家購入前の予備知識・契約後から引き渡しまで

家が古すぎると地震保険は損?築年数で地震保険に入らない2つの目安

投稿日:2018年9月19日 更新日:

地震保険はなぜ地震保険が役に立たないと言われる?加入者も知らない2つの理由でご紹介しましたが、地震保険の建物の評価方法は再建築価格(新築時の値段)ではなく、損害が起きたときの時価で行われます。

 

よって、2,000万円の火災保険に加入し、1,000万円の地震保険に加入しても、建物の価格が半分になってしまえば(具体的に言うと12年)1,000万円の保険に入っても最大で500万円しか受け取れないという性質があります。

 

地震保険は物件によりますが、1年で年間3万~4万程度になる場合が多いですから、最低でも(半壊以上で)地震保険で確実に100万円以上貰えるような物件でなければ割に合わないわけです。できれば一部破損でも欲しいぐらい。

 

地震大国日本で地震保険の加入率が莫大に増えないのは築年数に応じて保険金が払われる額が変わる時価にあると考えております。

 

よって築年数によって地震保険に加入するかを判断しなければなりません。

そしてこれからは新築物件だけでなく、中古物件の需要がますます増えます。そんな時に地震保険に加入すべきなのでしょうか?

 

今回は、地震保険に加入すべきかを判断する築年数の目安についてご紹介させていただきます。

ココに注意

これは古い家は絶対に地震保険に入らないほうがいいと注意喚起するような記事ではありません。

そりゃあ地震保険に入れるなら入ったほうがいいです。

ただむやみやたらに保険に加入するのも損でしかないのも事実ですから、一つの指標としてみてもらえれば幸いです。

 

築年数が経つ古い家は地震保険は損!?築年数の2つの目安

1981年(昭和56年)6月以前の建物(築37年前の物件)←割引がうけられないのでこれは確実

 

地震保険には4つの割引(免震建築物割引・耐震等級割引・耐震診断割引・建築年割引)の内1つを利用できるのですが、中古住宅で一番取りやすい建築年割引の基準が1981年6月以前に新築された建物出ないと使用することができません。(保険料がもっと高い可能性は大いにある)

 

建築年割引は10%の割引率ですが、毎年3万円の保険料の場合は3.3万円を支払う必要もあるうえ、築年数が37年も経っていますので(2018年現在)、時価で判断される地震保険では建物評価額も0円に近いでしょう。

 

全損しても100万回収できるかどうかです。

 

仮に20年間3.3万円を払い続けると66万・約70万円になるので、もし大半壊だった場合、多くは時価の60%ですから最大でも60万程度しか貰えないことから、地震保険を払うことすら損するってこともあり得るわけです。

 

(表1-1)<保険始期が2017年1月1日以降の契約>

保険対象:建物・家財
損害程度 保険金支払額
全損 保険金額の100%(時価(※)が限度)
大半損 保険金額の60%(時価の60%が限度)
小半損 保険金額の30%(時価の30%が限度)
一部損 保険金額の5%(時価の5%が限度)

出典:日本地震再保険株式会社

しかも保険金が必ずしも貰えるかはわかりません。

つまり払った元すら取れない・期待値が低い投資ともいえるわけです。

 

割引を適用させようとして、耐震診断を受けるのにもお金がかかります。

 

それであればいっそうの事、再建築価格がもらえる火災保険だけに加入して、地震保険では時価で計算しないSBIリスタ少額保険などに加入する方法がお勧めです。

ココに注意

これは一般住宅の話であり、建坪数がものすごく大きく、豪邸のような物件だった場合は元の建物評価額が高いので異なります。

見積を取る保険会社によっては、建築年割引を適用していない保険会社もあるようなので、中古住宅を購入する人は見積をみて割引が適用されているかの確認を強くお勧めします。

地震に強い耐震等級3はメリットしかない?たった1つのデメリットとは

 

木造なら築25年・RCなどは築60年以上の物件。固定資産税評価額で20%しか残らない時

 

これは保険会社の考え方ではなく、固定資産税額による建物評価額を元に算出したものになるので参考までに。

木造住宅の場合築25年になると、固定資産税評価額でいう建物の評価が2割になるという計算になります。

 

仮に2,000万円の物件の建物評価額だった場合は、25年後には400万円になっているってことです。

 

地震保険では火災保険の時価額の50%で計算しますから、全損して貰える額が200万になってしまうということになります。

 

年間3万円の地震保険を70年間払わない限り、200万円の保険金では元が取れますが、小半壊だと3割しかもらえないので60万円の保険金しか下りなくなってしまいます。

 

これでは損する可能性もありますよね?

