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住宅ローン保証料は一括払いと金利上乗せどっちが得か解説【知らないと損】

投稿日:2018年7月17日 更新日:

銀行がお金を購入者に貸した後、購入者が住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、銀行は大打撃を受けることになります。

貸したお金が返ってこないと言うことは銀行自体が倒産する可能性だってあるので、銀行は購入者にお金を貸す際に保証会社の保証を受けてお金を貸しております。

つまり保証会社の審査(住宅ローン審査)に通らなければ、住宅ローンを借り入れすることができません。

多くの方が住宅ローンは銀行からお金を借りるためには、銀行を保証する保証会社に対して購入者は保証料を支払わなければなりません。

 

保証料の支払い方法は借り入れ前に一括払いする方法と金利上乗せタイプの2つあります。

今回は保証料の相場及びどっちのパターンで支払った方が得なのかを解説していきます。

元不動産屋:秋 だい

諸経費の大多数を占める住宅ローンの保証料になります。

保証料を知らずにトラブルになった方もおりますので、この記事で保証料の事を知ってもらえれば嬉しいです。

 

住宅ローンの保証料の相場はいくら?

一括払いの外枠方式は100万円あたり20,620円

 

一括払いの場合は、残金決済時に住宅ローンの融資額から保証料を引かれた金額が融資されます。

申込人の資金計画・勤続先によりますが、一般的な相場としては35年借り入れに対して100万円当たり20,620円です。

 

銀行によっては多少安かったり、若干高かったりしますが多くの都市銀行は20,620円なので、不動産屋が概算で保証料を算出する時はこの金額を使います。

仮に3,000万円を借り入れするとした場合の保証料は20,620✕30=618,600円!約62万円事になります。

申込人の資金計画・勤続先が良ければ、保証料が20,620円では無くもっと安くなる場合も十分あり得ます。

私の経験上ですが、3,000万円の借り入れに対して52万円担ったケースもあります。

借入れ年数が短くなれば保証料はその分安くなります。保証する期間が減るわけですから当然のことです。

参考までに三井住友銀行の保証料を引用させて頂きます。

ご融資期間 15年 25年 35年
元利均等返済 11,982
~47,918円
17,254
~69,018円
20,620
~82,437円
元金均等返済 10,195円
~40,793円
13,908円
~55,662円
16,329円
~65,370円

出典:三井住友銀行

15年で11,982円、25年で17,254円と借入れ年数が伸びれば当然保証料が高くなります。

自営業などで、融資ギリギリだった場合は一般相場の20,620円では無く100万当たり4万円の保証料と言うこともあり得ます。

 

住宅ローンの金利上乗せ(内枠方式)の相場は0.2%プラス

 

一括払いの場合は融資額から保証料を引き落とされますが、金利上乗せタイプ(内枠方式)の場合、支払いする金利に保証料分を上乗せした金利を払うことになります。

その金利の一般的な相場は0.2%になります。

35年ローンで3,000万円の0.6%の変動金利で借り入れしていた場合の月々の支払い額が79,208円になります。

上記と同様の条件で金利0.2%上乗せしたした場合の月々の支払い額が81,918円になります。

その差額が2,710円になります。この金額が月々の保証料になると言うことです。

ココに注意

内枠方式は銀行が提携している保証会社によっては、使えない銀行があります。

自己資金が無く諸経費をできるだけ抑えたい人は、内枠方式で借り入れすることが絶対条件になりますので、内枠方式が使えるかを確認しましょう。

 

だまされないで!フラット35は保証料は0円だが事務手数料が借り入れの2.16%必要になる。(コレが保証料の代わり)

出典:https://www.flat35.com/faq/faq_101-2.html

 

フラット35の仕組みは、銀行が申込人に借り入れしたお金(債権)を住宅支援機構に買い取ってもらう為、この時点で銀行は貸したお金が戻ってきます。

そのため保証会社というのは存在しません。住宅支援機構が保証会社みたいな物だからです。

多くの方は保証料が0円だから安いと勘違いしているケースが本当に多く、後から銀行の事務手数料がめちゃくちゃかかる事実を知ってトラブルになる場合があります。

銀行は当然ボランティアで申込人にお金を貸すわけでは無く、事務手数料という形で費用を請求してきます。

 

フラット35の大手ARUHIは事務手数料を借入額の2.16%(税込)で請求されます。2.16%がフラット35の事務手数料の一般的な相場です。

3,000万円を借り入れした時は648,000円が事務手数料になります。

銀行によって事務手数料を安くする代わりに金利UPにしたりする商品もあります。

下記の関連記事に手数料最安値のフラット35専門銀行をを紹介しております。

 

一括払いと金利上乗せはどっちの方が得なの?

