10倍の年収で住宅ローンが組めると喜ぶな!返済可能額と違うたった1つの理由をFPが解説

初めて住宅を購入する人は、予算を決める上で、自分の年収でいくらのローンを組めるか知りたいですよね?

バブル時代の親世代は、年収の5倍ぐらいが住宅ローンで借りる金額よ!って教えられるかもしれません。

ですが、残念ながら2019年では、年収の5倍だけの借入れ額では希望条件を複数個満たす物件を購入することは出来ません。

下記の記事をご覧ください。

このところ、住宅ローンで親と話がかみ合わなくて困る、という相談が増えた。

30代でマイホームを買おうとする人たちが、その親(多くは60代)との間に意識の違いがあり、当惑している。

(中略)

実際、「かつての高金利はどれだけひどいものだったか」に関しては、情報があふれている。しかし、「今の低金利がどれだけ有利か」の説明はほとんど見かけない。

前述した現在の総返済額と返済額の元金比率も、「初めて知った」という人が多いのではないだろうか。

以前、この連載で紹介した通り、超低金利の今、購入できる家の価格が年収の何倍までか、の目安も変わった。

昭和時代は「年収の5倍まで」とされたが、現在は「年収の8倍から10倍まで」が現実的な目安だ。

出典:経済プレミヤ

現在では住宅ローンの借入額は年収の10倍までが借入目安らしいです。

確かに上記の引用記事のように、親やお客様の親と話しをしますが、まあ住宅ローンの話だけは合わない(笑)

親世代のバブル時代の住宅ローンは、変動金利で8%台です。一方で2018年は金利が0.4%台。

 

当時の1/20の金利ですから、親世代の価値観と話が合うわけが無いんです。

 

では、上記の記事のように年収の10倍までのローンを組んで良いのか?

結論から言う住宅ローンは年収の10倍を借りてはダメです。

この記事では借入れするときの肝心なことを忘れてます。

今回は、元建売屋&FPが、住宅ローンの借入額の目安について解説させて頂きます。

 

そもそも住宅ローンは年収の10倍まで借入れ可能?

 

結論から言うと、購入者の年収の条件と銀行の審査金利によっては年収の10倍借りる事は可能です。

具体的な条件はコチラ。

年収の10倍の借入れを行う為には

☑審査金利の低いフラット35・全国保証が使える地銀で借入れする

☑年収が400万円以上(400万円以上は返済比率が35%まで、400万未満は30%まで)

この2つの条件を満たせば、審査基準の机上の計算では10倍を借入れすることが出来ます。

仮に、年収400万円の人が、フラット35の金利年1.17%(2018年11月団信無しの金利)を35年借り入れした場合(計算の内訳はすっ飛ばして大丈夫です。)

100万を年1.17%で35年借入れすると、月々の返済額が2,902円(係数)

400万(年収)÷12ヶ月÷2902円(係数)✕35%=4,020万円。

年収400万の人でも、審査金利が低い銀行ローンを利用すれば、年収の10倍まで借入れすることは可能です。

ちなみに都市銀行の審査金利(4%)で計算すると、2,630万円までしか借り入れが出来ませんから、銀行を変更するだけで1400万円も借入額に差が出るんですよ。

 

自分の年収に対して、べらぼうに高い物件を紹介経験はありませんか?

審査金利の低い住宅ローンを利用する事を前提に話を進めてきます。

不動産屋からして見れば、売り上げに対して手数料の額が変わるので、高い物件を買わせたいのが本音。

この数字の差を不動産屋は巧みに使い、あなたの年収に合せた銀行選び及び物件紹介を行うのです。

フラット35の審査基準が甘いのは本当?都市銀行より審査が甘い4つの理由を元プロが解説

 

住宅ローンは年収の8倍を超える借入額から銀行は厳しくなる。

 

審査金利の机上の計算では年収の10倍までの借り入れが可能ですし、実際にフラット35では年収の10倍の住宅ローンを融資しております。

私もフラットに過去に助けられた経験があるので、間違えありません。

フラット35以外にも審査金利が以上に低い銀行は、信用金庫関連の住宅ローンです。

信用金庫の保証会社(全国保証)の審査基準は、実際に支払いする金利(1%以下)が審査金利になっているので、フラット35の机上の計算よりも借り入れが出来るのです。

 

ですが!

 

信金の場合、年収の10倍の借り入れで、返済比率が収まったとしてもローンは、ほぼ確実に通りません(減額回答)

信金さんの担当者に一度確認したことがあるのですが、年収の8倍以上借入れする人から、一気にローンの返済が滞りやすいラインだとか。

沢山借り入れしたら、当然月々の返済額も沢山返済する必要があります。

当初の見通しが甘い人ほど、沢山借り入れしてしまう傾向にありますので、年収の8倍を超える借り入れは、条件が良い人じゃ無いと貸し出ししないのが保証会社の方針。

現に年間で毎年1万人もローンが払えない人がおりますので、借りすぎには要注意です。

平成26年(2014年)の自己破産者数は65,189人です。

この中で16.1%が住宅ローンが原因で破産するとしたら・・・

65,189人 × 16.1% = 10495人です。

1年で1万人も住宅ローンが原因で自己破産をしているということになります。

出典:住宅ローン比較コンシェル

住宅ローンの借入れ可能額で過信するな!返済可能額とは違うたった1つの理由

仮に住宅ローンで年収の8倍~10倍まで借り入れが出来るからと言って、年収の多さに優越感を浸っていたら大ピンチです。(希にいる)

