土地購入のポイント

私道トラブルに巻き込まれた私が本気で伝えたい私道の4つのデメリット【まとめ】

投稿日:2018年4月26日 更新日:

私が住宅営業マン時代(建売デベロッパー時代)に購入した用地が、私道トラブルによって車庫が作れないというトラブルに巻き込まれたことがあります。(都市計画ではそんなルールは存在しません。)

それ以外にも、持分を持つ方の違法駐車・上下水のやり替えの承諾が取れない。電柱移設ができないなどete・・・

私道の物件は相場の70%程度で購入できる反面、私道のトラブルというのはつきものです。(すべての私道に当てはまるわけではありませんが・・・)

今回は建売及び注文住宅用の土地を購入しようとしている方向けに、私道の4つデメリットをご紹介させていただきます。

元不動産屋:秋 だい

安易に私道の物件を購入しようとしてはいけません!不動産屋でも失敗するのが私道の物件なんです。

私道トラブルに巻き込まれた私が本気で伝えたい私道の4つのデメリット

私道の4つのデメリット!

☑私道所有者内に1人でも意地悪の人がいれば、建物が建築できない。(通行掘削がとれないから)

☑私道内を自分の土地だと思って、車を止める人がいる。(車の通行に支障をきたす。)

☑私道負担がある。(復旧費用が購入後にかかる。)

☑都市計画・建築基準法にはないルールを私道所有者内で勝手に決めている。(守らないと近隣トラブルの元)

1つずつ解説していきます。

 

デメリット1:私道の物件を購入するのであれば、絶対に通行権・掘削承諾を取得しなければならない。意地悪な私道所有者がいればその土地は買うな!

 

私道のみに接している土地は相場の50%~70%程度で購入できます。

そのため注文住宅を購入する場合、建物のグレードを下げたくないゆえに、土地価格が安い私道の物件を購入する方や、自己資金もない人が、建売住宅を購入する為に、私道の物件を購入する人がいます。

私道の物件を購入する前に絶対に確認しなければならないことがあります。それは・・?

 

私道の通行掘削承諾をもらっているかです。

 

通行掘削承諾とは、私道内の歩行・車の通行する権利と、私道内を掘ってもよい権利のことを言います。

私道の通行の件についてはイメージできると思います。

私道にしか接していない土地であれば、私道を通行しなければ、持ち家にたどり着けないわけですから、通行権については比較的に簡単に承諾してもらえます。

問題は掘削承諾です。

 

掘削承諾とは、私道を掘る権利のことで、住宅設備に使用するライフライン(ガス・上下水)を土地に引き込むために、私道内の配管から購入する土地までの引き込み管を設置する必要があります。

一般的な常識のある人であれば、私道を掘った後の復元を約束すれば、承諾をしてもらえるものの、たった一人の意地悪する人がいればもう最悪です。

一人でも承諾しないとなってしまえば、私道を掘ることができませんので、ライフラインの接続ができません。

私道の水道管の引き込みに150万!私道トラブルを実例を交えて解説

 

水もガスも使えない家ですから、実質上住むのは不可能でしょう。

更には、私道内に入っている水道管の口径が細かった場合、新規にあなたが水道管を使用することで、周りの人が水道を使用する際の水圧が落ちてしまうというということがあります。

そうなった場合、私道所有者のトラブルは避けられません。

私道にしか接していない物件を購入する場合、私道の通行掘削承諾を取得を条件に契約するのはもちろんのこと、できれば私道内のライフラインの説明を不動産屋からしっかり確認しておくことをおすすめします。

 

もちろん、建売業者・不動産屋が私道の物件を購入する場合も、掘削承諾を取得を条件としております。

 

デメリット2:私道内は敷地だと勘違いしている人が多く、私道に自転車・車を止める人がいる。

 

私道所有者の方の中には、私道を自分の敷地内だと思っている人が意外と多く、私道内に自転車・オートバイ、ひどい場合は車まで駐車している人もいます。

(常識がないんでしょうね。)

ここで私の体験談になりますが、私たちが販売している建売住宅の目の前に車を止める私道所有者の人が居りました。

私はその方に注意しに行ったことがあります。

すると・・思いもよらない回答が返ってきました。

 

「おたくら後から来たんでしょ!」

既得権って知らないの?」

 

非常に憤りを感じる回答が返ってきました。こういう人が常識のない人間です。

小さいころに人の迷惑になるようなことはしないと習わなかったのかな(笑)

(ちなみに私たちもその時は私道の持分は持っておりました。)

 

頭にきて警察にレッカーで車を撤去してもらうように手配した!しかし、私道内は道路交通法に該当しないので、撤去はできない。

 

上記の回答に頭が来た私は、その住所を管轄している交通課に速攻で電話をしました。するとこんな回答が・・・

 

「私道の場合は道路交通法に該当しないので、駐車禁止で切符を切ることができません」

え・・何もう一回!?

