家購入前の予備知識・契約後から引き渡しまで

実印が無いと契約不可?不動産売買契約書は実印と認印どっちが必要?

投稿日:2018年9月2日 更新日:

住宅購入を決める不動産売買契約書にサインして、ハンコを押すときに実印で押すものだと思いますよね?

何千万円もする大金の物を買うわけですから、押印する印鑑は実印以外はNGだと私も思っておりました。

 

てか実印がないと契約できない物だと思ってました。

 

車を買うときも印鑑証明書が必要な訳ですから、車の何十倍もする物を実印無しで買えるとは思わない感覚が普通でしょう。

では、本当に不動産売買契約書は実印が無いと契約できないのでしょうか?

今回は不動産売買契約書に使用する印鑑にご紹介させて頂きます。

 

不動産売買契約書は必ず実印で押さないとダメ?

 

不動産売買契約書に押印する印鑑は実印じゃないとNGなのか?

結論から言うと、実印で無くてもOKです。認印や銀行に登録した通帳印・小学校の卒業の時にもらった印鑑でもOKです。

ただしシャチハタだけはNGなので、シャチハタを持ってくるようなことだけは止めてください。(理由は後述解説)

建売業者が売主の項目に押している印鑑は、会社の社判なのでさぞ実印だと思われて居るかと思いますが、あれは全て認印です。

 

ほぼ毎日不動産屋は契約業務を行っているわけですから、大手でない限り、実印を持っている社長や役員の方を通さずに、認印を持っている店長クラスの人で対応して押印して契約しているのです。

いちいち実印押してください!ってやっていたら業務的に間に合わないわけです。

 

シャチハタはNGな理由

 

シャチハタはNGだと言われる理由は、一見100円ショップなどで大量生産されていることで、見分けが付かない・なりすましができるなどの理由にNGだと思われている方が多いと思いますが、これは全くもって違います。

不動産売買契約書に、免許証やパスポート・原本確認とコピーを取りますから、ここで本人確認を済ませるわけです。印鑑で本人確認をするわけではありません。

 

ではなぜダメなのか?

それはシャチハタの印鑑部分がゴムを使用しているため、ゴムの経年劣化により数年後同じ印鑑なのに劣化によって違う形になってしまう(整合性)が取れなくなってしまうからです。

またシャチハタのインクは実印・認印などの朱肉とは違い、紫外線に弱くインクが薄まったり、最悪のケースは消えてしまうことがあるため、シャチハタだけは不動産売買契約書でNGなのです。

 

不動産契約から引き渡しまでの間にシャチハタを使うケースは全くありません。

 

そもそも民法上では不動産売買には売買契約書は必要なく契約できる。

 

不動産の売買は金額が大金になることから、トラブル防止のために売買契約書のルールに基づいて、契約行為をしていきましょうと言うのが一般的なのですが、民法上では意外かもしれませんが、売買契約書が無くても契約は成立するんです。

具体的には口頭ベースで、

売主「あの土地を買主さんに3,000万円で売るよ!」

買主「売主さん3,000万で買います!」

これで契約成立です。このことを民法では諾成契約(だくせいけいやく)と言います。

ただ諾成契約では、言った言わないのトラブルになることから、不動産売買の実務上では売買契約書という書面に残して契約手続きを行うわけです。

口は災いの元ということわざがありますが、民法上では口頭だけで契約が成立してしまいますから、安易な事を日頃から言わないようにしましょう。

 

実印・印鑑証明書を使うのは住宅ローンの本申込・契約の時に使う。

 

不動産売買契約書では全く必要の無い実印と印鑑証明書ですが、住宅ローンを使用して不動産を購入するなら必ず必要になります。

実印・印鑑証明書を使用するのは、住宅ローンの本審査時に利用します。

ローン本審査時に押印するときは認印ではNGです。必ず実印(登録済み)か実印予定の印鑑で押印する必要があります。

ローン契約に、ローンの本申込書類の押印された形状と印鑑証明書の形状が一致するか確認します。

もし万が一、印鑑証明書とローン本申込書類の印鑑の形状が一致しなかったらどうなるか?

