資金計画・住宅ローン・税金

実務で自営業者のフラット35本審査を通した私が伝えたい5つの方法と最終手段

投稿日:2018年12月23日 更新日:

最近ツイッターなどを見ていると、正社員を辞めて起業する人が増えてきており、更に2018年には副業元年と呼ばれ、副業が解禁になる企業が出始めてきております。

その結果、2017年の日本では、非正規雇用者が37.3%と10人に4人の人が正社員じゃない時代に突入してきております。

総務省の労働力調査によれば、2017年の正規の職員・従業員は3423万人と56万人の増加、非正規の職員・従業員は2036 万人と13万人の増加となった。

出典:非正規雇用の割合は37.3%と高水準 : 定年後も働く高齢者が増加

 

そんな私も、この記事を書いている半年前は正社員でしたが、今では自営業者です。

非正規雇用が増えるということは、それだけ自営業者数も増えるってことに直結します。

いつか、正規雇用<<自営業者のほうが多い時代が来るのもそう遠くはないでしょう。

 

しかし、自営業者にとって難しいのが住宅ローンの存在。

 

自営業者は正社員よりも年収が高くても、社会的に信用+収益の安定性が見られない為、通常の銀行ローンで借りるのはかなりの至難の業。

そのため多くの自営業者は、国が運営している住宅支援機構のフラット35を利用して借り入れするのが一般的。

ただ、フラット35の審査は緩いとは言え、自営業者に厳しいことには変わりはありませんので、審査がNGの方も普通にいらっしゃいます。

フラット35で落とされる原因はなんなのでしょうか?

私も直接住宅支援機構に聞いたわけではありませんが、これからご紹介する5つの方法を無視すると落ちやすいじゃないかなって感じております。

 

自営業で不安。

でも家は欲しい。

家は一切買えないの?

今回の記事では、実務で自営業者(自宅が事務所の人もいた)のフラット35を通した経験を担保に、フラット35を通す5つの方法と、フラット35が落ちたときの最終手段についてご紹介させていただきます。

ココに注意

☑税金を滞納している人は、ローン審査が通りません。(納税証明書その2でバレます。)

☑決算書が赤字の人は基本的にNGです。(運が良いと住宅支援機構から決算書を求められない場合もあるので。)

☑個信がブラックの人は、原則自営業でも正社員でも通りません。

すべてを守ったからといって100%通るってわけでもありませんので、ローン審査を通す確率を上げる参考として読んでもらえれば幸いです。

 

フラット35は本申込からスタートさせましょう。

 

自営業者がフラット35の本審査を通す5つの方法

ココがポイント

☑WEB系で完結するフラット35は使わない。不動産屋と銀行員のマンパワーが意外と重要。

☑確定申告時に青色申告をすること。65万円年収がUPしたとみなされる。

☑必ずフラット35:9割固定を利用する。とにかく返済比率を下げる。返済比率34%台は超危険。

☑事業時に借り入れした本人名義を事前に申告すること⇐フラット35なら返済比率に入れない場合もある。

☑返済比率がギリギリの場合、収入合算で奥さんに連帯債務者になってもらう。

1つずつ解説してきます。

 

WEB系で完結するフラット35は使わない。不動産屋と銀行員のマンパワーが意外と重要。

やっぱり住宅ローンは担当者【人】の伝え方で審査が変わったりします。

都市伝説のように聞こえますが、銀行の審査方法にが55種類のどれかを利用し、そのなかの1つに担当者の作文による審査があります。(アナログ方式と教わりました。)

フラット35が通りやすいといわれるのは、この担当者のアナログによる作文が大きかったりします。

 

銀行営業マンも数字を作らないといけませんから、厳しい自営業者のローンを引っ張るためには住宅支援機構に自営業者の返済能力を一生懸命アピールしてくれます。

ここで重要なのが、フラット35といっても不動産営業マンと銀行担当者が会わない、WEBで解決してしまう銀行を選ばないことです。

WEBで解決されてしまうと、不動産営業マンと銀行員で打ち合わせもしなくて済みますので、WEBの審査は事務的かつスピーディ。

ですが、銀行営業マンからしても、不動産屋の紹介を狙うために一生懸命やらなくなるんですよ。

 