 

私道の場合は道路交通法に該当しないので、駐車禁止で切符を切ることができません

 

要は交通課曰く、私道は道路ではあるものの、それぞれが権利を所有する土地の為、所有地に車を止めても駐車禁止として取り締まれないということです。

ちなみに全く取り締まれないかというと、そうでもなく、12時間以上駐車をしていた場合、質の悪い青空駐車として警告を出すことができます。

しかし警告までです。罰金・レッカー撤去はできないというのが私道の実情です。

元不動産屋:秋 だい

これには私は愕然としました。

警察は民事内のことは関わらない為、私道トラブルで警察が味方になってくれるということは考えない方が良いです。

 

私道内で通行トラブルを避けるための私道の見分け方とは?

 

上記のような自動車や自転車が通行時の妨げになるトラブルを回避する唯一の方法は、購入する土地の私道の私道の使用状況を昼・夜とそれぞれ確認することです。 

片方だけではだめです。

昼・夜それぞれ確認する理由は、昼間に私道の状況をみて、車が止まっていない私道だなと判断してしまうと、私道所有者が仕事に帰ってきた時に私道に車を止めているかもしれません。

自転車やオートバイだって同じです。

 

面倒くさいかもしれませんが、私道のトラブルはもっとめんどくさいです。

私道のトラブルになった物件は売るに売れませんので、ここだけは面倒くさがってはいけないポイントになります。

 

デメリット3:私道復旧費用は私道持分に応じて負担をしなければならない。公道の物件より後々お金がかかる。

 

購入する土地の私道が砂利道だったり、アスファルトにひび割れが起きている場合、私道復旧費用として私道持分に応じて負担しなければならないので注意が必要です。

砂利道だった場合、アスファルト舗装をするのに坪5万円程度必要になります。

 

仮に幅員4mで奥行き20mの砂利敷きの私道をアスファルト舗装をする場合、4×20=80㎡=24.2坪になります。

24.2坪×5万円で約120万円のアスファルト舗装費がかかるため、仮私道を1/4つづ持っていた場合は、約30万円の私道負担による責任があります。

またアスファルト工事以外にも、配管復旧・配管工事やり替えの場合も私道所有者に私道負担が発生します。

 

私道の配管工事や復旧工事については、市から補助金が出ますが、私道所有者の1人でも税金を滞納している人がいる場合、私道復旧費用の補助金は出ません。

これが公道に接している場合は、道路内の不具合については市役所がすべて補修してくれますので、土地購入後に発生する道路負担というものがありません。

 

デメリット4:役所にも申請していない勝手な私道所有者内でのルールを押し付けてくる。

 

「私道の通行掘削もある」、「道路内にも自転車等が放置されていない」、「道路も舗装されてきれい」にも関わらず、私道トラブルに巻き込まれたケースがあります。

それは、私道所有者内で勝手に決めたルールを押し付けてくるということです。

冒頭でお伝えした、建物に車庫を作るなルールです(笑)

私道所有者曰く、車の通行はいいけど、車を敷地内に止めるなってことらしいです。

(敷地内の権利はうちが持っているんですけど・・・なんであなたたちが決めるのって感じです。)

 

ちなみに私たちが購入した際に、市役所にはすべて調査して問題ないとして購入おります。「都市計画・建築協定の有無・位置指定図(私道の図面)取得などete・・」

法律でも定められていない、道路相談(条件相談)にもない、建築協定にもないにもかからわず、私道所有者ルールがまかり通ってしまい、私道内に新しく建売住宅を購入した方は、車庫があるにもかからず車を止めていないそうです。

 

私道内のトラブルが怖いからとのこと・・・

これらの対策としては2つです。

私道内ルールを見破るコツ

☑私道所有者に直接聞く

☑私道所有者の住宅に車庫があるか?

