家購入前の予備知識・契約後から引き渡しまで

消費税8%の住宅購入はいつまで?増税後の住宅業界を元不動産屋が解説【悲壮】

投稿日:2019年1月17日 更新日:

増税されるされないなどの問題について終止符が打たれました。2019年の10月1日には増税が確定です。

一般商品・家電商品・車など増税によって値段が上がるのは最悪なんですが、最も増税でダメージを受けるのが住宅購入である不動産購入です。

消費税が8%になったときのことを思い出します。値段が80万円ぐらいUPしたことを。

その中でも一生に一度の買い物である何千万もする住宅購入は2%の増税でどのような動きになるのでしょうか?

私たちは消費税が高すぎて家が買えない?

そんな消費税増税で住宅購入に対して不安に思っている方向けに、元不動産営業マンである大月が増税後の住宅の動きについて解説させていただきます。

 

確実に消費税8%時に住宅購入するのであれば2019年3月31日分までに契約すること。

消費税8%時で計算できる購入条件は下記の2点です。

・2019年9月31日までに引き渡しを受ける。

・2019年3月31日までに売買契約を行う(救済措置)

2019年9月31日までに引き渡しを受けた物については、当然ですが消費税8%時に残代金を支払い(購入)しているので、消費税は8%で計算されます。

 

問題は、施工時期によって9月31日を過ぎてしまう場合です。

マンションなどは施工から2年ぐらいの建築年数がかかりますから、2019年1月に契約したとしても、確実に10月1日を過ぎてしまいます。

そうすると確実に消費税が10%になってしまい困ってしまう人が出てくるので、救済措置として2019年3月31日までに売買契約した不動産については、消費税8%で計算ができることになっております。

注文住宅で注意しなければならないのは、ギリギリに契約して、9月31日までに台風などの影響によって完成せずに、消費税増額の部分の支払いについてトラブルになることが予想できます。

注文住宅の人は3月31日までに請負契約しておくのがベストでしょう。

請負契約の注意点は以下の通りです。

注文住宅と建売は契約方法が違う?ハウスメーカーの請負契約の注意点4選

 

前提条件:土地には消費税はかかりません。値段が上がるのは建物だけ。

 

まず多くの人はご存じないかと思いますが、土地には消費税は一切かかりません。非課税になります。

よくね3,000万(税別)の土地建物付きの家をみて、消費税2%upだから60万も金額があがるのか!高過ぎだよ・・って思うかもしれませんが、消費税がかかるのは建物だけです。

仮に土地価格が1,500万(非課税)・建物1,500万(税別)だった場合は、1500万の土地には課税されず、1,500万円の税別の建物が8%時は120万の消費税で済んでいましたが、消費税10%時には150万と30万円増税されたって事になります。

 

60万増税だったと思って居た人に取っては、意外と安いんだなって思われたかもしれませんが、それでも30万って高いっすよね。

建物のみにかかる消費税増税に関しては、次の3つのような動きをします。

ご紹介する項目の1個だけであれば、全部ミックスするところも会社によっては出て来るでしょう。

 

消費税10%で影響を受ける建物の動き

8%時の坪50万(税込み)1,500万建物の総額は約28万円増加!実際には、きりが悪いので80万UP(動きその1)

 

まず1つ目は建物のグレード・広さを一切変更せずに、物件価格を純粋に金額を上げる事です。

仮に坪50万(税込み)の30坪の家1,500万円の場合で例題に上げます。1,500万円には消費税が含まれておりますので、割り戻し(1.08)すると本体価格が1,389万円!

1,389万円に消費税10%である1.1倍すれば1,527.7万円と約28万の増加をします。

一見、8%時のままで売り出しをするであれば、建物価格1528万円で売り出しをすれば良い物ですが、消費税増税をすることで建売業者側でも土地を買い取る際の諸経費の増額・建築費・人件費の増額により、結果、1528万から1,580万円か1,630万ぐらいまでに値上げしないと金額が合わなくなってくるのです。

 

いきなり80万UP!100万UPってなると予算の関係上、購入者が減ってしまいます。

ローコスト住宅を売りにしている業者は大量生産・大量売却が基本なので、購入者が減ってしまうのは困るため次のような手を打ってきます。

建売住宅購入者の3割が選ぶハウスメーカーのランキングトップ物件の5つの特徴

 

総額を抑えるために建物の建坪1坪~2坪分を少なくする。マンションであれば3㎡ぐらい減らす。(動きその2)

 

増税後でも8%時の金額で売り出しをするためには、原価を抑える必要があります。

その中で最も効果的なのが、家の広さを狭くする(建坪を減らし・人件費・材料費)を行う事です。

大体家の建てる原価は、販売されている住宅価格の70%が原価です。CMで出てくるようなパワービルダーは原価1,000万以下です。

 

しかし、その金額も消費税増税で上がってしまいますから、30坪の家を28坪程度にサイズダウンをすることで、8%前後と同じ水準の建築費で済むことから建物の金額を上げずに済みます。

2坪減らすって結構大きくて、家でいう4畳分です。ユニットバス+洗面所が無くなるぐらいの広さなんですよ。

勿論その4畳分は部屋の広さに関係してきており、6畳+16畳の4LDK(32坪ぐらい)なのを5畳+16畳の4LDK(30坪)なるぐらい狭くなるって事。

この動きは2014年ぐらいから始まっており、都心の大手パワービルダーで建坪30坪をこえる建物が本当に少なくなりました。殆どが29坪程度

 

