土地購入のポイント

掘り出し物件は地元の不動産屋に多い?元用地買い取り営業が実体験を元に解説します

投稿日:2019年1月9日 更新日:

土地を探す時って誰しも「掘り出し物件」は無いかなって思って探しませんか?

もしかすると、人によっては掘り出し物件は今の時代無いって思って居る人も居るかもしれないですし、中には、掘り出し物件の定義そのものが、何だろうって思って居る方も。

そこで、今回のタイトルにある「掘り出し物件」の定義を下記のように選定したいと思います。

土地の掘り出し物件の定義

☑条件も良いのに、土地価格がそこまで高くない(相場か、相場の90%程度)で売られている物件

☑ネットには当たり前で、ほかの不動産屋も全くもって知らない物件

とします。

上記の条件に当てはまる掘り出し物件を探すのは、不動産屋でも至難の業といえますし、私自身、我ながら掘り出し物件を見つけたな・・・て思ったのは3回しかありません。

しかし、3回はいずれも大手不動産会社からの紹介物件では無く、地元の不動産屋の紹介です。

ネット社会と言われている時代ですが、不動産業界はちょっと特殊でして、ネットよりも人柄を重視される部分が大きいです。(おそらくITに関しては10年以上遅れてますね。)

もしネットに載っている情報はウンザリって方は、是非役に立つ記事でしょう。

 

今回は元建売屋の実務経験を担保に、掘り出し物件が出る地元の不動産屋を探すポイントをご紹介させて頂きます。

 

地元の不動産屋で土地を探すのは非効率?売地情報・売却査定は大手不動産屋に一点集中

注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを元不動産屋が解説でお伝えしてますが、注文住宅で土地を探すのは自分達で探すことをオススメしております。

その中で、とにかく土地情報が欲しい=情報を沢山持っている人を見つけたいって思って居る人は、地元の不動産屋を回るのでは無く、大手不動産屋を中心に回ることをオススメします。

建売用地の買い取り・紹介案件の割合上、地元1:大手9の割合でした。おそらくほかの業者さんもそうでしょう。

 

それもそのはずでして、あなたが土地を売却する時の気持ちになれば分かると思いますが、こんなところにあったっけっていうような不動産屋(地元の不動産屋)と、テレビCMで流れている三井の○ハウスさんや、東○リバブルさんなど誰もが知っている不動産屋だったらどっちに査定依頼するでしょうか?

多くの方が、高価な不動産を売却するなら、実績がわかりやすい大手不動産会社に売却査定を出すはずです。

その結果、大手不動産会社に売却査定された案件を、建売業者に紹介して貰い、条件が合い次第買い取りすると言う美しい流れが出来上がっております。

では地元の不動産屋にどんな情報が集まるのでしょうか?次は人間関係で培ってきた掘り出し物件をご紹介します。

参照:元不動産屋が暴露!注文住宅の土地探しをハウスメーカーに依頼するデメリットを解説

 

地元の不動産屋で探すべき土地は、販売されていない地主の相続案件を狙う。(掘り出し物件)

 

地元の不動産屋で探すべき土地は、地元の不動産屋と付き合いのある地主の相続案件(生前売買)を狙います。

当然地元の不動産屋だけの話になるので、ネットに掲載されることはありません。

地主が売却する多くの理由は相続税がらみです。

どちらかというと、高く売るって言うよりも相場程度で早く売却してお金に換えたい人が多く、お世話になった不動産屋経由で売却することが殆どです。

最初にお伝えしました掘り出し物件の定義は

土地の掘り出し物件の定義

☑条件も良いのに、土地価格がそこまで高くない(相場以下)で売られている物件

☑ネットには当たり前で、ほかの不動産屋も全くもって知らない物件

でしたよね。掘り出し物件=相続案件になります。

地元の不動産屋と大手不動産屋で土地を探すのには決定的な違いがありまして・・・

大手に集まる不動産・売地情報というのは、競合他社数社に売却査定を出しているため、売りたい人の希望に合う複数の会社の提案内容によっては、欲をかいた売主が物件価格は相場よりも遙かに高い金額で販売開始したり、物件を買う!って決めても、ほかの不動産屋との競合によって、売主が売るのを辞めたりする物件が多いです。

 

しかし、既に信頼関係が出来上がった地主と地元の不動産屋の案件は、地元の不動産屋が上手く売れる値段で販売するようにコントロールします。

相場以上の金額で販売されることは少なく、更に地元の不動産屋さんがあなたに売るって決めたら、競合他社がいないので、ほぼ確実に掘り出し物件を契約することができるわけですね。

地元の不動産屋が地主の売却相談をされたら、知り合いの複数の業者に声を掛けるでしょう。

その中にあなたがいれば掘り出し物件を購入できる可能性もあるわけですよ。

 