 

私道所有者に直接、私道内のルールを聞くのも1つの手です。

業者ではない方が近隣の私道所有者に私道のルールを聞くのは簡単だと思います。

しかし建売業者の場合は、土地売却をすることを隠したい売主がいるため、購入する前に近隣住民に「この土地買うんですけど・・・」なんて聞けないわけです。(個人情報漏洩問題になります。)

 

もう一つの私道所有者の住宅に車庫があるかについての問題は、すべての物件に車庫がなければ、車の通行を禁止している可能性がありますので要注意です!!

私もここを見落としておりました。

結局車庫を作って建売として販売しますが、購入するお客様には重要事項説明書で伝えることになるでしょう。

新築契約前の重要事項説明書は難しい?中学生でもわかるように解説【重説まとめ】

 

私道所有者中で勝手にルールを決めるなって話ですが、私道を購入する以上のこのリスクは避けられそうにありません。

元不動産屋:秋 だい

私道の物件は不動産屋でも取り扱いが難しい案件です。

公道に接している土地を購入できるのであれば、公道に接している土地を購入する方が無難です。

 

私道と公道に接している角地は大丈夫?私道の持分は持たない方がいい?

 

私道と公道に接してる角地の物件を購入する際に、私道の持分は持っておいた方が良いのでしょうか?

私道持分は、所有したほうが良い場合と悪い場合があるのですが、私の個人的な見解ですが、私道持分は所有したほうがいいです。

私道持分を所有することで、私道復旧費を負担するリスクがありますが、それ以上に子供がいる家庭で、私道内で遊ぶ子供がいた場合に、私道の持分がないのに私道を通行している等の近隣トラブルにもなりかねます。

 

位置指定道路(私道)の建売分譲地の多くの建売業者は、公道に接している等関係なしに、私道持分を戸建ての棟数分に按分した持分をそれぞれの所有者に売却します。(10棟現場の場合は、私道持分1/10)

私道持分を持っているからと言って、固定資産税が余分にかかることはありません。

更に売却するときも私道持分を持っていた方が、土地の評価が高くなる傾向にあります。

 

位置指定道路にしか接していない新規分譲地はトラブルないか?

 

大規模な土地を分譲する際に、位置指定道路(私道)を入れて大型の分譲地として販売します。

位置指定道路にしか接していない土地は上記のような私道トラブルに巻き込まれることはないのでしょうか?

結論からいうと、売主業者が私道を申請し、所有権を持っている土地は大丈夫です。

なぜなら、建売住宅の場合は、一気に建築しますので、ライフラインの掘削承諾とは必要ありません。(将来建て替え時には必要です。)

 

もし建売用地ではなく、最後の1区画の注文住宅用地だった場合はどうでしょうか?

すでに土地を引き渡している方の通行掘削が必要にはなりますが土地の売主業者が契約する際に、各所有者から通行掘削承諾の書類をいただいてから契約しております。

この理由により、最後の1区画を購入したとしても、売主業者から各所有者の通行掘削承諾書をもらえるため、問題なく建築することができるのです。

また同じ時期に購入している私道の為、既得権などは存在しません。

 

しかし古くからある私道に突如新しい家を建てる場合は、既存の私道所有者を見極めなければ、私道内のトラブルに巻き込まれます。

位置指定道路は私道・公道どっち?私道と位置指定道路のたった1つの違い

 

まとめ:私道トラブルを避ける為には、昼と夜の道路使用状況&近隣使用状況を見るのが一番の鍵!

 

私道の4つのデメリットをおさらいすると・・

ココに注意

☑私道所有者内に1人でも意地悪の人がいれば、建物が建築できない。(通行掘削がとれないから)

☑私道内を自分の土地だと思って、車を止める人がいる。(車の通行に支障をきたす。)

☑私道負担がある。(復旧費用が購入後にかかる。)

☑都市計画・建築基準法にはないルールを私道所有者内で勝手に決めている。(守らないと近隣トラブルの元)

私道の土地は安くて、車が通らないなどの私道ルールによっては住環境は良い場合があります。

しかし、私道に接している土地は担保評価が低い為、住宅ローンが物件価格まで借り入れができないということがありますので、注意が必要です!

一番の私道トラブルを避けるためには、近隣住民の道路の使用状況(バイクとか置いていない&セットバックしている)などを、みてから購入するのがベストでしょう。

車の出入りが多い物件が嫌だ・・って方は私道ではなく、協定道路のほうが良いかもしれません。

協定道路とは何?新築購入前に知りたい協定道路のメリット・デメリット

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