 

保証料だけで見れば、一括払いの方が保証料は安くなります。

一括払いと金利上乗せの保証料比較します。

※3,000万円を35年で年0.6%で借入れした場合で比較  一括払い20,620円/100万・金利上乗せ+0.2%

一括払いの場合 30✕20,620円=618,600円

金利上乗せの場合

35年ローンで3,000万円の0.6%の変動金利で借り入れしていた場合の月々の支払い額が79,208円

上記と同様の条件で金利0.2%上乗せしたした場合の月々の支払い額が81,918円 差額2,710円

2,710円✕(12ヶ月✕35年)=1,138,200円

 

一括払いが618,600円に対して金利上乗せが1,138,200円ですからその差額なんと、519,600円約52万円も高くなる訳です。

保証料だけで計算すると約52万円も金利上乗せの方が高いです。

 

この時点は、一括払いの方がお得だと言うことがわかります。

 

が!しかし

 

これはあくまでも保証料の話です。総額では無いんですよね・・・・みんなここにだまされる(笑)

いくら保証料が安くたって、総額が高かったら意味ないですよね?

逆に保証料が高くても一括払いよりも総額が安かったら、どうでしょうか?こっちを選びますよね!

そもそもこの保証料の比較計算って前提条件が全く違うのって気がつきませんか?

 

そうです。保証料618,600円を持っている人と持っていない人での比較計算になっているのです。

もし同様の条件で、どちらも618,600円も所有していた場合、本当に保証料を一括払いの方が安くなるのでしょうか?

 

618,600円を保証料一括で先に払うのか?

それとも借入額から618,600円を引いて、保証料を金利上乗せにした場合でどちらが安いのかを計算します。

保証料を先に一括払いするのと、借入額を減らして金利上乗せするのはどっちが安いか?

※3,000万円を35年で年0.6%で借入れした場合で比較  一括払い20,620円/100万(618,600円)・金利上乗せ+0.2%

☑保証料一括(外枠方式)の場合、35年の返済額の総額は33,267,640円になります。

そこに保証料である618,600円を足すと総額33,886,240円になります。

☑金利上乗せ(内枠方式)の場合最初に618,600円を引いた29,381,400円の借り入れになります。(実際は1万円単位しか借りられません。)

金利は保証料分の+0.2%で借り入れしているので、29,381,400円を0.8%で借り入れする計算になります。

保証料を含めた総返済額は33,696,233円になります。

一括払い(33,886,240円)ー金利上乗せ(33,696,233円)=190,007円

 

つまり一括払いよりも金利上乗せの方が190,007円安くなります。

保証料は月々2,654円で35年間に換算すると1,114,680円で金利上乗せの方が保証料は高いです。

しかし、金利は元金に対してかかります。

618,600円も元金が減れば、金利が0.2%上乗せになったとしても、元金が安い方が月々の総利息は安くなるため最終的な総額面では金利上乗せタイプの方が安くなると言うことになります。

 

まとめ:基本的には保証料を払わない内枠方式のほうが住宅ローンはお得です。

 

☑保証料の相場は一括払い(外枠方式)は100万円当たり20,620円、内枠方式は実効金利+0.2%が一般的。

融資ギリギリや、買い換え時の元々ある住宅ローンが残っておまとめローンを使うと保証料が跳ね上がるので要注意

☑保証料が安いのは一括払いの外枠方式。3,000万円を35年の金利年0.6%は内枠方式と比べて約52万円安い

☑保証料分の諸経費を持っているのであれば、一括払いではなく、借入額を減らして金利上乗せにした方が総額は安い。つまり内枠方式の方がお得

ほとんどの銀行員は外枠方式を勧めます。

保証料が安くなりますが、借入額が減らない外枠方式の場合は利息で銀行が得するからです。

保証料分の自己資金があるのであれば、借入額を少なくし、内枠方式で借り入れすることをオススメします。

(借入額が減ることで金利上昇リスクも抑えられる。)

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