住宅ローンは引越し前に住民票を移す方が得?新住所移転のメリットと5つの注意点

住宅ローンの本審査が通り、物件も完成し、引き渡し日まで2週間と迫ったら、本審査が通った銀行とローン契約(金銭消費貸借契約)を行う事になります。(以下金消と呼ぶ)

金消を行う前によっぽどの事情が無い限り、引っ越し前ですが新居の住所に住民票を移す必要があります。

 

おそらく初めて住宅購入される方は、引っ越し前に住所を移転できるの?と疑問に思い戸惑うはずです。分かります・・その気持ち。

住所を移転するのに抵抗があるかもしれませんが、ここは新住所に移転することを強くオススメします。(しなくても手続きはできますが、税金面・手続き面で損します)

今回は引っ越し前に住所移転を行うメリットと注意点を解説させていただきます。

元住宅営業マンの秋月

住所移転を行うと税金面・手続き面で大きなメリットがあり、不動産屋から提示される資金計画の多くは住所移転を行った後の減税措置を利用した金額になります。

 

住宅ローンは引越し前に住民票を移す3つのメリット

 

住宅ローンは引越し前に住民票を移す3つのメリット

☑土地の所有権移転登記・建物の保存登記が1回で登記費用が安い。

☑新住民票を利用することで住宅家屋証明書は取得でき、登録免許税が安くなる。

☑銀行・条件によっては住民票移転をしなければ住宅ローンが貸し出しできない。

1つずつ解説していきます。

 

土地の所有権移転登記・建物の保存登記が1回で登記費用が安い。

 

旧住所(現在住んでいる住所)で、銀行と契約し、決済を行った後の登記(権利移転)は、現在住んでいる住所で登記されることになります。(住んでいる場所と所有している物件の住所が違う)

すると、引っ越しして新居に引っ越しをしたとしても、不動産登記簿上では、前の住所に住んでいる人が新居を所有している状態と表示。

多くの場合は事実と異なりますので、旧住所で登記をした後に、新住所で再度登記を行い、司法書士に依頼すると1万程度の費用が発生します。

一方で、住民票移転してから住宅ローンの契約を結ぶと、司法書士は新住所で登記することになりますので、手続きが1度でOK。

 

新住所に移転しておくことで、1万の費用・手続きする時間が短縮されます。

注意

旧住所で登記したら、絶対に新住所に変更登記を行う必要はありません。(義務ではない)

ただし物件を売却する際に、所有者の登記の確認として、住所の変更登記が必要になる場合があります。このときに費用が発生するのです。

 

新住民票を利用することで住宅家屋証明書は取得でき、登録免許税が安くなる。

 

不動産を投資用で購入すると、所有権移転の登録免許税が20/1000の割合で発生しますが、購入する不動産が居住用と証明ができれば、登録免許税が20/1000から3/1000まで減税されます。(約1/7になる。)

購入する不動産が住居用と証明するために必要な書類が住宅家屋証明書と言います。

住宅家屋証明書を取得するためには、購入した物件の住所の住民票が必要です。(住民票が購入した物件だったら住むのは同然と思われる。)

家屋証明書が取得できないと、登録免許税が約7倍になるので、不動産屋が提示した資金計画に支障が生じます。登記費用が+10万円ほど高くなるでしょう。

補足

新住所が用意できない場合は、住宅家屋証明書を証明する方法は、住んでいる場所が賃貸住宅であることを証明(賃貸借契約書の写し)で購入した物件に住み替えする事を証明方法もあります。

現在の住所が持ち家だった場合は、持ち家を売却する意思(売買契約書の写し・一般媒介などの委任契約書の写し)で対応するケースが多いです。

 

銀行・条件によっては住民票移転をしなければ住宅ローンが貸し出しできない。

 

住宅ローンは、住むための住宅に対して貸し出しするローンです。投資用の物件には貸し出しおりません。

借入れするローンが投資用ではないと証明するためには、住民票を移転することが重要なのです。

このケースで多いのは、すでに1つの住宅ローンを借りて住み替えで購入する人、これから結婚する人。などに住宅ローンを貸し出しする条件として設定しているのです。

銀行と契約条件に新住民票で契約する旨が条件に入っている場合、新住民票を提出できなければ金消契約を結ぶことはできません。

元住宅営業マンの秋月

以上が住宅ローンの契約前に住所移転を行うメリットです。

よっぽどの事情が無い限り、新住所に住民票を移転した方がよいでしょう。

これからお伝えすることは住民票移転を異動する際の注意点です。

 

住宅ローンは引越し前に住民票を移す5つの注意点

 

住宅ローンは引越し前に住民票を移す5つの注意点

☑役所は原則引っ越し後出ないと住民票移転はできない。

☑転出届が必要な場合は手続きが多い!