マンションであれば、1坪の原価が高いから3㎡(1畳ぐらい)サイズダウンした新築が出てくるでしょう。

でも価格が他社は高いけど、サイズダウンした会社は金額が変わらないから、あまりにも狭くしない限り結局売れちゃう。

あとは土地をめちゃくちゃ細切れにして、土地価格の総額を抑えるなど・・・分譲業者は結構工夫してます。

 

この顧客のニーズに合わせて上手く分譲している会社さんが「東京に家を買おう」のオープンハウスさんですね。

現在では東京以外にも・埼玉・名古屋・神奈川の一部で年間4,000棟以上販売している会社さんになります。

オープンハウスの購入した購入体験談はオープンハウスアーキテクトの建売購入体験談とweb登録せずに未公開物件を貰うたった1つの方法をご覧ください。

 

 

消費税増税により高騰した建築資材。仕様グレードを落とし、広さと金額は従来のまま。(動きその3)

 

消費税増税高騰により、建築資材も当然高くなってきております。大工の人件費も爆上げされている中での建築資材の高騰はきつい物があります。

そこで、価格重視のローコストは仕様をワンランク下げ、その浮いたお金を値上げ防止・建物を狭くなっている時代に逆行して、少し広い家を建てるという事も行ってます。

動き3を行いながら、動き1の金額を多少上げる会社も当然あります。

 

増税で恐ろしいのは建物だけじゃ無い!諸経費も全て値上げ

 

住宅購入者にとって恐ろしいのは建物本体の値段が上がるだけではありません。

消費税10%に増税することで、物件購入時の諸経費も増額します。

特に一番増額されるのは仲介手数料でしょう。

 

仮に売買価格4,000万(税抜き)の仲介手数料を例に挙げると、3%+6万で126万円に対して8%の消費税時は約10万円ですが、消費税が2%上がるだけで、12.6万と2.6万円余計に負担することになります。

さくっと2.6万と書いてしまいましたが、働く旦那さんのお小遣い1ヶ月分ですよね。それが消費税増税後に同じサービスを受けるだけで、お小遣いがぶっ飛びます。

その他・火災保険・地震保険から登記費用の報酬額・住宅ローン手数料など、様々なところで増税されます。

住宅購入の諸経費は増税されるだけで3万~5万程度増えると思った方が良いでしょう。

諸経費については下記の記事でまとめてます。

建売住宅の諸経費の目安はいくら?購入する前に知りたい諸経費の14項目とは?

 

悪いことだけでは無い、住まい給付金が30万円から50万円までに増加!貰える層も775万円までになる。

 

ここまで消費税増税後の住宅購入の動き・金額が高くなるなどのネガティブなお話でしたが、消費税が10%に増税すると、住まい給付金が増額されるというメリットも一応あります。

今までは、年収510万円までの所得者に対して給付金を最大でも30万円までしか支給されませんでしたが、消費税10%になると、最大で50万円、給付金対象の年収も510万⇒775万(目安ね)まで増額されるようになるんです。

これは政府側の救済措置に過ぎませんが、30万時と50万時では差額20万円も差があります。このお金を使って消費税の2%分をチャラにするって狙いです。

年収が775万円以上の住まい給付金が貰えない層は、10%に購入するよりも8%時に購入した方が良さそうです。

元不動産屋:秋 だい

今のところは、住宅ローン控除は消費税増税による救済措置はないので、高所得者は8%に購入した方がよさげですが、

住宅ローン控除の額が高くなれば、所得税を納めまくっている高所得者にとっては10%で購入した方が得になるかもしれません。

住まい給付金には、自分から申請しないとお金は貰えません。

住まい給付金の申請期限はいつまで?申請期間を知らないと30万円もらえないって話もぜひご覧ください。

 

余談:建売業者は建物の内訳の値段を安くし、払う消費税分を減らす⇒結果土地の内訳が高くなり、ますます都心は高くなる

 

これは一般消費者目線では無く、不動産屋の目線です。

販売価格の内訳を、消費税増税前と一緒にしておくと、売り上げに対して消費税が多く取られてしまいます。

消費税5%から8%になったときは、多くの不動産屋が坪50万でやっていた会社が40万円までに値下げし、代わりの土地の内訳価格を上げたのです。

そうすることで、売り上げ金額は変わりませんが、不動産屋の建物売却による売り上げは減りますから、払う消費税も減ります。(土地は非課税)

すると土地価格の坪単価が上がるわけですから、土地を売りたい人に取ってみれば、土地の値段が上がったと勘違いします。

今までの相場よりも高くないと売らない=買えないので高く買うという悪循環。

 

結果、物件価格の総額が上がるので、土地を細切れにして総額を抑えるというのが今も昔もかわらない東京の物件。

値上げした分を負担するのは、住宅購入者である一般消費者が負担することになります。

 

まとめ

ココがポイント

☑消費税がかかるのは土地+建物では無く、土地は非課税なので建物価格だけの金額が高くなる。

☑消費税が上がると起こる建物の変化は「単純に総額が高くなる(80万ぐらい)」「建物減価を押さえ部屋が狭くなる。」「建物減価を押さえ、仕様がグレードダウンする」の3つ

☑消費税10%に増税すると、住まい給付金が30万⇒最大50万まで給付金が増額する。しかし8%時に購入した方がやはり良いので、2019年3月31日までに契約すれば確実に8%として処理される。

安倍総理の会見をみて、急遽記事を書いてみました。

消費税10%後はますます家がうれなくなるだろうな・・・

その前に不動産が土地価格下落ですね。

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