払った手付金は返ってこない?引渡し前に不動産屋が廃業時の対処法

手付金を払って土地や建売を契約したのはいいけど、取引先の売主業者が資金や不祥事などが原因で廃業してしまったお金は返ってくるのという不安があると思います。

宅建業は1人でも免許取得可能ですから、1人でやっている地元の不動産屋だった場合は、資金や不祥事だけではなく、本人の体調不良などで不動産屋が潰れるってことも珍しくはありません。

私も知り合いの業者さんはいくつか廃業してるのを何度も見ております。

この手の質問は私も重説を読んでいるときに割と多くありました。

しかし多くの営業マンは宅建士を持っているのに・・・

 

大丈夫っすよ!

会社はつぶれることはありません!

 

とかいってガチな顔して回答している不動産営業マンがまあ多いこと(笑)仕組みを知らないのかな?

手付金を払う側からしてみれば、万が一が怖いから聞いているのであって、そんな回答を求めておりません。

もしその万が一が起きてしまったら手付金は返ってこないのでしょうか?

今回は取引中に取引相手の不動産屋が潰れてしまった時の手付金回収方法について解説させていただきます。

元住宅営業マンの大月

不動産屋が潰れた後の手付金回収方法の説明は実務では飛ばされがちな内容です。更にネットにもわかりやすく解説した記事がないので、私が作ってみることにしました。

不動産屋が潰れても手付金は回収できますので、ご紹介する内容を参考にしてもらえればうれしいです。

 

1年間で不動産屋はどれだけ破産手続きをしている?

 

一般財団法人不動産取引推進機構による平成30年3月31日現在の調査によると、平成29年から30年までで不動産会社は200社ほど増えているものの、廃業数はなんと5,000件を超える5,222件が免許書き換え等の廃業ではなく、廃業申請を行っていることがわかりました。

【主な増減要因】
業者数の増減内訳は、新規免許(転入の免許換えを除く。)が 5,696 業者(5,597 業者)、
廃業等(転出の免許換えを除く。)が 5,222 業者(5,527 業者)となっています。

出典:http://www.retio.or.jp/toukei/pdf/stat_g.pdf

この数字をみてどう思いましたか?私はかなり多いなと思いました。もし取引している不動産屋が絶対大丈夫だとは言えないぐらいの数字ですよね?

しかもこれは土地価格が上昇している時(不動産屋にとって景気が良い)時期の話です。

 

ローマンショック時の平成20年は7,990件という約8,000件(1.6倍)にも上ります。

取引先の不動産屋は一件大丈夫だと思えても、地価の変動で不動産屋の景気は左右されるので、今が良くても世界的経済問題が起きれば倒産する可能性だって0とは言えないってことですね。

では実際に引き渡しを受けていないのに倒産してしまった際の、手付金回収方法をご紹介させていただきます。

 

預けた手付金が返ってこない!?手付金を取り戻す方法

 

結論から言うと、手付金を取り戻す方法はあります。

ただし潰れたとわかったらすぐに手続きをするようにしてください。最悪は不動産屋の債務が多すぎて回収できなくなる可能性があります。(ほかの人に払った損害金により営業保証金が無くなる場合など・・)

不動産屋は取引額が大きい分、営業開始前に営業保証金1,000万円を供託金として納める必要があります。(支店を出店するたび+500万追加)

 

この営業保証金は取引相手に損害が生じた場合の保証金になる為、手付金を返金してもらうには、供託金からお金を回収することになります。

供託所は重要事項説明書の1ページ目にある「売主の表示」の項目を見ることで、供託場所を知ることができますので、(記載義務)手付金を支払った証明となる売買契約書と手付金の領収書を持っていく形になります。

下記にて簡単にまとめます。

営業保証金から手付金を取り戻す流れ

①重要事項説明書・契約書・手付金の領収書をもって供託所に行く

②供託所にて手付金を返金してもらう手続きを行う(認証)

③供託所は公示を行う(1カ月~半年)

④手付金を返金

手付金を返してもらうためには、供託所も公示を行わないといけないので、返金されるのは多少時間がかかります。

補足

多くの不動産屋は、営業保証金の1,000万円を払わずに、宅建協会の保証協会に60万円を払い加入することで、営業保証金を調達しております。

保証協会に加入している業者の場合の供託所は東京法務局本局まで、書類を持って認証することになります。

 

契約後に倒産した場合でも引き渡しが受けられるって本当?