☑子供の学区が変わる可能性がある。

☑住所移転日から役所から届く手当などの手紙は新住所に届く

☑引っ越し後に住所移転を無いと罰金があります。

 

役所は原則引っ越し後出ないと住民票移転はできない。必ず異動日が申請日の過去になるように申請すること

 

これは銀行と役所の手続き上の闇の部分であるのですが、役所は引っ越しをした後でないと住所移転ができないと事に名目上なってます。(銀行と役所が矛盾している)

役所も住宅購入する人の為に柔軟に対応して貰えると助かるのですが、役所は引っ越ししない限り住民票を移転できません。

これは避けたい。

住民票移転の移転手続きを行う場合は、必ず「移動日が届出日の過去」になるように記入することです。

引っ越しした体で住所移転を行います。

この住民票異動届は東京都板橋区の物になりますが、赤の異動日は引っ越しした日になります。(引っ越ししていなくても引っ越ししたことにする)

届出日が役所に行く日なので青い四角の中は役所に行く日(届出日)・赤の四角が引っ越しした日(嘘)を記入しましょう。

住所移転の必要書類について

住所移転に必要な書類は「本人確認書類(運転免許証・パスポート)・印鑑・マイナンバーカードが必要になります。

新住所に移転したら、金消契約用・登記用に新住民票と新住所の印鑑証明書が必要になりますのであわせて取得してしまいましょう。

 

転出届が必要な場合は手続きが多い!遅くとも銀行との契約の1週間前に行おう

引っ越し前と引っ越し後で同じ市・同じ県内で引っ越しを行う場合は転居届(住所移転)だけで住むため、銀行との契約前日か当日に手続きを行えば間に合います。

ただ引っ越し先が別の市などの引っ越しした場合は、転出届を住んでいた市に提出して「転出証明書」を取得しなければ転入届(住所移転)ができません。

転出届が必要な場合は、前に住んでいた役所で1回・引っ越し先で1回と通常の倍手続きがあります。

転出届は引っ越しをする2週間前から提出することが可能です。(自治体によっては1ヶ月前での可能)

ベストなのは、銀行の契約1週間前~2週間前に転出届を提出し、転出証明書を取得後、金消契約の前日に転入届を出して住所移転する方法です。

もちろん転入届を書く場合も、上記と同様に引っ越しした体で申請する必要があります。

 

子供の学区が変わる可能性がある。学区が変わる可能性があるなら担当の教育委員会に確認

 

子供の学区にこだわっているご家族の方・引っ越し先が遠方になる方は、子供の学区に影響が出る場合も。

住所移転を行うと、役所から担当の教育委員会に住所移転した旨が回り、学区変更の通達書が来る場合があります。

対策としては、住民票を子供だけ移さないと言う方法がありますが、あまり現実的ではありませんので、担当の教育委員会に住所移転しても越境で学区が変わらない事を確認が最重要事項です。

子供の住民票だけを移さないっていう方法は最終手段に取っておきましょう。

 

住所移転日から役所から届く手当などの手紙は新住所に届く。引き渡し日と住所移転日の間を開けすぎないこと。

 

住所移転の唯一のデメリットは引っ越しもしていないのに、役所から届く手当などの重要な手紙が引っ越し先に届いてしまいます。

住所移転日と決済日(引き渡し日)の期間に間が開いてしまうと、新居に手紙が届いているかの確認をする回数が増えるのです。

住所変更をするタイミングは金消契約の前日か当日に変更して、金消契約から決済日までの間を1週間程度に抑えておくのがベストです。

 

引っ越し後に住所移転を無いと罰金があります。

 

旧住所で登記した人は、引っ越ししてから必ず14日以内に住所変更を行うようにしましょう。

14日以内に住所移転を行わないと最大5万円の罰金が発生します。

お住まいの市区町村で、行政サービスを確実に受けられるようにするため、入学・就職・転勤等に伴う引越し等により住所を移した方は、速やかに住民票の住所変更の届出を行って下さい。
(法律上の義務です。正当な理由がなく届出をしない場合、5万円以下の過料に処されることがあります。)

出典:総務省

最初から新住所で登記しておけば、引っ越し後に住所移転しに行く手間も省けます。

 

まとめ

 

住宅ローンは引越し前に住民票を移す方が得? まとめ

☑住宅ローンの契約前に住民票を移転をした方が得!「登記が1度で済む」「税金が安くなり・手続きも少なくなる」「銀行の貸し出し条件も満たせる」の3つのメリット

☑住民票を移転する注意点は、役所に提出する際、異動日(引っ越し日)が届出日の過去になる事。引っ越ししたことにして住民票を移す。

☑子供が居る場合は住所移転を行うと、学区が変わる可能性がある。教育委員会に確認して越境できるのかの確認を!

元住宅営業マンの秋月

住民票をローン契約前に移転するメリット・注意点をお伝えしましたがいかがだったでしょうか?

住民票を移したら、引き渡し前の傷のチェックになるので、新築戸建て引渡し前の内覧会でチェックすべき7つのポイントもご覧ください。

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