変動と固定のミックスローンは失敗?デメリット3選とオススメの組み合わせを紹介

住宅ローンの今の金利は底値。

 

確実に金利が上がるとニュースで言われている中、変動金利で組みたいけど、リスクヘッジ固定金利も検討したいって思って居る人に、銀行がオススメするローン【ミックスローン】という組み方です。

 

ミックスローンとは、固定と変動を割合に応じて組むローンです。

 

例えば3,000万の住宅ローンを1,500万を変動・1,500万を固定にも出来ますし、1,000万円を変動・2,000万円を固定と契約することも出来ます。逆もしかり。

ミックスローンの一般的に言われるメリットは以下の通りです。

 

ミックスローンのメリット

☑金利が上昇しても、100%変動にしないことで金利上昇リスクを減らすことが出来る。

☑変動金利の1%以下のローンがあるので、全期間固定金利で100%で組むよりも安くなる。

 

簡単に言うと、ミックスローンは良いところ取りローンと別名呼ばれることもあります。

ですが、ミックスローン組み方は、変動金利は無謀か?住宅ローンで後悔する3つの借入パターンを解説でもお伝えしてますが、はっきり言ってオススメできません。

 

今回は、ミックスローンを検討している人、これから住宅ローンを考えている人に向けて、ミックスローンのデメリット及びオススメのミックスローンをご紹介させて頂きます。

 

変動・固定のミックスローンの3つのデメリット

変動金利・固定金利それぞれの良さが生かされず、両方のリスクを負うことになる。

 

ミックスローンは別名、変動と固定の良いところ取りローンと言われておりますが、逆に言えば固定・変動のそれぞれのリスクを負うことになります。

 

ミックスローンのメリット

☑金利が上昇しても、100%変動にしないことで金利上昇リスクを減らすことが出来る。

☑変動金利の1%以下のローンがあるので、全期間固定金利で100%で組むよりも安くなる。

 

これをデメリット版にすると。

 

ミックスローンのデメリット

☑変動金利も含まれているので、ローン契約時に返済金額が確定しない。(資金計画が組みにくくなる。)

☑固定金利も含まれているので、変動金利よりも利息が減るスピードが遅い。

 

ある意味、ミックスローンはお互いの悪いところ取りローンでもあるんです。

35年分の資金計画も確定しないし、月々のローンの返済しても利息が変動金利100%よりも減らない。

悪く言えば中途半端。

 

この中途半端って言うのがよくありません。

 

全期間固定金利であれば、420回決められたお金を銀行に払うだけっていう目的を確定させることが出来るし、変動金利であれば、金利が上がる前に固定金利と比べたときの差額を利用して繰上げ返済をして早く返す目的に対して最も適しておりますが、ミックスローンはどっちにも該当しません。

 

この後お伝えしますが、繰上げ返済のデメリットこそ、返済を早く終わらせるっていう目的を妨げる最大の理由です。

 

当然:固定金利のデメリットを受けることになるので、借り換えは違約金が発生しますよ。

参照:住宅ローンを思考停止で全期間固定を選ぶと損?固定金利の5つのデメリットと仕組みを解説

 

ローンが二本になるので諸経費が若干高い

 

ミックスローンは、1つの借入れを変動・固定と2つに分ける必要があります。よってローンは2本になります。

住宅ローン控除などでローンが2つになったからと言って、還付されない訳ではありません。

 

しかし、ローンが2つになると言うことは、契約に掛かる手数料が増えると言うことになります。

 

銀行の事務手数料・印紙代(金銭消費貸借契約の2万)などが増額されます。

 

結果、ミックスローンは契約だけで一般のローンよりも2万~5万円程度高い。

 

ローンを2つにすることで、繰り上げ返済時に利息軽減額が少なくなる!(重要)

ミックスローンの最大のデメリットは繰上げ返済にあります。

仮に、3,000万円の変動金利(年0.6%)と、3,000万のミックスローン(変動1,500万の年0.6%・固定1,500万円 年1.48%)に5年後に100万円繰上げ返済をした時の利息軽減効果を比較してみます。

 

※それぞれ35年ローン

3,000万円の変動金利100%の利息軽減効果は192,939円。

一方で、1,500万の変動金利の利息軽減効果は188,483円と、その差額は約5,000円です。

同じお金を使っているのに、利息軽減効果が変わってきます。

 

固定金利で同様の条件で比べると約1.5万も利息軽減効果が変わります。

理由は簡単でして、金利が同じであれば、ローン残高が高いローンの方が利息も多く取られる分、繰上げ返済時の利息軽減効果も大きいって事です。

 

そうは言っても、たったの5,000円でしょって思うかもしれません。

ですが、100万円の繰上げ返済が200万・300万と上がっていったらどうでしょうか?

