家購入前の予備知識・契約後から引き渡しまで

新築購入の不動産売買契約書と重要事項説明書の5つの違いと優先度を解説

投稿日:2018年9月22日 更新日:

新築戸建てやマンションを契約するためには、重要事項説明書の読み合わせをしてから売買契約書に記名・押印をする流れになります。

何千万もする契約ですから、ある程度理解してから契約に臨みたいものです。

重要事項説明書は新築契約前の重要事項説明書は難しい?中学生でもわかるように解説【重説まとめ】で具体的に解説しておりますが、主に物件の事について説明している書類です。

 

契約書は、名前の通り契約に関する取り決めを記したものになりますが、売買契約書と重要事項説明書の違いをご存知でしょうか?

結論から言うと、契約書と重説のほとんどの内容の90%は重複しておりますが、決定的な違いは5つ存在します。

今回は契約書と重説の違い及び、不動産売買契約書と重説の優先度について解説させていただきます。

元不動産屋:秋 だい

知恵袋など見ると、重説と契約書の違いなどでトラブルになっているケースもあります。

契約という緊張した場で、1日ですべて理解しようとするのが無理な話ですが、わからないことや、気になることがあれば、営業マンにどんどん質問したほうが、契約後のトラブルを防ぐことができますので、わからないものをまあいいやと放置しないようにしてくださいね。

 

重要事項説明書には載っていない不動産売買契約書にしかない独自の5つの違い

不動産売買契約書で説明する内容は以下の通りです。赤文字以外は重要事項説明書と被ってますのでスルーで結構です。

契約書に掲載される内容

1.売買契約書にかかわる当事者の名前・法人名

2.契約する物件・不動産の表示

3.代金または交換差金の額並びその支払い期間及び方法

4.物件の引き渡しの期間

5.所有権移転の時期・(抵当権の抹消)

6.ローン特約について

7.天災そのたの不可抗力の損害の負担(危険負担)

8.瑕疵担保責任に関する事

9.公租公課の負担などの内容(ガス・電気・水道・固定資産税など)

10.重説に記載した特約(転記してるだけ)

赤文字で記したのは、重要事項説明書には一切記載されていない項目です。

簡単に言うと「お金の支払い」「所有権移転(登記)」「権利から発生するお金の支払い・受け取りの義務」の3つを契約書で主に決めたいわけです。

 

よって契約書を聞くときはこの5つの項目を真剣に聞けばOK

では具体的に1つずつ解説してきます。

代金または交換差金の額並びその支払い期間及び方法

 

この項目は、簡単に言うとお金の払い方について決めている項目です。

現金払いにするのか、銀行振り込みにするのか?物件を交換する契約にするのか?これらを細かく決めているわけです。

新築戸建てやマンションの場合は、銀行振り込みで行うのが一般的です。(ちなみに業者間であれば現金払いもなくもない)

更には、物件の残代金を支払いする際に発生する振込手数料の負担の有無・領収書の発行の有無も決めております。

重要事項説明書では物件の事を説明する書類なので、お金の支払い方については決めず、契約書で決めることになります。

振込手数料の負担は買主と売主のどっち?買主が負担すべき2つの理由

 

物件の引き渡しの期間・期間について

物件の引き渡し日も重要事項説明書では一切決めません。

ただ手付金を支払っている以上、家をいつまでに引き渡してくれるかを決めてくれないと困るわけです。

そこで契約書では、いつまでに家を引き渡しするか、お金を払うかというのを決めるのです。

この期限にお金の支払いが間に合わない場合や、家が完成しないってことになれば、契約書を履行したことにならないので、勧告したうえで違約金を支払うなどの取り決めをします。

 

所有権移転の時期・(抵当権の抹消)

 

お金を払っても、家の鍵をもらっても、不動産登記法上では、物件の登記を行わないと所有権を第三者に証明することはできません。

また、全所有者の借金に関する担保権が消されないと、全所有者が借金が返済ができなくなった時に、その物件が取り上げられてしまうという権利が残っていることになります。

せっかく家を買っても、他人の借金で銀行に差し押さえされてしまっては困ってしまうわけです。

そのため、契約書では必ず、全所有者の借金に関する担保権(抵当権・根抵当権)を抹消する旨を絶対に入れているわけです。

 

重要事項説明では、全所有者が物件を所有している事と、担保権があることだけは確認しますが、抹消する旨を約束したわけではありません。

契約書で残代金で支払ったお金で、担保権を抹消した物件を引き渡すという取り決めを決めるわけですね。

 

天災そのたの不可抗力の損害の負担(危険負担)

毎年大地震が起きている日本において、引き渡し前に折角購入した家が倒壊・火事になるリスクは0とは言えません。

万が一の不測の事態に起きたときに、結んだ契約をどうするかというのをあらかじめ決めておく必要があります。

一般的な契約書では、引渡し前の契約中に家が倒壊してしまった場合は、補修不可の場合は白紙解約するという取り決めがあります。

 

