土地購入のポイント

銀行が土地探しの穴場?見つからない時のコツ5選を元不動産屋が解説

投稿日:2018年5月19日 更新日:

注文住宅を建てたいけど土地が見つからない!って悩んでいませんか?

おそらくポータルサイトだけで土地を探しているようだと、ほぼ100%いい土地は見つかりません。

銀行とか実はめちゃくちゃ土地を持っているんですよ。ご存知でしたか?

不動産屋みたいな事業用の土地でなければ、探し方の視点を変えるだけで一気に見たことがない物件を見つけることも夢ではありません。

今回は実際に私が建売用地買い取り営業マンだった時に使っていた、土地探しの5つのコツをご紹介させていただきます。

元不動産屋:秋 だい

私は建売デベロッパー時代は毎日地元の不動産会社を回ってました。

それでも良い土地が見つかるのは100物件に対して1件しかありませんでした。(事業用ですが)

だからあなたが土地が見つからないというのも当たり前ですし、焦らなくても大丈夫です。

元不動産屋が伝えたい見つからない時の土地探しのコツ5選

ココがポイント

☑実は銀行も土地情報を持っているよって話。

☑公売物件・差し押さえ物件から探す。

☑希望エリアの市役所のホームページから保留地入札から探す。

☑空き地を見つけたら、登記簿謄本で所有者を調べる。

☑地道に不動産屋を回ろう

1つずつ解説していきます。

見つからない時の土地探しのコツ1:実は銀行も土地情報を持っている【銀行系不動産屋は強い】

 

土地情報を持っているのは不動産屋だけではありません。

実は銀行もかなりの土地情報を持っており、建売デベロッパーが不動産業者の次に取引があるのは、銀行だってことをご存知でしたか?

なぜ銀行の物件情報が集まる理由は、住宅ローン、事業ローンを借り入れする際に自宅を担保にして借り入れをするケースがほとんどです。

 

返済が滞った結果、担保になっている自宅を売り出しをする必要があるので、物件になるかならないかの新鮮情報が沢山集まっていたりします。

銀行に掲載されている土地情報は事業用地が多いものの、中古戸建てや土地のみの情報もあったりするので、ネットだけで探している人は、すぐにでも銀行に行ってみることをおすすめします。

銀行に行くときのポイントは、大手銀行を中心に、地元の信金も見てみることです。

地元企業が信金からお金を借り、土地売却の相談等で銀行が代行している場合があります。

そんな物件も見てみるってことです。

見つからない時の土地探しのコツ2:公売物件・差し押さえ物件から探す。(お勧めしない)

 

この方法はちょっと難しいかもしれませんがご紹介させていただきます。

公売物件とは、国が所有している土地を入札形式で購入する物件の事を言います。

最近のニュースで有名なのは森友学園が公売物件になります。

公売物件を購入するメリットとしては、売主との直接取引になる為、仲介手数料が一切かからないことです。

更に土地価格も実情価格の80%程度とかなりお求めやすい価格になっております。(土地価格が安い理由は路線価に合わせているから。)

調べ方としてはGoogle検索で「公売物件 不動産」と探すと一番最初に公売情報というサイトがありますので、そちらをクリックするとこんな感じになります。

このサイトから希望条件を選ぶ項目があるので、探しているエリアの土地の入札情報があるかをチェックします。

 

ただここに記載されている土地は国有地の為、土地面積が住宅用ではないことと、立地的に良いとは言えないのがデメリットになります。

新規物件も1カ月に1度更新されているので、たまーに見るのがちょうどいいです。まだ見たことがない人はぜひチェックしてみてください。

差し押さえ物件は正直不動産屋でも難しいので一般の方にはお勧めできませんが、一応ご紹介させていただきます。

 

差し押さえ物件というのは、住宅ローンの支払いができなかったり、固定資産税を滞納している物件の事をさします。

住んでいる土地と建物が差し押さえされてしまい、滞納している住宅ローン・固定資産税の返済をするために売却する必要があるのです。

差し押さえ物件を見つけるというのは、敷居が高そうに見えますが、実はそんなことはなく、Google検索「不動産・差し押さえ物件」と検索すると簡単に見つけることができます。

但し、差し押さえ物件を購入した場合、登記簿から差し押さえを外すのが難しい上に、トラブルが起きても直接取引なので誰も助けてくれません。

原則やめておきましょう。

差し押さえ物件は981.jpというサイトでチェックできます。

 

見つからない時の土地探しのコツ3:希望エリアの市役所のホームページから保留地入札から探す。

 

これは正直かなりオススメな方法です!

保留地とは、市役所や県が区画整理事業(ごちゃごちゃしている町をきれいにする事業)を行う資金調達のために売却される土地の事を指します。

保留地のメリットは、なんといっても安い上に、綺麗に整備された街並みに住むことができるです。

保留地は性格上区画整理事業内に定められた場所になりますので、綺麗に整備された街並み(住環境良好)な場所に住むことができます。

 

但しデメリットもあります。保留地は区画整理が終わるまで登記ができないという点です。

登記できないと聞くと、所有権を主張できないのかと思われがちですが、所有していることを区画整理事務所経由で証明することができますので安心してください。

保留地の購入方法は、市・県の入札方式になります。

運がかなり良ければ、入札者が1人の時もあるので、確実に購入することができます。

 

物件を探す方法は県のホームページで探すことが可能です。

私が住んでいる埼玉県のホームページをみると、こんなにも保留地情報があります。

これらの物件情報はSUUMOやホームズに乗っていない未公開物件になりますので、広い視点で土地を探してみましょう。

ただ、入札は相手がいることから、高い金額で購入しようと思われがちですが、高い金額で購入してしまうと今後の家づくりにも影響してきます。

最低落札価格+100万程度に入札しておくことをおすすめします。

どうしても購入したい土地だったら勝負しましょう。

 

見つからない時の土地探しのコツ4:散歩して空き地を見つけたら、登記簿謄本で所有者を調べる。

 

近所を散歩していたりすると、もともと建物があった土地が解体されて空き地になっていたり、ずっと空き地になっている場所があると思います。

「空き地の所有者って誰なんだろう」って思ったりしませんか?