良い条件・立地なのに相場以下で買えたらめちゃくちゃラッキーじゃ無いですか?土地を安く買えた分、建物のオプション工事のグレードアップもできちゃいます。

この掘り出し物件は毎回出る訳でもなく、地元の不動産屋で年1回。多くても2回程度です。

不動産購入はまさしくご縁タイミングと言われますが、この年1回のタイミングでちょうど良い条件の土地がでたらまさしくご縁があった物件ということでしょうかね。

ちょっと神頼みみたいなところがありますが、不動産取引は水物なのでこんなもん。運がかなり要素を占めます。

 

地域密着型で強い不動産屋を見分ける3つのポイント!

地域密着型で強い不動産屋を見分ける3つのポイント!

☑年数が長い!免許番号が多ければ創業年数が長い。

☑販売図面が常に最新!逆に1年前の図面があるところは情報が無い可能性が大。

☑預かっている駐車場・管理物件が多い不動産屋は売地情報が多い!(超重要)

1つずつ詳しく解説していきます。

 

年数が長い!免許番号が多ければ創業年数が長い。

掘り出し物件を購入できるのは運が大きい要素を占めるものの、地元の不動産屋を回る戦略をミスったら残念ながら物件をもらう事ができません。

地元の不動産屋を回る上で最初にチェックしておきたいポイントが、創業年数が長いことにあります。

今掘り出し物件を持っている不動産屋は、今から20年~30年前のバブル時代に不動産屋を始めて、若手時代にできた友達(取引先)などの土地を管理している場合が多いです。

 

よく地元の不動産屋に行くと、バブル時代の話をするおじいちゃんがいました(笑)あとゴルフ。

経験上、創業年数が30年以上やっている業者だと、結構地元ではアツイ業者。

創業年数を確認する方法として、事務所に飾ってある不動産屋の免許番号の数字を見ると分かります。

免許番号の数字は、免許の更新した数を表していて、5年に1回更新しますから、免許番号が6以上の不動産屋であれば創業年数が30年以上って事になります。

 

販売図面が常に最新!逆に1年前の図面があるところは情報が無い可能性が大。

私が毎日のように業者を回っていた時代、1つ絶対に言えたのが図面が最新じゃ無いところには情報が集まりにくいです。

これがまだ3ヶ月前程度の情報であれば売れていない可能性もあるので問題はなのですが、酷い場合は1年以上前~2年前の物件情報を飾っている業者さんが結構あります。

おとり広告で利用しているのか、単純に張り替えが面倒くさいのか分かりませんが、経験上、物件を貰った試しも無かったです。

 

預かっている駐車場・管理物件が多い不動産屋は売地情報が多い!(超重要)

駐車場なんかみると、「無断駐車は金1万円を徴収します」って言う文言と、不動産屋の連絡先がかいてある看板を見たことがあると思います。(入居者募集など)

地元の不動産屋が強いかを見極める上で最も重要なのが、預かっている駐車場・管理物件の数です。

管理数が多ければ、より多くの地主さんに信頼されている証拠でもありますから、管理地の数を見るというのは、不動産屋と地主の信頼残高が分かる事が影響力の何よりの証拠!

地主さんの数が多ければ、相続案件も不動産屋に相談する数も劇的に増えます。1人の頼られている不動産屋と、20人に頼られている不動産屋であれば、物件情報が出るチャンスは20倍です。

やっぱり、管理物件を沢山持っている人からの不動産屋さんからいろんな案件を頂くことが多かったです。(会社辞めてからも電話があります・・)

ぜひ大手不動産会社の情報は未公開なんだけど、高すぎたり、販売開始時期が決まっていない物件ばっかりでウンザリって方は、上記の3つのポイントを参考に地元の掘り出し物件を探してみてはいかがでしょうか?

駐車場付近の物件を購入する際は、隣が駐車場の土地を購入して日当たりが悪くなった失敗談から学ぶ5つの注意点【芳裕建設の購入体験談】の注意点を参考にすることをお薦めします。

毎日探しているのに好条件の物件・土地が無いの理由がある!決して表に出ない未公開物件を貰う方法

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元住宅営業マン一押し!未公開物件・注文住宅の情報収集に使えるサービス3選

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筆者も1件未公開物件貰った実績有り。

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売却査定、建売業者への専任返し(限定物件)多く、新しい物件情報が毎日入ってくる業者。

それくらいすごい会社ですし、個人的に売り買いのどっちの取引でもお世話になりました。

私の実務経験上でも紹介される用地案件が多く、ネットに載せない住友不動産販売のみで扱う案件も多いので必ず1回は問合せしておいた方が良いです。

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