不動産屋の力で住宅ローンが甘くなる?業界人でも知らない審査基準3Cとは

住宅ローンと言えば、住宅購入者の年収・自己資金・勤め先などが重要だと考えている人が殆どだと思います。

私も不動産営業マンを行う前までは、住宅ローンは借入れする本人の審査だけだと思っておりました。

 

が!?

 

実は住宅ローンでは不動産会社の力・信頼性も審査対象になるってご存じでしたか?

不動産会社が弊社が住宅ローンに強い会社ですって言っても

「嘘だろ・契約取る為の営業トーク」だとって思う気持ちも分からなくも無いです。

ですが、年収と自己資金が規定よりも足りないのに、一番良い優遇金利が貰えたり、逆に年収・勤め先・頭金は申し分ないのに審査がNGだったりするのは間違えなく不動産会社の力による物です。

今回は初めて住宅ローンを審査する人・年収や自己資金があるのにローン審査がNG担った人向けに、業界人でも知らない人が多い住宅ローンの審査基準3Cをご紹介させて頂きます。

 

不動産屋の力が住宅ローン審査が甘くなるし、金利も安くなる?不動産屋の3つの力

 

不動産会社・不動産屋の力を信用していない人が多いと思いますが、間違えなく住宅ローン審査に関わってきます。

住宅ローン審査で不動産会社の力が影響するのは下記の3点です。

住宅ローン審査において不動産屋の力

☑優遇金利(特別金利)が利用できる場合がある

☑審査が厳しい人でもローンが通る場合がある

☑不動産会社がブラックだった場合は年収があってもNGになる

1つずつ解説してきます。

 

優遇金利(特別金利)が利用できる場合がある

 

不動産会社の力が最も発揮されるのが、変動金利などの優遇金利が通常の住宅ローンよりも0.1%程度多く貰えるという事。

今でこそ、自分達で住宅ローンを行う環境は整いつつありますが、それでも銀行の住宅ローンの約8割以上のお客様は不動産会社経由のお客様です。

そこで銀行は紹介されるお客様が多い不動産会社と提携を結ぶことで、ほかの不動産会社経由の住宅ローンでは利用できない通常の優遇金利よりも更に安い0.1%特別金利が使えたりします。

 

35年の3,000万の年0.6%と、特別金利年0.5%の総額を比べると、たった0.1%の金利優遇の差ですが約57万円も安くなるのです。

ローン事務手数料が取られますが、それでも十分お釣りが来ます。

 

属性が厳しい人でも審査が甘くなり住宅ローンが通る場合がある

 

住宅ローン審査を行う人は、誰しも余裕で通るような人ばかりではありません。

年収が低い人を始め正社員では無く自営業・契約社員・派遣社員などの所謂属性が悪い方でも住宅ローンを利用します。

住宅ローンの審査は正社員以外はかなり厳しめですが、ここで最大限に力を発揮するのは不動産会社の力です。

特に開業したばかりの自営業の方が、ローン事務手数料を払いたくない故に自分でやろうとする人も中にはいらっしゃいます。

ですが、残念ながらネットだけの情報を頼りに自分で住宅ローンを審査しても、絶対NGとは言いませんがかなり難しいです。

住宅ローンでは不利な自営業の方こそ、不動産会社と銀行員の提携・取引よる融通パワーを上手に使うことで、ほかの銀行ではNGだったところも本審査が下りたケースもあるのです。

弊社は!弊社は!ローンが強いですって何回も連呼されると嘘っぽく感じますが、不動産会社を上手に使っていきましょう。

実務で自営業者のフラット35本審査を通した私が伝えたい5つの方法と最終手段

 

不動産会社がブラックだった場合は年収があってもNGになる

 

不動産会社の力で住宅ローン審査が甘くなるなどのプラスになるとは限りません。

過去に不動産会社の一部の営業マンが書類などを、偽造してローン審査を行ったりすると、銀行内のブラックリストに登録されます。

 

ブラックリストに載っている不動産経由のお客様を無条件でNGです。

 

不動産営業マンが書類偽造って!?思うかもしれませんが昔は2,000年台はかなり流行ったんですよ。

書類偽造の専門業者もあったくらいです。(今では見ませんが)

源泉徴収票の数字・給料明細書の数字をいじって、借入額を増やす方法や、物件価格をあえて高く見せて、実際の物件価格よりも多く融資を引っ張る(ふかし)が流行っていたんですよ。

 

但し、銀行にバレるとその不動産屋は即ブラックリスト

つい最近の事件でいえば、スマートデイズとスルガスキームの「カボチャの馬車道案件ですね」が有名です。

おかしいなって思ったら、不動産会社を変えて再審査を行う事でローン審査が通ります。

 

業界人でも知らない人が多い住宅ローン審査基準の3Cとは?

 

住宅ローンの審査基準は3つのCによって定められております。

住宅ローン審査基準の3Cとは?