すごい額を借入れできる自分=社会的地域が高いって喜ばしい事ではありますが、借入可能額と返済可能額は全くもって別物。

住宅ローンの借入額可能額と返済可能額の最大の違い「借入額は税込みの年収で計算されていること」です。

給料の手取額で返済負担率を計算していない点を注意しなければなりません。

 

仮に、税込み年収400万円が4,000万円の返済比率35%のローンを組んだ場合で解説します。(年1.17%の金利)

4,000万円の月々の返済額は約116,100円です。

税込み年収400万円を÷12でやると約33.3万円になります。

これだけ見ると、返済比率は34.8%ですから、審査上では借り入れが出来ますが、問題は手取り額が33万円も無いって事。

※携帯本体代でNGになる場合もあります。

携帯電話の支払い遅れが命取り?住宅ローンと携帯代の滞納リスクを元プロが解説します。

 

実際には33.3万円の総支給額から、住民税・社会保険料・所得税などを差し引くと6万程度天引きされますから、約27万円が手取り額。

本来使えるお金は27万円しか無いのに、そのうちの11.6万が住宅ローンで支払ってしまうことになります。

手取額の返済負担率は驚異の43%!

税込み価格から手取額で月々のローンの負担率計算すると、約10%もアップしているわけです。

住居費用(家賃)の理想は手取額の1/4~30%程度です。27万の手取りの30%なので8.1万円(2,800万の借入れ)

 

ちょっと背伸びして35%で計算しても月々の支払い額が9.5万円までの借入額(3,300万の借入れ)にしておかないと、ローン破綻する可能性が激増します。

借入可能額は税込み年収の返済負担率で銀行は計算しますが、住宅ローンの返済可能額を計算するときは、手取りの返済負担率で計算するようにしましょう。

 

住宅ローンの借入れの目安は年収の7倍~MAX7.5倍(但し条件あり)

 

年収の8倍を超えると、銀行の審査が厳しくなるのですが、とわいえ、住宅ローンは年収の5倍しか借りないってなると今度は本当に物件が買えなくなります。

日本人の平均年収は2017年現在で420万円です。

もし、年収の5倍までしか借入れで物件を探そうとすると、2,100万円以内で物件を探すことになります。

2,100万の予算だと、新築マンションも無理・注文住宅もほぼ無理・建売でも土地代が坪10万程度のエリアじゃ無いと購入する事が出来ません。

年収の5倍までっていう神話で新築を購入する時代は終わっております。

 

東京だったら中古すら何も買えない。

2019年現在では、住宅ローンの借入額の目安は年収の7倍~MAX7.5倍

但し条件が1つだけあって、年収が400万円以上の方って言う条件を付け加えておきます。

年収400万円未満の場合は返済比率が30%までに減ってしまいますから、年収の6倍~6.5倍程度を目安にしておくのが良いでしょう。

住宅ローンで足りない分は、頭金を入れるか、物件のランクを落とすかのどちらかになります。(私は頭金を入れる事はオススメしません。)

 

頭金を使って借入れ額を減らすぐらいなら、フルローンを組むべき

 

一見矛盾するような事をいって申し訳ないのですが、頭金を使って借入額を無理に借入額を減らそうとするならば、頭金を取っておいてフルローンを組んだ方が絶対に良いです。

頭金を使ってローンを組む時代はバブル時代で終わりました。

それなのに頭金を使ってしまうと、「住宅ローン控除も最大限に利用できない」・「総支払額が高くなる」・「キャッシュフローが悪くなる」など等のデメリットでしか無いんです

ね。

少なくとも4,000万円以下のフルローンであれば、銀行の審査が許す限りフルローンを組んだ方がお得です。

繰り上げ返済と頭金多めはどっちが得?住宅ローンの総額を安くする方法

 

まとめ

 

住宅ローンは年収の10倍が借入目安?返済可能額と違うたった1つの理由をFPが解説 まとめ

☑年収10倍の住宅ローンを借入れすることは条件が整えば可能。ただし年収の8倍以上越える借入額だと返済が滞る人が増えるため、机上の計算では借り入れが出来ても原則減額回答になる。

☑住宅ローンの借入可能額と返済可能額の違いは「税込み年収で計算しているのであって、手取りでは計算していない」こと。住宅ローンの借入れのMAXは手取りの額で35%までにしよう。

☑住宅ローンの借入れ目安は年収の7倍(400万以上)、年収が400万未満なら6倍程度。年収の5倍では中古物件しか買えない。

住宅は一生懸命値引きするのに、なぜ住宅ローンにはこだわらないのでしょうか?

建売住宅・注文住宅問わずほぼすべての人が値引き交渉するのに、

なぜ住宅ローンに関して、最も良い条件にこだわらないのでしょうか?

「忙しいからローンは不動産屋に任せる」

「審査が難しいし、厳しい?」

「不動産屋が通らないって言うから?」

住宅ローンの金利が0.1%違う、保証料の条件によって総額が何十万も変わってしまいます。

これらの理由で銀行を比較しないのは非常に勿体と思いませんか?

>>失敗しない最もベストな銀行の選び方のページに進む

 

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