。

しかし、審査する銀行が変われば、必要以上のキャッシング枠を持っているだけで、ローン審査がNGになったりします。

大学時代などにクレジットカードを作りすぎてしまった方は、ローン審査で有利にするために、使用するカード以外はすべて解約しておいた方がベターです。

元不動産屋:秋 だい

私のお客様でも使用しないクレジットカードを10枚持っている方がおりました。

ローン審査前に使わないクレジットカードを解約してもらったおかげで、ローン審査が通りました。[/voice]

え!!とおもったあなた、安心してください。

方法はあります。

 

住宅ローンを通す対策はキャッシング済のカードを解約すること!解約証明は銀行に合わせて提出する

 

銀行はキャッシングしたことがあるカードを所有していると、住宅ローンを返済している途中にも借り入れをするだろうと判断されるため審査が厳しくなります。

キャッシングを完済しただけではダメです!

キャッシングしたカードを解約することが答えになります。

 

住宅ローンを審査時にキャッシング枠を、銀行に不利に見られないようにするためには、二度そのクレジットカードでキャッシングをしないと証明する解約証明を提出する必要があります。

クレジットカードを解約してもCICなどの個人情報機構が、キャッシングした旨のデータ削除にタイムラグが生じます。

クレジットカード会社は普通に解約しても、解約証明をもらうことができません。

カード会社に解約証明を送ってほしい旨を伝えると解約証明を郵送してもらえますので、カード会社に依頼することを忘れずにしましょう。

 

クレジットカードを1枚も持っていないスーパーホワイトは住宅ローンNG対象になりやすい。

 

クレジットカードを持ちすぎているから審査が借りられないというなら、クレジットカードを全く持っていない方が良いのかと言うとそうではありません。

クレジットカードを全く持っていない人も問題ありです。(スーパーホワイトという)

クレジットカードを持っていない人は、CICなどの個人情報機関に一切データが乗らない為、返済力があるかの見極めができない&自己破産者の可能性有りと見なされるのです。

クレジットカードで期限内に支払いをしていると、CIC上では$マークで記載され、$マークが多ければ多いほど、あなたの返済力に信用が生まれます。

しかしクレジットカードを持っていない人は、CIC上で$マークが確認できないなどの理由から、ローン審査上では不利になると聞いたことがあります。

 

もちろんCICで個人情報を開示した際に、$マーク以外の「延滞」「異動」「代位弁済」の文言が見つかったら一発アウトです。

最低5年間は住宅ローン審査は通りません。

たった数千円の携帯代を踏み倒せば即ブラックリストになります。

 

まとめ:使わないクレジットカードを解約する事こそ、住宅ローン審査の第一歩

お金を借りる「キャッシング」や「消費者金融」などは芸能人がCMで宣伝している為、キャッシングをする機会が増えてきているように感じられます。

しかし住宅ローン審査上では、キャッシングを1度でもしている人は、返済をしても、もう1度キャッシングをするとみなされてしまう事に要注意です。

1度でもキャッシングをしたことがあるのであれば、ローン審査を通す上で、キャッシングをしたクレジットカードを解約しましょう。

この際に使っていないクレジットカードも一緒に解約する事が、住宅ローン審査承認への近道です。

元不動産屋:秋 だい

借り入れがあるのにも関わらず、銀行に嘘をつくのだけは絶対にやめましょう。

個人情報を開示すれば一発でバレます。

嘘がばれた場合、審査上OKでもNGになる銀行もあります。(三菱UFJなど)

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