それだけで2万とか3万円も利息軽減効果が変わってくるんですよ?

 

勿体ないですよね。

 

同じ金額を使っているのであれば、利息軽減効果が高い1本ローンの方がコスパは高いのです。

 

ミックスローンなので、金利の低い変動金利では無く、金利の高い固定金利の方に繰上げ返済をすれば、変動金利100%よりも利息軽減効果は高いのですが、利息軽減効果だけの為に、金利上昇リスクが0の固定金利に繰上げ返済をしてしまうぐらいであれば、最初から変動金利を組んだ方が良いと言う結論になります。

変動金利分を繰上げ返済して、金利上昇リスクを抑えるのがポイントです。

 

ミックスローンは変動金利と固定金利を組み合わせるのは勿体ない!オススメの組み合わせは10年固定と全期間固定金利

 

全期間固定金利はローン完済時まで金利が変わらないので、契約時に総支払額が分かるのがメリットです。

全期間固定金利=420回同じ額を銀行に振り込むだけっていう定義

 

ですが、契約時に総支払額が分かるメリットの代償として、高すぎる安心料(利息)があります。

 

例えば、35年の4,000万円のローンを、2018年の三井住友銀行の全期間固定金利(年1.8%)と、変動金利(年0.6%)で比較した場合、運良く35年の間に変動金利が0.6%で借入れできると44,356,854円で住みますが、全期間固定金利の場合は53,943,350円と、変動金利の差額が960万円もあるわけです。

 

ちょっとこの安心料は高すぎじゃ無いですか?

 

でも、金利上昇リスクが心配・・・・って方。ご安心してください。ミックスローンは固定と固定で組むことが可能なのです。

 

具体的に言うと、10年固定と全期間固定のミックスローンです。

 

ポイントは、10年固定を10年以内に完済させれば、全期間固定金利よりも月々の支払いを安くすることができ、金利上昇リスクを回避出来るって事。

 

10年固定と35年ローンのミックスのメリット

☑月々の支払い額がかなり安くなる

☑10年以内に10年固定分を完済できれば、変動リスクが0になる。

 

例えばみずほ銀行で3,000万円の全期間固定金利ローンを35年、年1.45%(2018.11 優遇有り)借入れした場合、月々が91,122円になります。

 

もし10年固定分を1,000万円とし、2,000万円の全期間固定金利とのミックスローンを利用すると、2,000万円分の支払いが60,748円と、1,000万円分の27,278円(年0.794% 2018.11現在)で約8.7万円。

 

毎月4,000円も安くなります。年間にすれば約5万です。10年で50万。

このミックスローンのポイントは、10年固定分を10年後に一括返済することです。

 

頭金を使って借入額を減らしてはダメですよ。

頭金を利用して10年固定分を完済させましょう。

参照:いつまでマイホーム購入に頭金が必要って言ってるの?頭金なしのメリット5選

 

全期間固定金利を利用したいって方は、ぜひ10年固定と全期間固定金利のミックスローンをオススメします。

 

借入れする10年固定の配分は、10年後に確実に一括返済出来る額で設定してください。

10年固定の金利の安さに欲をかいて、10年後に一括返済出来ない数字で10年固定を組んでしまうと、当初の変動金利よりも悪い条件の変動金利で10年固定分のローンを組む事になります。(固定で組みたいという目的が本末転倒)

 

まとめ

 

変動と固定のミックスローンは失敗?デメリット3選とオススメの組み合わせを紹介 まとめ

☑ミックスローンという組み方は変動・固定の良いところ取りローンとも言われているが、同時に変動と固定金利の悪いところも取る組み方。悪く言えば中途半端。

☑ミックスローンの3つのデメリットは「中途半端。」「2本のローンによる諸経費増額」「繰上げ返済の利息軽減効果が低い」

☑ミックスローンでオススメしたい人は全期間固定金利を利用する人。10年固定と全期間固定を組み合わせすれば、金利上昇リスクを追うこと無く10年で利息が50万円も安くなる。

 

固定は組みたくないけど、変動金利の上昇リスクが怖いって人は、上限が無い変動金利が怖くて組めない方必見!【上限金利特約】の住宅ローンを解説を合せてどうぞ。

元住宅営業マンの大月

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