 

契約後に倒産や、免許を持っている代表者に不幸が生じた場合、免許が取り消された場合でも、取り消し前に契約した取引については免許なしでも業務を行うことができる「みなし業者」という特例が宅建業法には存在します。

免許は譲渡したり、相続したりはしません。

しかし、死亡前に契約していて引渡をせずに個人業者が死亡してしまったりすると、買主は困るわけです。
そこで相続人は締結した契約に基づいて取引を結了(引渡や登記等)する目的の範囲内においては宅建取引業者とみなされ、業務を行うことができます。

新たに契約ができるわけではありません

出典:http://www.takken-success.info/e-8.html

もし、その業者との取り決めで引き渡しまで責任をもって行ってくれるのであれば、それに従って取引を終了させるようにすることになるでしょう。

 

注文住宅の着手金に該当する場合は住宅完成保証制度を利用する。

 

注文住宅などのハウスメーカーの場合は、上記のような制度は一切ないので要注意です!

営業保証金・保証協会やみなし業者などの法令は、あくまでも宅建業法のみに適用されます。

 

ハウスメーカーとの契約は請負契約で宅建業法に全く関係ありませんので、着工後に倒産してしまったら保証金などで着手金が取り返せないというのです。ちなみにクーリングオフも適用できません。解約するには損害賠償を払う必要があります。

倒産リスクに備えて、ハウスメーカーの請負契約する際に「住宅完成保証制度」に加入している業者かどうかを確認しましょう。

住宅完成保証制度とは、工事中に施工会社であるハウスメーカーが倒産してしまったときの保険で、倒産後ストップしてしまった場合でも保険金が下り、保険金を元に建物が完成するまで保証してくれる制度です。(保証金額は最大請負価格の2割まで)

 

一件ハウスメーカーでは義務に思えるこの保険制度・・・実は全く持って義務でもありません。

残念ながら加入していないハウスメーカー多いんですよね。

制度がスタートした1999年から既に17年もたっているのに、住宅完成保証制度があまり認知されていないのは、そうした消極的な理由があるからかもしれません。

出典:http://suumo.jp/journal/2016/11/28/121844/

請負契約は宅建業法よりも保証が手薄(規制が厳しくない)ので、ハウスメーカーを検討するときは、必ず住宅完成保証制度が使用できるかをチェックしてください。そうすれば完成されずに放置されたままってことはなくなります。

優良なハウスメーカーを探したいっていうのであれば、大手ハウスメーカーの相見積もりが無料でできるコチラのサイトがおすすめですよ。

 

まとめ

 

払った手付金は返ってこない?引渡し前に不動産屋が廃業時の対処法 まとめ

☑不動産屋が潰れる年間廃業数は優に5,000社を超えている。取引している不動産屋が潰れないという確報はどこにもない。

☑不動産屋が潰れても支払った手付金は回収できる。営業保証金を預けている供託所に必要書類(重説・売買契約書・手付金の領収書)をもって手続きを行えば1カ月~半年以内で返金される。

☑注文住宅などのハウスメーカーには営業保証金などの保証はどこにもないので要注意!ハウスメーカーの倒産リスクを抑えるには住宅完成保証制度に加入している業者で請負契約を結ぶしかない。

 

元住宅営業マンの大月

これからの時代は、主要都市以外の土地があまり、注文住宅のニーズが増えると予想しております。ハウスメーカーで家を建てる人も増えてくるでしょう。

ただ倒産リスクが不動産屋に比べて高いので、必ず住宅完成保証制度に加入しているかをチェックすることをおすすめします。

 

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