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繰り上げ返済をしないほうがいい住宅ローン3選を解説【1つ提案有】

投稿日:2018年7月23日 更新日:

住宅ローンを早期完済させるためには、繰り上げ返済を上手に使用することが重要なポイントになってきます。

繰り上げ返済による元金(借入額)返済により、元金に価格利息が減るので、利息軽減効果が大きいです。

その結果、SUUMOの調べによると住宅ローンの平均完済年数が19年と言われているのです。

10年以上返済年数が減っているので、繰り上げ返済を利用することが得することが容易に想像がつきます。

 

しかし、繰り上げ返済は万能なものでもなく、住宅ローンの返済パターンによっては、繰り上げ返済をしないほうが得するパターンがあります。

今回は繰り上げ返済をしないほうが得する3つのパターンを解説していきます。

 

繰上返済をしないほうがいい住宅ローンの3つのパターン

ココがダメ!繰上返済NGの住宅ローンの3つのパターン

☑固定金利の場合は繰り上げNG☜超重要

☑貯金額が一定水準に達していない場合

☑金利1%以下の10年未満の住宅ローン

1つずつ解説していきます。

 

繰上返済をしないほうがいい住宅ローン1:固定金利の場合は繰り上げNG☜超重要

 

一番最初に超重要なことです。

固定金利を選ぶからには、繰り上げ返済をしてはいけません。

 

は?

 

と思うかもしれません。

なぜなら不動産屋や銀行は繰り上げ返済を当たり前のように勧め、固定金利は変動金利よりも金利が高い分、利息軽減効果が大きいです。

だからこそ繰り上げ返済を行うべきというのがもっともなのです。

しかし、同時に固定金利のメリットをつぶしていることにもなります。

 

固定金利の35年間金利が変動しないメリットをつぶす。

 

これが固定金利で繰り上げ返済をしないほうが良い最大の理由ですが、固定金利の最大のメリットは変動金利と違い借入時から総返済額が決まっているという点です。

つまり経済が変動しても、金利が上昇せず、契約通り返済ができる商品ってことです。

これってすごいことなんですよ。金利上昇による利息未払いなどのリスクが一切ないってこと。

決められた月々の返済額を返済すればよいだけです。いかに長期間返済できる体力勝負ってところです。

 

それをわざわざ、繰り上げ返済して、現金という体力を減らしてしまうのはNG!

金利上昇リスクが怖いから元金を減らすべきという変動金利と、同じ戦略で固定金利を返済してはいけないのです。

 

固定金利は住宅ローンの中では金利が高いかもしれませんが、一般の投資用ローンなどから比べると金利1%台で高額なローンが組めるめちゃくちゃ安い商品です。

カードローンなんて数百万で4%~16%まで金利が掛かります。不動産投資ローンも最安値で1.95%の変動で、私に至っては2.725%で借りております。

一般のローンは変動金利なのでもちろん金利上昇リスクもあります。

金利上昇リスクがないというメリットを返済期間中は最大限生かし、繰り上げ返済資金は長期間返済できる体力温存として取っておくべきです。

変動金利の場合は、低金利時代のうちにいかに元金を減らせるかが、金利上昇リスク避けるポイントになります。

 

固定金利の繰り上げ返済には違約金が発生する。

固定金利で繰り上げ返済をお勧めしない理由の2つ目は、固定金利で繰り上げ返済をすると違約金が発生するということです。

固定金利の契約の中には、35年間変動金利だった金利を固定にするという特約があります。

つまり35年間固定金利として払い続ける事が条件となり、35年以内に完済ができてしまう期間短縮型の繰り上げ返済は契約違反として、繰り上げ返済額の5%前後の違約金が発生します。

 

100万円を繰り上げ返済するために5万円の違約金。

この5万円も繰り上げをしたいはずなのに、違約金を払わなければ返済できないのです。

馬鹿げている・・・と思うのが一般的でしょう。変動金利の場合は繰り上げ返済に違約金は発生しません。

固定金利で違約金が発生する理由は金利スワップという支払方法を変更する契約が絡んできております。

固定金利の仕組みを下記の記事でご紹介しております。固定金利で借りようと思っている人は絶対目を通してもらったほうが良い内容です。

 

繰上返済をしないほうがいい住宅ローン2:貯金額が無い時の無理な繰り上げ返済

 

住宅ローンを組むと、早期に完済を目指して無理な毎年繰り上げ返済を行う方がおります。私の親もそうです。

繰り上げ返済は現金が減ってしまいます。

貯金額を減らしてしまうことで、急な出費(教育資金・変動費)が払えずに生活が破断するキャッシュフロー崩壊を招くリスクを高めます。

住宅ローンの返済は数十年と渡り、短期的なものではなく長期的なものです。

安定して毎月支払いができるか?