ローン審査1からやり直しで

その際に故意(わざと・過失有り)で行った場合、不動産屋と契約した引き渡し日(約定日)までにローン審査が間に合わないことから、最悪のケースは違約金を払って解約するという形になるので、ローン審査書類と印鑑証明書は一致するようにしてください。

 

不動産売買契約書を実印で押した方が良い3つの理由。

個人間売買の時に相手が不安にならない為

上記で売買契約書には実印がいらないと言うことですが、多くの人は不動産売買契約書と言う高い金額を払う契約書=実印で押すのが常識って思っている人が多いです。

特にこの傾向はお年を召した方に多いです。

これから注文住宅で土地を購入する場合は、売主が不動産屋ではなく個人の方であることは珍しくありません。

売主と取引が終わるまでは良好な関係を築きたい物ですから、認印なんかで不信感を買われるよりは、実印を押して取引に安心感を演出した方が得策といえます。

 

契約したという意識を高めるため(精神論)

 

不動産売買契約書は軽い契約ではありません。

やっぱりやーめたが通用しないのです。不動産契約自体が軽いと思わせないためにも、実印で押印することで契約に重みを持たせることができます。

私のメインの不動産ブログにクーリングオフ(契約やめたい)という相談が来ますが、こう思わせないためにも契約行為の意識を高める必要があります。

 

売主が所有権移転登記に印鑑証明書が必要になり、法務局と照合しやすいため

 

所有権移転登記を行う場合、買主は厳密に言えば印鑑証明書は必要ありません。ただし、売主(権利を放棄する方)は所有権移転登記時に法務局の方で印鑑証明書を用意する必要があるのです。

これは不動産登記法で決めている事で、売主が所有権移転する際(引き渡し日)に印鑑証明書が無いとなると所有権移転は一切できないのです。

法務局で印鑑証明書と同じ印鑑で押印してある売買契約書があると言うことで、売る意思があるとより強い確認ができます。

一般消費者の方は原則実印で売買契約書を押印した方が良いでしょう。

 

余談:表題登記の委任状と錯誤の委任状は印鑑証明書で押印しないとダメ。(新築のみ)

これは余談ではありますが、売買契約書は認印でも問題ないのですが、実印で押印しなければいけない物がローンの申込用紙以外に1つだけあります。

それは建物の表示登記の委任状です。(建物の構造登記で人間で言う出生届)

建物の表題登記は土地家屋調査士が代理として行うのが一般的なのですが、土地家屋調査士が法務局に申請する際の委任状に実印が押していないと、表題登記の申請を受け付けてくれません。

表題登記が終わらないと、建物の所有権保存登記(所有権の登記を最初に入れる登記)を行えなくなってしまいます。(建物の登記が存在していないため)

これは契約時に表題登記の委任状を作成するのが、不動産実務上では美しい流れなので、契約時には実印を持ってくる方がよいでしょう。

 

まとめ

ココがポイント

☑売買契約書に押印する印鑑は実印でなくても認印でもOK!ただしシャチハタはゴムの劣化と紫外線によりインクが消えると言うことから、売買契約書に使用するのはNG

☑実印・印鑑証明書を使用するのは住宅ローンの本審査・契約時に使用する。実印以外で押印してしまうとローンがやり直しになるので要注意。

☑一般消費者が取引相手であれば、不動産売買契約書は金額が高い取引なので、売買契約書=実印で押すのが常識になっている可能性が高い。相手を不安にさせないためにも、実印で押しておいた方が今後の関係性の面でも無難。

多くの方は不動産売買契約は人生で1度あるか無いかの一世一代の出来事です。

実印を持っていないっていう人は、売買契約ができないんじゃないか?っと不安にならなくても大丈夫。

実印登録する予定の印鑑で押印すればOKです。

そういえば、俺も不動産投資で契約するときには、ちょっと手が震えた記憶が懐かしいです。

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