補修負担は売主が負うってことになります。

この場合はどちらにも責任がないということで、違約金も発生しないし、手付金を渡した利息も一切発生しません。

ココに注意

引渡し前に契約した家が壊れてしまった場合は、売主の責任だというのが常識だと思われますが、民法上では買主の責任になるので注意してください。

※2019年には売主に変更になりました。

つまり壊れた家でもお金を支払う必要があります。

危険負担は全く記載のない契約書は非常に危険ですから、必ず担当営業マンに確認し、納得のいく回答が得られない場合は絶対に契約してはダメです。

 

公租公課の負担などの内容(ガス・電気・水道・固定資産税など)

公租公課とは電気・ガス・水道などの公共料金や、税金にかかわる固定資産税の支払方法を定めたものになります。

新築物件の契約の99%は1月1日を起算日とする引き渡し日からの日割り清算になります。

仮に7月1日の物件の引き渡しを受けた場合は、売主がすでに1年分支払っている固定資産税を7月1日~12月31日までの半年分を売主に支払うという内容の契約です。

当然、重要事項説目では引き渡し日すら決めておりませんので、清算金の話は一切出てきません。

東京の物件でない限り、日割り清算は10万以下で済むでしょう。

中古住宅の固定資産税の目安はいくら?築20年の一戸建ての税額を計算した結果

 

不動産契約書と重要事項説明書の内容が違っていた・・・どっちが優先される?

結論から言うと、契約書の内容が優先されます。ただしトラブルの内容にもよりますが・・

例えば、物件に関する重要な内容(道路・ライフライン・都市計画)が違っていたことで、物件に家が建てられない上で、契約書の特約で契約書を優先とします見たいな文言を書かれていても、契約書は優先されません。

なぜなら重要事項の内容を信用して契約しているので。

しかし、重要事項には書いていない特約の存在があった場合は、重要事項に記載が無いからといって無効になるわけではなく、あくまでも契約書が優先されるわけです。

 

結論を言えば、物件の説明の虚偽に関すること以外は、契約書が優先!

見落としていたなどの言い訳は基本通じませんので、もしトラブルが解決できなさそうであれば、最寄りの宅建協会にでも相談してみましょう。

 

不動産売買契約書と家を建てる請負契約書の2つの違いは?(注文住宅購入者必見!)

 

ハウスメーカーとの契約書と土地の売買契約書では全く別物だってことをご存知でしょうか?

ハウスメーカーで家を建てる契約書(請負契約書)と土地の売買契約書ではそもそも法律条での区分が異なります。

請負契約書には原則民法が適用されますが、売買契約書では宅建業法が適用されます。

区分が異なることで、大きな違いは2つです。

 

不動産売買契約書は完成後でも解約できるが、請負契約書は一切解約はできない

 

住宅が完成した後に、不具合が連発して、補修しても家が住めない状態になったとします。

不動産売買契約書で契約した建売住宅の場合は、相手方に損害賠償を請求し、瑕疵担保責任を元に契約を解除することができます。

しかし、請負契約書は経済的観念から、民法上は家が完成してしまうと一切解約ができなくなってしまうのです!(ここ要注意)

よってハウスメーカーなどの場合は、信用できませんが補修してもらうしか方法はないのです。

宅建業法のほうが、個人の方を守る制度がしっかりしているんですね。

 

不動産売買契約書は一定条件を満たせばクーリングオフができるが、請負契約書は一切できない

 

気持ちが固まっていないのに勢いだけで売買契約をしてしまった後に、やっぱり解約したいと思う人は一定数おります。

その場合、不動産売買契約書で契約をした場合は、一定条件を満たせばクーリングオフを利用して解約することができます。これは宅建業法によるものです。

クーリングオフの解約条件は新築戸建て契約で後悔してる?クーリングオフで解約する6つのポイントで解説してます。

 

しかし、請負契約書では一切クーリングオフはできません。請負契約書は宅建業法ではなく、消費者保護法が適用されるからです。

その費者保護法では、通信販売や購入者が自らお店に赴いた契約についてはクーリングオフの対象外。

残念ながらお店に赴いて契約する注文住宅はクーリングオフの対象外の為、必然的に着手金を放棄して解約するという流れが一般的になります。

 

まとめ

ココがポイント

☑不動産売買契約書と重要事項説明の違いは「お金の支払い方法」「引き渡し日の時期」「登記の方法」「天災が起きたときの危険負担」「税金などの清算方法」5つ!他は重要事項説明書で重複している。

☑重要事項説明書と不動産売買契約書の内容が異なっていた場合は、物件の虚偽の説明に関するもの以外は、たとえ重説に記載されてなくても契約書が優先される

☑請負契約書は不動産売買売買契約書の違いは、宅建業法が適用されているかの有無。請負契約書はクーリングオフが使えない、家が完成後には解約できないの2つが注意点

売買契約書で重要なポイントをざっくり解説させていただきましたがいかがだったでしょうか?

いっぺんに覚えろっていうのが無理な話なので、契約書=お金と物件の引き渡しのルールと思っていただければわかりやすいかと・・

是非参考になればうれしいです。

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