急な病気・仕事退職になっても数か月間は払える体力(貯金額)はあるか?

 

この2つの基準が早期の繰り上げ返済よりもよっぽど重要です。

現金が手元にあまりない人は、繰り上げ返済をせずにまずは貯金する事から始めましょう!

住宅ローンは低金利で借りられる唯一の商品です!契約通りに返済していれば問題ありません。

 

繰上返済をしないほうがいい住宅ローン3:金利1%以下の10年未満の住宅ローン

 

このパターンは変動金利が対象になってきますが、住宅ローンの残高に対して毎年1%の税金(所得税+住民税)が還付される住宅ローン控除の関係で繰り上げ返済を行わないほうが得するパターンです。

年金利0.6%のローンを借りていた場合、住宅ローン控除は1%ですからマイナス0.4%になります。この場合元金が多ければ多いほど儲けが増えます。(元金×0.4%=利益)

この時に元金を減らす繰り上げ返済を行ってしまえば、住宅ローン控除で貰える額も減り、儲けも減ります。

一般的には当初10年間は繰り上げ返済しないほうが良いのです。

ココに注意

☑住宅ローン控除は残りの残高に対して1%(所得税+住民税)が還付されますが、残高の1%も税金を納めていない人は、収めた分しかもらえません。

その結果繰り上げ返済を行ったほうが良いパターンもあります。

金利上昇リスクが怖いと思っているのであれば、還付額よりもリスク回避で繰り上げ返済を行ったほうが、金利上昇時に元金が減っていることで利息負担額が減り、将来的に得するパターンもあります。

 

そもそも低金利の時代に繰り上げ返済をしないほうがいい?まとまったお金で別の投資をするのも1つの手

 

これはあくまでも1つの手ですが、近年の金利は0.4%台とめちゃくちゃ安いので、繰り上げ返済をしてもまとまったお金を返済しても利息軽減効果が低いということです。

例えば今月(H30年7月現在)の住信SBIの金利年0.457%で35年間3,000万円を借り、借り入れから1年後に120万円を繰り上げ返済すると、利息軽減額が197,113円になります。

 

一方で、120万円を年4%のインデックス投資を行った場合、1年目は4.8万円の利益ですが、2年後は124.8万の4%の4.99万と利益が複利効果で増えていき、

インデックス投資から4年後には120万円だった元本が140.38万円と利益が20万円以上になります。

このまま投資を続けていけばさらに利益が増えていくので、同じ120万円を使用するにしても得られる利益額が変わってくるのです。

投資の場合は現金が必要な時に辞めれば現金を用意することができますが、繰り上げ返済では1度使用してしまった現金を元に戻すことはできません。

超低金利といわれる時代で、繰り上げ返済の利息軽減額が少ない今!

繰り上げ返済だけではなく、別の投資を検討するのも1つの手です。

ココに注意

☑インデックス投資は世界の成長スピードに比例して利回りが決まるので、比較的上限する変動が少ないといわれている商品ですが、元本割れするリスクは0ではありません。

☑120万円を毎年4%の利回りで複利運用にて、倍額の240万円になるには18年かかります。(72の法則 72÷4=18年)

4%のリターンを得られる権利があると同時に、4%のリスクを負うことにもなります。

 

まとめ:現金残しておくのも大事!無理な繰り上げ返済だけはしてはいけない。

 

バブル時代の金利3%台だった時代は、繰り上げ返済の利息軽減効果が非常に大きかったので、繰り上げ返済をお勧めしていた時代もありました。

住宅ローンを早く完済させたい気持ちが繰り上げ返済したいと思うかもしれませんが、超低金利の住宅ローンを長期間借り続けられるのも立派なメリットです。

所有している現金=繰り上げ返済がすべてではありません。

所有している現金を時代に合わせて、いかに賢く増やせるかが大切ですね。

とはいえ、ただ使わないお金を置いておくだけなら繰り上げ返済をしたほうがいいので、繰り上げ返済はいくらからできる?住宅ローンの総額が安くなるコツ3選をご覧ください。

今回は以上です。

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