こう言うと、銀行員はそんなことは無い!っていうかもしれません。

ですが、ARUHIやファミリーライフサービスの銀行員のローンを通す必死さっていたら半端ないですよ。

常に厳しい案件しか来ないところほど、数字を作ろうと必死になってくれます。

銀行員融資を引っ張る➡不動産屋からも紹介がもらいやすい。➡銀行員さらに頑張るのいいループに入ります。

 

正社員で非の打ち所がない人であれば、事務的でもOKですが、厳しい自営業者に関しては、返済能力と将来性をアピールしてもらわないと、書類だけで判断されてしまい、結果落とされてしまいます。

 

自営業者で厳しい方こそ、手数料の安さだけで選ぶのではなく、ローンを通そうとする銀行員で選ぶべきです。

フラット35の窓口はどこがいい?累計100件は決済した元プロがランキング形式で全力解説。を参考にフラット35の窓口をお選びください。

個人的には、「ARUHI」「ファミリーライフサービス」がお勧めです。

元不動産屋:秋 だい

銀行の審査方法で代表的なのが、「スコアリング」と「ツリー式」「アナログ」の三種類。

アナログ審査を利用しない三菱は、スコアリングという審査方式を採用しており、申込人の属性・勤続先・勤続年数などをすべて採点します。

規定点数に届かなかった場合、どんなに不動産営業マンが説得しても保証会社が覆りません。⇒審査NG

 

確定申告時に青色申告をすること。65万円年収がUPしたとみなされる。

自営業者で確定申告を、白色でやっている人がいたらもったいないです。

白色申告の控除額は10万円しかありませんが、青色申告だと65万円も控除額が増えます。

「青色申告特別控除」はその特典のひとつで、税金を計算する際に予め所得から65万円または10万円を差し引くことができ、納めるべき税金が少なくなります。

出典:freee

おそらく所得を少なく見せるために、青色申告をしている人もいるとは思いますが、フラット35においてこれはプラスに働きます。

住宅ローンの審査時において、青色申告の65万控除(65万の経費)は、年収に加算されるのです。

つまり確定申告時に340万円と申告してしまった場合でも、青色申告であればローン審査時は405万円で審査してくれます。

 

フラット35は年収400万円未満の場合は返済比率が30%までと減ってしまいますが、青色申告で405万に跳ね上がることで返済比率を35%=借入額UP・年収UPにより返済比率が減るのでローンが通りやすくなるのです。

 

青色申告はまだだよって方は、すぐに青色申告の準備をしておきましょう。

必ずフラット35:9割固定を利用する。とにかく返済比率を下げる。返済比率34%台は超危険。

 

これも重要。すべて固定金利で借りたいからといってフラット35の10割固定を選んではいけません。

年収が低い20代がフラット35のフルローンで得する3つの理由と注意点を元プロが解説でも紹介してますが、10割固定を選ぶと審査金利が上がる=審査が厳しくなるので、必ず9割固定の1割変動を選ぶべきです。

ここで注意点は、返済比率が34%台とギリギリになる借り入れの場合は要注意。

 

過去に苦い思い出として返済比率がギリギリの人に限って、【携帯代の割賦払金】も審査に入れられてしまい、返済比率オーバーの減額回答が来たことがあります。

皆さんがもっているスマホ本体代の月々2,000円程度の支払いです。

本当に審査がギリギリの方は、借入額を減らすなどの対策をしないとNGになる可能性があります。

あれは本当に今でも思い出す嫌な思い出です。

携帯電話の支払い遅れが命取り?住宅ローンと携帯代の滞納リスクを元プロが解説します。

 

事業時に借り入れした本人名義を事前に申告すること⇐フラット35なら返済比率に入れない場合もある。

 

法人化していない方に限ります。(法人化する前に事業用で借り入れをした人)

自営業者方の場合は、会社の設備投資などで本人名義で借り入れしている場合、通常の銀行では、月々の返済額も住宅ローン審査時の返済比率に入れなければなりません。=借りれる額が極端に減ります。

