住宅ローンが厳しい?借地権で最も安く借りられるたった1つの銀行とは

借地権物件はここ数年で増えてきており、借地権付きマンションなども珍しくなくなってきております。

総額も安い上、地主が売りたくないような好立地に住むことができるので、借地権は東京都内で住みたいと言う多くの方の住宅購入の1つの選択肢として挙げられます。

 

しかし、借地権の難しいところは、住宅ローンが厳しいって言うこと。

理由としては担保評価が低い上、更に土地に対して抵当権(銀行の担保権)が設定できないことから、借地権の物件は一切貸さないと言う銀行もあるからです。

では借地権でも比較的良い条件で、安く借りられる銀行はないのでしょうか?結論から言うと1つだけありましたのでご紹介させて頂きます。

元住宅営業マンの秋月

借地権の物件は、保留地よりも住宅ローンが厳しいです。

借地権の物件は必ずしも希望している銀行が使えるとは限りません。

事前審査は自分で行い、本審査は不動産屋に任せた方が無難だといえます。

自分で事前審査する方法はコチラ

 

借地権が使えない銀行ってある?

結論から言うと、借地権が使えない銀行はネット銀行になります。

以下引用します。

【住宅ローン】借地権付の物件ですが、取扱われていますか。
お取扱いしておりません。

出典:じぶん銀行

 

イオン銀行では、以下の物件については、原則としてお取扱いしておりません。

1. 建築基準法およびその他の法令に合致していないもの
2. 借地上の建物(定期借地権を含む)
3. 店舗・アパートなどとの併用の物件

出典:イオン銀行

 

住宅ローン〈ネット専用〉〕 借地権付の物件ですが、利用できますか?
Image

定期・普通借地問わず、借地上の建物の場合は利用できません。

住信SBIネット銀行と三井住友信託はNGって訳です。

【住宅ローン】 借地権付の物件ですが、利用できますか?
ご利用いただけません。(定期借地・普通借地問わず、借地上の建物の場合はご利用できません)。

出典:ソニー銀行

 

代表的な低金利と言われるネット銀行のすべてが、借地権を一切購入する事はできません。保留地では融資対象内であったじぶん銀行ですら貸し出しが不可なのです。

それだけ銀行にとっては、借地権と言うのはリスクでしかなく、担保評価が低いと言われているのが現状なのです。

殆どの地銀も借地権では融資対象外としてNGです。

よって借地権が利用できる銀行は、都市銀行全般と一部の地銀のみが対象になります。

 

借地権のローン審査は厳しい?

借地権のローン審査は銀行によりますが、評価基準が厳しいといえます。

具体的に厳しいポイントは、担保評価以前に「借入れ年数=賃貸借期間」という制限が出る銀行があるという点が一番厳しいです。

仮に旧法借地権では20年で更新となりますので、住宅ローンの審査が35年ではなく、20年までしか貸し出しができないと言うことになります。

すると、返済期間が短くなることで月々の支払い額が増え、返済比率が増加するので借り入れができる金額が減ります。

年収400万円で20年と35年の借入額の差

※審査金利を都市銀行平均審査金利の4%で計算する物とする。

・35年の場合

400万÷4427(100万円を4%で35年借り入れした際の月々の支払い額)÷12✕35%(400万円以上の返済比率)=2,635万円(2,630万)

・20年の場合

400万÷6059(100万円を4%で20年借り入れした際の月々の支払い額)÷12✕35%=1,925万(1,920万)

その差!610万円

 

返済期間を短くされるだけで、610万円も借りられなくなります。同じ条件で借入れするためには年収540万必要になります。

私も借地権売買を数回やった事がありますが、金利優遇が減ったという経験はありません。

しかし、銀行によっては担保評価が取れないと言うことで、借入額を減らされてしまったり、金利優遇減少、保証料UPという可能性がありますので、1つの銀行だけではなく、複数の銀行の審査をすべきです。

 

フラット35でもローンは通る?

フラット35でも融資可能です。

都市銀行よりは条件が緩和されておりますが、住宅支援機構も借地権に対しては積極的に融資していないため、厳しいことには変わりありません。

フラット35の借地権に対しての融資条件を引用します。

【担保】
※ 地主がお申込みご本人の配偶者または直系親族の場合には、抵当権の設定をしていただきます。
※ 借地権取得費の融資を受けられる場合は、敷地に抵当権を設定していただきます。

ただし、敷地の権利が地上権の場合には地上権に抵当権を設定し、敷地の権利が賃借権のうち定期借地権または建物譲渡特約付借地権の場合には、登記された土地の賃借権に質権を設定していただきます。

【お借入期間】
1.普通借地権の場合
通常のお借入期間と同様の扱いとなります。
2.定期借地権または建物譲渡特約付借地権の場合
通常のお借入期間と借地権の残存期間を比較して短い年数が上限となります。

出典:フラット35 ご利用条件について

 

ここでのポイントは普通借地権(旧法も)も通常の住宅ローン審査同様に貸し出しをしてくれると言うことがポイントです。

よって都市銀行で厳しいって事になった場合は、フラット35で借入れする必要があります。

 