☑収入・返済能力を審査する基準(Capacity:キャパシティ)

☑返済する責任能力・性格・勤続先を審査する基準(Character:キャラクター)

☑購入物件の担保評価・不動産会社の信頼性を審査する基準(Capital:キャピタル)

1つずつ解説していきます。

 

収入・返済能力を審査する基準(Capacity:キャパシティ)

 

まず銀行は最初に確認する審査基準は、希望借入額に対して本人の返済能力である年収・自己資金を含めた返済比率の審査です。(Capacity:キャパシティ)

多くの住宅ローン審査において、年収によるMAX返済比率の割合は以下のようになっております。

年収によるMAX返済比率

☑年収400万円(税込)以上の人は年収の35%まで

☑年収400万円(税込)未満の人は年収の30%まで

返済比率の審査は、都市銀行であれば審査金利を3%~4%・信金さんなどは0.5%~3%・フラット35なら審査申込時の実効金利で審査します。

年収400万円の都市銀行のCapacity審査では、

400万÷12ヶ月✕35%(返済率)=116,666円が住宅ローンの支払いに使える返済比率35%のMAX額です。(この額が増えるほど借入額が増えます。)

11.66万円÷4427(100万円を年4%で35年借りた際の月々の返済額)=2,630万(1万台は切り捨て)ですが、フラット35になると審査金利が低いため3,870万円まで増えたりします。

Capacityの審査を通しやすくするためには3つの方法があります。

Capacityの審査を通しやすくするためには3つの方法

☑審査金利が低い銀行を利用する。(フラット35・信金)

☑ローンの借入額を減らし、頭金を利用する

☑奥さんとペアローン・収入合算をする(オススメしない)

この3つを意識すれば、年収UPしなくても審査が通りやすくなります。

但し、ペアローンだけは全くオススメできませんので、単独名義で審査金利の低いフラット35か信金さんで借入れすることを強くオススメします。

ペアローンを組んで後悔者続出している6つのデメリットと注意点を解説します。

 

返済する責任能力・性格・勤続先を審査する基準(Character:キャラクター)

 

Capacity審査にて返済比率の審査に合格したからと言って必ずしもローンが通るとは限りません。

住宅ローン審査において一番重要なのが返済する責任能力・性格・勤続先を審査する基準(Character:キャラクター)なのです。

ここがしっかりしていないと話にすらなりません。

実はCapacity審査の返済比率については、不動産営業マンが銀行の審査金利を事前に調査をしておけば返済比率が借入可能額に即分かります。

ですが、Character審査は個人信用情報(CIC・JICC)を開示する必要があり、クレジットカード事故を始め、携帯代の未払い・支払い忘れなどがあると、Capacity審査で合格していても即NGです。

これは不動産営業マンも審査をして見ないと分かりません。

もし、ローン審査を出して1日で銀行から審査NGと出た場合は99%は個信ブラックに該当します。

住宅ローン審査方法を変更しないと、いつまで経っても家が買えない状況から抜け出せなくなるでしょう。

 

購入物件の担保評価・不動産会社の信頼性を審査する基準(Capital:キャピタル)

 

不動産会社の力を発揮する審査基準はCapital:キャピタルによる資産性の審査です。

主に物件の担保評価をチェックします。

返済能力・キャラクター共に問題が無いのに、希望借入額まで借入れが出来ない「減額回答」を貰った場合は、購入する物件の担保が借入額まで届かなかったと言う事を意味しております。

つまり資産性が低い案件には、貸し出しが厳しくなるって事です。

 

住宅ローンは年収が高く返済漏れが無い素晴らしい方でも、35年間という長い時間を使って何千万円もある借金を100%完済して貰える保障はありません。

そのため、保証会社では完済して貰えなかったリスクを回避するために、購入する不動産を担保することで、返済されなくても不動産売却益で借金を回収する為に担保評価を行います。

お金を貸す立場になれば分かると思いますが、「お願い!お金貸して」だけより、

売れそうな物を渡してくれた方がお金貸しても安心かなって思いますよね?

勿論物件の担保が高ければOK。

但し、下記のような物件は担保評価が低いですので、住宅ローンが伸びにくいというデメリットがあります。

市街化調整区域は掘り出し物件?土地無し客必見の4つのメリットとは

 

上記の物件を購入する際は、フルローンは組めない事を前提に頭金を用意する必要があります。

また、販売している仲介会社の力を見るだけでは無く、購入物件の売主会社も審査の対象になります。

勿論、売主会社が反社だった場合は、その住宅ローンはNGです。

逆に、売主会社と利用する住宅ローン会社が仕入れの融資で利用して居るような銀行だった場合、特別金利が利用できる可能性も希にあるのです。

ここまでが、住宅ローン審査基準の3Cになります。

 

まとめ

 

不動産屋の力が住宅ローンが甘くなる?業界人でも知らない審査基準の3Cとは

☑不動産屋の力が住宅ローン審査に影響するポイントは「優遇金利よりも更に安い特別金利が貰える場合がある」「自営業の方でも審査が通りやすくなる」「ブラックリストの不動産屋経由のお客様はどんなことがあってもNGになる」の3つ。不動産会社と銀行員の提携により審査は甘くなる方もいる。

☑銀行の審査基準の3Cは「返済比率を見る(Capacity:キャパシティ)」「支払い責任能力・個信をみる(Character:キャラクター)」「担保評価・不動産屋をみる(Capital:キャピタル)」の事。

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