しかし、フラット35の場合、本人名義で借り入れをしてしまった場合でも、事業用ローンとして証明ができれば、返済比率に入れずに審査可能です。

だからこそフラット35は自営業者用のローンといわれているわけです。

 

残念ながら借り入れを隠してしまう人も中にはおります。

あとから見つかった場合、嘘をつく人=銀行の印象もよくありませんので、申込用紙に記入する前に不動産屋にちゃんと伝えておきましょう。

バレないだとって高を括っても一瞬でバレますので。

元不動産屋:秋 だい

とある住宅ローン担当者が教えてくれたのですが、借金があっても本審査が通る方だったのに、借金を隠していたことでNGしたという話がありました。

やっぱり嘘をつくのは良くないってことです。

 

返済比率がギリギリの場合、収入合算で奥さんに連帯債務者になってもらう。

 

返済比率の低い9割固定+1割変動ローンを使っても、借入額に対して返済比率がギリギリ、もしくは35%をオーバーしてしまった人の場合は、奥さんに1円でも収入があれば収入合算をしてもらう方法があります。

フラット35の場合は、パートやアルバイトでもローンが組めてしまうので、奥さんに収入合算をしてもらうなら可能って場合も。

ただし、収入合算をするということは、ローン返済者の1人=連帯債務者になってしまうデメリットも踏まえて検討する必要があります。

 

ローンを通したいのであれば、かなり有効的な手段の1つです。

 

自営業1年未満でもフラット35の審査はできるの?

 

結論から言うと可能です。通る場合もあります。

 

が!

 

ただし、めちゃくちゃ審査は厳しく、私の経験上、審査NGにしかなったことがありません。(ごめんなさい。)

1か月分の給料があれば、日割り計算をして年収にして審査をするのですが、頭金2割以上と多めでないと難しいという印象です。

勤続年数1ヵ月の転職者なら厳しくも本審査は通りますが、開業1か月目の自営業者はかなり厳しい。

 

フラット35に落ちた自営業者の最終手段。金利は上がるが不動産担保ローンを利用する。(三井トラスト銀行が最強です。)

フラット35に落ちた自営業者は一生家が買えないのか?

そんなことは無く、購入する不動産の担保にする不動産担保ローンを利用する方法があります。

不動産担保ローンのいいところは、担保評価は厳しめになりますが、極端な話、個信ブラックの方でもローンを貸して可能性が高いというところが魅力的です。

不動産担保がある方で「万が一の場合は担保を売却すればほぼ確実に資金が回収できる」というケースでは

金融機関も「貸し倒れリスクがないのであれば、過去に返済事故があっても、問題ない」と判断する可能性があるのです。

出典:不動産担保ローンコンシェルジュ

支払い能力も重視しますが、それ以上に不動産の価値が高ければ、競売にかけても資金が回収できるので、収入が安定しない自営業者でも借り入れが可能なのです。

ただし、金利が3%の変動金利とかなり高めなので、5年以内に安い金利の借換を絶対にするんだ!って意志を持って借り入れするほうが良いでしょう。

ココに注意

担保評価の低い「私道・位置指定道路・協定道路」の案件は借入額が伸びない傾向にあります。

更に物件価格には売主の利益+販売活動費が乗っかっておりますので、フルローンを組むのが難しく、頭金を用意する必要が出てきます。

元不動産屋:秋 だい

自営業者の方で、フラット35が通って喜ぶ人もいれば、事前審査が通ったけど、本審査でNGになって涙する人も見てきました。

この記事で一番伝えたいのは、銀行員と不動産屋の頑張りが想像以上に重要ってこと。私も3社NGだったけど、1社OKで契約したこともあります。

この記事を参考に、一人でも多く自営業者の方がフラット35で借り入れできれば幸いです。

未来の私もな。

同じ保証額で総額10万安くする火災保険のカラクリとは?

 

火災保険は保険金・プランがすべて同じなら保険料がどこも一緒だと思って居ませんか?

もし同じだと思って居るのであれば、あなたの保険料は更に安くなる可能性が非常に高いです。

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