もしその空き地が条件に当てはまる土地だったら、購入できるか所有者に問い合わせをしてみたいものですよね!

そこでご紹介する方法としては、土地の登記簿謄本を取得する方法になります。

 

登記簿謄本には表題部・甲区・乙区が記載されており、甲区が所有権を表す場所になりますので、甲区に記載されている方が所有者になります。

所有者以外にも、住所が記載されておりますので、土地を売却できるかのお問い合わせをする方法として、登記簿謄本に記載されている住所に手紙を送る方法になります。

ただこの方法は正直、土地購入の面で再現性がありませんでした。

(私も10件程度やったことがあります。たった10件だけかよと同業者には言われると思いますが・・・)

 

登記簿謄本に記載されている住所が必ずしも合っているとは限りません。

更には仮に所有者の家に手紙がたどり着いたとしても、おそらく空き地の所有者は、売却の手紙を何度も受け取っているわけですので、手紙を見てくれない可能性が非常に高いです。

つまり送って終わりになることがほとんど・・・

登記簿謄本を取得するにも無料で取得できる訳でもなく、法務局では600円・インターネットだと300円(税抜)がかかります。

 

費用対効果が悪い手法ですが、どうしても欲しい土地だけにやってみましょう。

売主物件を購入したい方は、売主経由の建売は購入可能?仲介会社泣かせの売主物件の3つの探し方を元建売屋が解説をご覧ください。

注意

仲介会社に紹介された土地を、登記簿謄本を取得し、所有者と直接取引をしようとする人が下りますが、不動産業界ではそれを抜き行為といい、NG行為とされております。

一般媒介などを締結し、仮に別の会社で同じ物件を契約してしまうと、一般媒介を結んだ会社に手数料を支払う義務が発生します。

仲介会社に紹介を受けた土地についてはこの行為をやらないようにしましょう。

やっても自己責任でお願いします。

 

見つからない時の土地探しのコツ5:地元の不動産屋から地主の相続案件があるかどうかを知ろう

 

やっぱり土地を探す王道のコツはこれです。不動産屋を回ることは外せません。

建売デベロッパーやマンションデベロッパーは毎日不動産会社を回りまくり、土地情報を入手しております。

個人的なねらい目は地元で営んでいる中小企業の不動産屋です。

 

ちなみにSUUMOやホームズに掲載されている土地は高すぎる上、条件が悪いのでデベロッパーが購入することはありません。

一件不動産会社が毎日土地を探して回っているのに、一般のお客様が不動産屋を回って土地が見つかるのという疑問が生まれると思いますが、答えは見つかると思います。

建売デベロッパーは土地を転売する性格上、土地価格を安く購入しなければなりません。

一般のお客様の購入する価格の80%程度で購入しないと、建売にした時に売れなくなってしまうからです。

ここを一般のお客様は利用します。

一般のお客様であるあなたは、建売業者より高く土地を購入することができる為、土地情報を売主から預かっている不動産屋は、未公開及び建売業者に紹介した物件を紹介してくるのです。

未公開物件の探し方にコツはある?ネット広告では見つからない理由

ココに注意

建売業者とあなたの購入価格は少ししか変わらなかった場合、仲介会社は建売業者に売却するように話をします。

なぜなら建売業者が建売として再販する際に紹介した仲介会社に優先的に売ってもらえれば、仲介会社が儲かるからです。

一般のお客様であるあなたに売却したところで、土地価格のみの安い仲介手数料が1回しかもらえません。

それに比べ建売業者に売却すると、2回以上の手数料が見込めるのです。

 

まとめ:土地探しの視点をネットからアナログに変えると、意外と良い条件の物件が見つかる。

 

いかがだったでしょうか?

多くの不動産屋はこの5つの方法を使って土地を普段探しております。

ネットに掲載されている土地を探していないということがよくわかったと思います。

ぜひ5つの方法の内、一番簡単方法だけでもよいのでやってみてはいかがでしょうか?

良い土地を見つけるコツは、できるだけネットに掲載されていない土地を見つける事が重要になります。

なぜならSUUMOなどに掲載されているほとんどの土地は値段が高いか、条件が悪い物件だからです。

ただ、現実ネットを使うぐらいの時間しかない人もいらっしゃるでしょう。

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筆者も1件未公開物件貰った実績有り。

住友不動産販売株式会社

全国268店舗と三井のリハウスに続く不動産業界第2位に位置しますが、物件登録数はNO,1という実績があります。

売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者。

それくらいすごい会社ですし、個人的に売り買いのどっちの取引でもお世話になりました。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない住友不動産販売のみで扱う案件も多いので必ず1回は問合せしておいた方が良いです。

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