ただしフラット35が積極的になれない案件が定期借地権・建物譲渡特約付きの借地権です。

所謂地主が有利になる特約が付いている借地権の場合は借地権の残存期間までしか借り入れができません。

仮に、定期借地権を30年(30年後に土地を必ず返す契約)の借地権を購入した場合は、フラット35は35年まで借入れ可能ですが、30年までしか融資できないって事になります。

 

借地権の住宅ローンが厳しい最大の理由は、地主が承認する銀行しか使えないから。

 

借地権が厳しいと言われる理由は、銀行の審査以上に地主の承認を得ること(譲渡承諾書)の条件に満たした銀行を見つけることが一番難しいのです。

譲渡承諾書とは簡単に言うと、借地権の権利をこの買主に譲りますっていう承諾書です。

 

銀行は土地に対して担保権を登記できませんから、借主が払えなくなったときに、借権地という権利に対して担保権を設定する必要があります。

そのため、譲渡承諾書に借地権に対して担保設定をさせて頂きますという譲渡承諾書に地主のサインが必要な訳です。(借地権に担保を設定できないと貸し出し不可)

地主が銀行が用意する借地権に対しての譲渡承諾書の文言が気に入らないといった瞬間に、その銀行は一切使用することはできません。

だから難しいのです。1つの銀行の審査を通すのにも大変なのに、その上で地主の承諾を得なければならないわけです。

よって実務では、地主に使用して良い銀行を確認する上で、購入者が使いたい銀行と併用してローン審査を行うのが一般的です。

 

複数の銀行の譲渡承諾書を地主に提出して、地主が問題ないと思う銀行に対してサインを頂き、その中から銀行を選ぶ必要があります。よって1つの銀行で勝負は絶対にNGなのです

私の実務経験ベースでも過去に三井住友銀行で借り入れしようとしましたが、地主のNGによって三菱UFJで借入れした事があります。

複数の審査を行っていないと1からやり直しです。

 

審査基準が緩く借地権にオススメ銀行は?

 

借地権ではネット銀行が一切使えないと言うことですが、1つだけ使えるネット銀行があります。

それは「楽天銀行」です。

住宅ローン)借地権付きの一戸建てを購入予定です。融資の対象になりますか?
敷地が借地(普通借地権、定期借地権および建物譲渡特約付借地権)の場合でも融資の対象となります。原則として第一順位の抵当権を設定させていただきますが、抵当権設定について地主の承諾が得られない場合であっても融資の対象になりえる場合もございますので、ご相談ください。

出典:楽天銀行

住信SBIネット銀行と同様に全疾病特約が無料で付いている上、金利が0.527%(2018年9月現在)で借りられるただ1つの銀行です。住信SBIネット銀行よりは金利が高いものの、借地権を利用できるという条件の中、これだけ安い銀行はありません。

 

楽天銀行は必ず選択肢の1つにすべき銀行だといえます。

都市銀行よりも審査金利も高くない上、申込する人の属性も絞られておりません。

昔は公務員であれば、三菱UFJ信託銀行が金利も安い上、投資をやれば更に0.1%も安くなったのですが、2018年4月にマイナス金利の影響で住宅ローンの新規を撤退してしまいましたので、現在では借地権であれば楽天銀行が1強といえるでしょう。

注意

楽天銀行も地主の譲渡承諾書が取得できない場合は、審査が通っても利用することができません。

事前審査を行い、楽天銀行から譲渡承諾書(案図)を取得し、不動産屋を経由して承諾書を頂く流れになります。

 

 

まとめ

 

住宅ローンが厳しい?借地権で最も安く借りられるたった1つの銀行とは

☑ネット銀行全般は借地権の物件は融資対象外。借入れできるのは都市銀行・フラット35・一部の地銀のみ

☑借地権が厳しい理由は、借入れ期間の減少(借地権残存期間まで)と、地主の承諾書が必要なため。

☑地主の承諾書が取得できない場合は1からやり直しなので、複数の銀行の審査を行うべき。借地権で一番オススメ銀行は金利が安く全疾病特約が使える「楽天銀行」

元住宅営業マンの秋月

借地権はまだまだ一般的ではありませんが、今後東京都内では土地価格高騰により、土地を売却せずに、貸し出しして建てる物件が今後増えてくると予想されます。

好立地・好条件で総額が安い物件は借地権ぐらいしかありません。デメリットは上記でお伝えしているとおり、ローンにかなり制限があるって事。

しかし、借地権のデメリットであるローンが難しいというのは複数の銀行で審査すれば解決できますので、下記のサービスが非常にオススメです。

住宅は一生懸命値引きするのに、なぜ住宅ローンにはこだわらないのでしょうか?

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なぜ住宅ローンに関して、最も良い条件にこだわらないのでしょうか?

「忙しいからローンは不動産屋に任せる」

「審査が難しいし、厳しい?」

「不動産屋が通らないって言うから?」

住宅ローンの金利が0.1%違う、保証料の条件によって総額が何十万も変わってしまいます。

これらの理由で銀行を比較しないのは非常に勿体と思いませんか?

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元住宅営業マンの秋月

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