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住宅ローンの変動金利と固定金利のどっちが得?FPが3つの視点で解説

投稿日:2018年7月9日 更新日:

つい先日、ついに住宅ローンの変動金利と固定金利の割合が逆転し、変動金利の利用者の方が多くなりました。

住宅ローン、変動型が過去最高56% 低金利、長期化見込む

 住宅ローン(総合2面きょうのことば)を変動型金利で借りる人が急速に増えている。2017年度下期に借り入れをした人の56.5%を占め、前年同期に比べて9ポイント増え、過去最高になった。超低金利が長期化するという観測に加え、マイナス金利政策の導入後に銀行間で過熱した固定型での金利競争が一服した面もある。日銀が将来利上げする際には返済額が増える可能性を抱える世帯が増える。

出典:https://www.nikkei.com/article/DGKKZO3256465003072018MM8000/

ついに変動金利の利用者が半分以上になったのです。コレには大月も驚きました。

やっぱりネット銀行の0.4%台の変動金利が安すぎです。

現在の35年固定金利は1.73%(H30.7月現在、三井住友)なので、金利が約1/4以下ですよね。

この影響もあってか、変動金利で今後も借り入れする人がどんどん増えていきそうです。

 

住宅ローンの変動金利と固定金利はどっちが得か?という永遠のテーマがあります。

元不動産営業マン(住宅営業マン)の私もそうですが、不動産営業マンはみんな変動金利の方がいいですよ!って言っております。

コレって本当なんでしょうか?

今回は変動金利と固定金利がどっちが得かをFP兼元不動産営業マンの私が解説させて頂きます。

 

前提条件:最終的にどっちが得だったかはローンが支払い終わらないとわからない。不動産営業マンの絶対変動は要注意。

住宅ローンの変動金利と固定金利はどっちが得か?というテーマですが・・・

固定金利は35年の金利が決まっているので総支払額が決定しております。

 

一方で変動金利の場合は35年の金利は決まっておりません。

半年に1度金利が変更されるため、いつ金利上昇するかがわからない事から最終的な総支払額は出せません。

最終的にどっちが得だったのか?と言うテーマの最終結論は、払い終わってみないとわからないって事です。

それなのに、不動産営業マンは絶対変動金利の方が得だといって進めるんですよね。(大月もそうでした。)

もしあなたが変動金利を薦められた場合、なぜ得だと言い切れるのかを聞いてみてください。

 

おそらくたいした理由は帰ってきません。

なぜならみんな上司に変動金利を勧めるように教えてもらっているからね。

変動金利にすることで、家賃よりも安いと思わせて、家を購入しやすいようにしているのです。

ひどい不動産屋はボーナスも含めて更に月々の支払い額をめちゃくちゃ安くしてましたからね。(ボーナスのところは文字小さくしてね。)

 

要は購入してくれれば、不動産屋や住宅営業マンはあとは知りません。

お金さえ回収できれば、返済については関係無いですからね。

じゃあ固定金利を進めてくれる業者はいいのかというと、そうでもありません。(こんなの簡単にできますし、最初にすべてのリスクを負ってねって話だからです。)

変動金利・固定金利がどっちが得?というテーマの回答は、あなたのライフスタイル・支払い方法・金利上昇リスク・元金返済額の比較などをすべて踏まえてベスト返済方法を決める必要があります。

 

住宅ローンの変動金利と固定金利のどっちが得を決める3つの視点

 

ココがポイント

☑ローン返済者の資金内容・年収上昇見込み、精神的に不安にならないか?

☑今までの金利動向(歴史は繰り返される。)金利上昇リスク

☑月々の元金返済額の比較

1つずつ解説していきます。

 

ローン返済者の資金内容・年収上昇見込み、精神的に不安にならないか?

更に金額面だけではありません。金銭支払いによる精神的な者も影響してきます。

なぜなら、繰り上げ返済ができる。できないも含めてありますし

最初にリスクがとれる(変動金利)を選んだ人が、金利上昇により、最初に提示される月々の支払い額の1.25倍になったとしても支払いができる余裕があるか?

 

当然年収が上昇するプラス要因がある人は、変動金利を選ぶべきなのでしょう。

逆に年収が下降気味で金利上昇リスクを耐えられない人が変動金利を選び

変動金利の金利上昇によってゲームオーバー(払えない)ってなる人は、物件価格を安くして、変動金利と同じ月々の支払い額の固定金利を選ぶべきだと思います。

 

つまり!

変動金利は将来のリスクを背負っても払っていける人なのか?

固定金利は、将来のリスクを背負わないと言う代わりに、今のメリットを受け取らずして先にリスクを背負うか?

ここが重要になってきます。

変動金利は固定金利より変動していない?仕組みとカラクリを元プロが解説します。

 

☑変動金利は先に低金利メリットを受け取る(将来的リスクは高い)

低金利というメリットが続いている間に、どれだけ元金を減らせるかがポイント!