 

地震保険で払った総額<すべての家の破損状況での保険金という公式にするためには、家の時価が高くなければ厳しいってことになります。

その目安が25年です。RCなどのマンション・戸建ての場合は60年になります。

ココに注意

ただし、不動産の実務で計算する木造の減価償却年数は22年で0円になるので、保険会社の計算次第では25年より前でも地震保険を払うほうが損する可能性が高い可能性も十分あります。

地震保険は国が払うものなので、国が決めている建物の固定資産税を払う際の建物評価の減価償却が1つの指標になるかと。

中古住宅の固定資産税の目安はいくら?築20年の一戸建ての税額を計算した結果

 

逆にそれ以前に新しい物件だったら地震保険に入ったほうが得。

 

今あげた築25年以降の築年数の物件であれば、原則地震保険に加入したほうがお得なので、安いプランでもいいので入っておきましょう。

なんといっても地震に関しての保証範囲が広いです。

 

火災保険では津波・液状化・地震による火災は補償対象外ですが、地震保険では対象になるので保険金がもらえます。

しかも地震保険は、地震発生から1週間以内に保険金が下りるという高速的速さです。東日本大震災では地震発生からわずか4.8日という速さで保険金がおりました。

 

地震保険は火災保険の50%までしか下りず、更に時価で計算されるので保険金がもらえる額が少なくて心配という人は、地震保険と合わせて加入ができるSBIリスタ少額保険と合わせて加入することで、建物価格100%分の保険に加入することが可能です。

 

しかもリスタ分は時価で計算されないので、かなりオススメ。高いけど・・・

新築戸建ての建物評価額設定で火災保険が安くなるたった1つの裏技

 

まとめ

ココがポイント

☑地震保険は時価で計算されてしまうため、築年数が経ち建物評価額が低くなっている中古住宅は地震保険と相性が悪い。

☑地震保険に入らないほうが確実に得をする築年数は1981年6月以前の物件の場合。割引も使え得ない上、築37年以上の物件の建物評価が低いので全損しても100万下りるかどうかのレベル。

☑築25年以降の物件も地震保険で払った額が一部破損しても戻ってくるか怪しい。逆に築25年以内の物件であれば地震保険に加入したほうがお得。

 

地震保険に加入する際に築年数を一つの目安に決めてもらえれば幸いです。

また築年数・物件によっては保険料が爆上げされたら、入らないほうが得になる可能性はますますUPします。

もし中古物件を検討しているなら下記のような物件がお勧めです。

積水ハウスの中古戸建てを購入する際の3つのメリットと体験談

同じ保証額で総額10万安くする火災保険のカラクリとは?

 

火災保険は保険金・プランがすべて同じなら保険料がどこも一緒だと思って居ませんか?

もし同じだと思って居るのであれば、あなたの保険料は更に安くなる可能性が非常に高いです。

火災保険の仕組み上、同じ保険会社で同じ保証料・同じプランで申込をしても、申込する物件のエリアで保険料が変わるってご存じでしたでしょうか?

もし不動産会社経由で見積もりを取っていたり、火災保険を調べる時間がないって思って居る人は、知らない間に高い火災保険で契約させられるってことも・・

なぜなら火災保険の金額を決める6つの要素の内、3つは各保険会社システムの強み・弱みによって、保険料が大きく変わるのですが、不動産会社などの見積もりではそこまで深く関与して見積もりを取ることはないからです。

あなたの物件のエリア・物件の特徴を生かした割引を使用すれば、同じ保証でも総額が10万円変わる事も珍しくありません。

火災保険を10万円安くするカラクリを知りたい方はコチラ>>

元住宅営業マン一押し!未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

不動産屋(商品開発)・住宅販売の実務や、実際に身内のために30社以上ハウスメーカーに問合せした経験から、本当にすごいと思ったサイトを厳選して紹介します。

タウンライフ家づくり

累計112万人が利用し、全国600社の大手ハウスメーカー&地元工務店から複数の間取り&資金計画が無料で手に入れられる相見積もりサイト。

プラン力は勿論・1つのハウスメーカーにとらわれないあなただけのオリジナルの家造りが出来ます。

本格的な資金計画が手に入るのはここだけです。

タウンライフ不動産

100人中44人が未公開物件が貰えたと好評!元ハウスメーカーが作ったサービス。

不動産業界の仕組みを理解し、未公開物件が手に入りやすいのが人気の特徴です。

独自の基準をクリアした全国300社の大手&地元不動産会社に直接問合せできる為、土地探しや都内の未公開物件はもちろんのこと、未公開の売主物件(仲介手数料不要)物件も手に入ることも場合もあるので土地探しには特にオススメ。

筆者も1件未公開物件貰った実績有り。

住友不動産販売株式会社

全国268店舗と三井のリハウスに続く不動産業界第2位に位置しますが、物件登録数はNO,1という実績があります。

売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者。

それくらいすごい会社ですし、個人的に売り買いのどっちの取引でもお世話になりました。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない住友不動産販売のみで扱う案件も多いので必ず1回は問合せしておいた方が良いです。

-家購入前の予備知識・契約後から引き渡しまで

Copyright© 戸建て購入の教科書 , 2019 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.