元金を減らせば、金利が上昇しても元金が減っていれば利息は減る。

 

☑固定金利は先に高い金利を支払い続ける(将来的リスクは無い。今がリスク)

固定金利はリスクが無いと思っている人が多いのですが、とんでもありません。

固定金利を組んだ瞬間に変動金利に比べてリスクの塊なんです。なぜなら金利が4倍以上高いから・・

固定金利を組む時に重要なのは、あなたが組んでいる全期間固定金利まで変動金利が上昇するリスクを考えるべき。

つまりあなたの組んでいる全期間固定金利よりも変動金利が仮に上昇しても全期間固定金利も安かったら変動金利の方が得と言うことになります。

 

 

今までの金利動向(歴史は繰り返される。)金利上昇リスク

出典:住宅支援機構

上記の画像は住宅支援機構(フラット35)データを転記した物になります。

オレンジが変動金利・緑が全期間固定金利(35年)・青が当初固定金利10年それ以降は変動になっております。

変動金利はH3の8%越えの金利をピークにH11年には現在より0.1%安い2.375%になっております。

一度H17年~H20年(2008年)ぐらいにミニバブルがあったのですが、不動産の価格もかなり跳ね上がり、金利も2.875%まで上がりました。

 

ミニバブル時に物価指数が2.1%上がったので、金利も当然上がりました。

金利は景気が良くなると金利が上昇し、物価も上がります。よって金利上昇するかのポイントは消費者物価指数で決まります。

バブル崩壊後の1993年(平成5年)ごろまでに遡ります。2008(平成20)年ごろが、ちょうど物価上昇率2.1%という水準です。

その期間の変動金利は0.5%(2.375%→2.875%)しか上昇しておりません。

出典:住宅ローンの教科書(加藤孝一著)

 

バブル崩壊からミニバブルで物価が2.1%も上がったのに、たったの変動金利が0.5%しか金利上昇していないという事実を知らない人が多すぎます。

政府は2020年に2015年からの物価に対して、物価上昇を2%上昇を見込んで目標に挙げておりますが、2018年4月では0.9%しか上昇しておりません。

一応0.9%上昇していることで、物価指数にもろ影響のある固定金利が金利上昇しているという事があげられます。

物価が0.9%も一応上昇しているのに、変動金利の金利が上がらないのはなぜか?

答えはマイナス金利だからです。

変動金利の金利に影響があるのは、日銀の政策です。(ゼロ金利政策)

 

変動金利に直接大打撃を与える無担保コールレートが上昇しない限り、変動金利が上昇するとは考えずらいです。

その無担保コールレートがマイナス金利の為、変動金利は上昇せず、固定金利だけ上がるという現象が起きております。

変動金利と固定金利を比較する場合、物価指数、日銀の政策によって変動金利がどこまで金利が上昇するかを過去のデータで判断する必要がありますね。

この住宅ローンの教科書(加藤孝一著)を見る限り、物価指数が約2%上昇で0.5%UPですから、

 

物価が6%上がらないと固定金利より高い変動金利にはならないという仮説が立てられます。

さあ物価が6%もあがるほど景気が良くなるでしょうか?

変動アンチさんはよーく考えた方がいいですよ。

住宅ローンの変動金利は5年後どうなる?金利予想とリスク対策を解説

 

月々の元金返済額の比較(月々のローンの支払いで借入額がどれだけ減っているか知ってますか?)

 

固定金利の一番のデメリットがコレ!!

安易に固定金利を進める人が信じられないのですが・・・・・・

銀行員からしてみれば固定金利で借りて欲しいのですよ。

なぜなら月々の元金の返済額が少ないから・・・

どれくらい元金の減るかを調べてみましょう。

 

[aside]変動金利と固定金利の元金減少額を比較

4,000万円を35年で変動金利0.6%で借り入れした場合と、35年固定金利1.73%で借り入れした場合の比較

変動※4,000万円を35年で変動金利0.6%で借り入れすると、月々が105,661円です。

4,000万円に対して年間0.6%の金利なので年感24万円の利息がかかります。1ヶ月にすると2万円が利息

105,611円-2万=85,611円が元金(ローンの返済額になります。)

固定※4,000万円を35年で変動金利1.73%で借り入れすると、月々が127,030円です。

4,000万円に対して年間1.73%の金利なので年感69.2万円の利息がかかります。1ヶ月にすると57,667円が利息。

127,030円ー57,667円=69,363円元金(ローンの返済額になります。)

[/aside]

 

つまり固定金利は月々約2.2万円も支払い額が多いのに対して、返済額が85,611円ー69,363円=約16,000円もローンの元金が減っていないことになります。

つまり毎月3.8万円損してます。

3.8万円ですよ!!

 

さらに元金が変動よりも減らない事で利息も減るのが遅いです。

銀行はコレを狙ってます。

返済期間を長くさせるのがポイントなんです。(金利スワップの関係があるからです。)

だから固定金利を全力で勧める。

物価があがったら金利が~~とかいってですよ。

この3.8万円分のリスクを最初に負っていると言うことをしっかり知った上で、金利上昇リスクを考えるのがポイントになってきます。

3.8万円分のリスクを最初に負ってまで、変動金利の金利上昇リスクがあるか?

 

先ほどの消費者物価指数と日銀の短期プライムレートを把握した上で選ぶ必要があります。

単純に月々支払い額の差2.2万円を2年間貯めて、約50万円を繰り上げ返済できるのであれば、変動金利はもっと得になりますよね。

上記で固定金利はリスクを最初に取るという考え方とご紹介しましたが、これがその理由です。

 

固定金利にリスクは無いとか、安心とかの理由で毎月3.8万円もごっそり損していることに気がつかない人が今まで多すぎたって事ですよ。

 

リスクを最初にとる固定を選ぶか?

先にメリットを受けとり、リスクが可能性がある変動を選ぶか?

物価上昇率が6%を超えるようにならない限りは、多くの方は変動金利の方がお得という予想です。

よって私も多くの不動産屋と同じ意見です。

住宅ローン固定金利の2つメリットと銀行員が教えないデメリット5選

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