契約が無事に済み、住宅ローンの契約も終わると、最後のイベントとして新築の引き渡しがあります。
新築の引き渡しで行う目的は下記のようになりますね。
ココがポイント
☑買主からすれば、家の鍵を貰い、物件の所有権を売主から買主に移転して貰う。
☑売主からすれば、家の残代金を頂く。
この2つを同時に行うのを、引き渡し、別名「残金決済」って言います。
残金決済は、お金を支払う関係上銀行で行います。銀行で行うって事は平日にしか引き渡しを受けることができず、会社から半休貰って休む必要。
家の引き渡し・・・無事に終わるかなって不安になる方もおりますよね？
今回はこれから引き渡しを受ける購入者に向けて、引き渡し当日の流れと3つの注意点をご紹介させて頂きます。
Contents
新築戸建ての引き渡し日当日の流れ
住宅ローンを利用して物件の残代金を支払いする引き渡しは、住宅ローンを借入れする銀行で行うのが一般的です。
銀行で行うって事は残金決済は平日にしか行う事ができません。
銀行に来る人は「司法書士」「売主」「仲介会社」「購入者」「抵当権の銀行員（売主側の銀行）」で集まって引き渡し業務を行います。
時間にして30分～1時間程度。（最短記録で15分で終わったことがある。）
当日の流れは以下のようになります。
引き渡しの流れ
1：所有権移転の登記書類の作成・出金伝票の作成
2：住宅ローン融資実行・設備関係の書類説明
3：火災保険の契約（既に行っている人は無し。）
以下の内容を1つずつ解説させて頂きます。
所有権移転の登記書類の作成・出金伝票の作成
まず最初に行わないといけないのが、司法書士による購入物件の所有権移転の委任状の作成です。
所有権移転登記を購入者が行うわけにはいきませんから、代わりに司法書士が法務局に行って、売主から買主に所有権移転する手続きを行います。そのための委任状。
司法書士への書類が揃わないと、住宅ローン融資実行ができません。なので最初に作成します。（ただ印鑑押すだけ）
司法書士の書類が作成し終わったら、出金伝票の作成に入ります。（諸経費・住宅ローンの振り込み伝票を作る）
具体的には、現金で引き出しする「表示登記費用」「登記費用」を初め、振り込みを「売主の残代金＋固定資産税清算金＋オプション代」「仲介手数料＋ローン事務手数料」＋その他の伝票を作ります。
仲介会社が、当日に必要なお金の流れ一式の書類を持っているはずですから、1円単位で確認するようにしましょう。
失敗すると再度振り込みをして返金する羽目になり、振込手数料を余計に負担する必要がありますからね。
住宅ローン融資実行・設備関係の書類説明
上記の司法書士の書類作成＋出金伝票の作成が終わったら、何千万もする住宅ローン融資実行に入ります。
流れとしては、住宅ローンの金額が一度口座に入ってから、売主に振り込みって形。
通帳をみると、一瞬ですけど残高が何千万ってなるので、気分が良いですよ（笑）
一瞬で無くなりますが・・・
住宅ローン融資実行は銀行さんの忙しさによって、送金時間が変わり、後にも説明しますが、銀行が忙しい日に引き渡しを行うと、帰れる時間が非常に長くなります。
一般的には送金時間まで10分～15分程度掛かりますから、その間に売主から設備説明書の説明＋各書類の受け渡しがあります。（鍵もあるよ。）
ココに注意
パワービルダーと呼ばれる大手建売屋は、設備の引き渡しの説明等はない場合が多いです。
なぜなら、設備の説明書は現場に置きっぱなしだからです。
また、検査済証・地盤改良など建物に関する書類（原本）は、渡す義務が無いので貰えない会社もあります。
火災保険の契約（既に契約している人は無し）
銀行紹介の火災保険を利用する人、売主の説明が終了後、火災保険の契約説明があります。
具体的には、火災保険の保証額・保証内容・証券書がいつ届くかを重要事項説明として確認です。
銀行経由の火災保険では無く、既に契約している人はこの説明はありません。
引き渡し当日に火災保険に加入する人は、絶対に火災保険の責任開始日は何時から？保険金が貰えないたった1つの悲惨な事例を参考に、契約開始時間を設定するようにしてください。
東日本大震災のような悲劇が来たら終わりです。
尚、安い火災保険を探したいって方は新築戸建ての新築戸建ては火災保険の選び方で10万は変わる？保険料を安くする6つの方法もどうぞ。
新築引き渡し日の当日の持ち物
当日の持ち物は最低限これだけ持っていれば大丈夫でしょう。
☑本人確認（運転免許証）
☑通帳・銀行印（住宅ローン借入れ場所）
☑実印
もし、新住民表や印鑑証明書を銀行との契約時に渡していない場合は、残金決済当日までに新住所の「住民票・印鑑証明書」の原本も必要になります。
新築戸建ての引き渡しが無事に終わったら営業マンへのお礼品っている？
結論から言うと、特に必要はありません。
貰って嬉しいとは思いますが・・・貰う物によってはどうしよって思っちゃう。
無難なのは菓子折で、形に残らない物・会社で分けられるものだと助かります。
私の経験で、過去に貰って困った物が花でしたね。
会社では飾る場所が無く、家に飾りましたが、枯れた後の花の処理も含めると、貰ってもあんまり嬉しくないって言うのが本音。
次から、引き渡し当日の注意点をご紹介します。
新築戸建ての引き渡しの3つの注意点
引き渡し日当日に傷・汚れのチェックはしない。
引き渡し前の内覧会で傷・汚れのチェックをしたので、直っているか確認してから、引き渡しを受けたい気持ちも分かりますが、引き渡し当日には傷汚れのチェックはしません。
そんなことをしていたら、内容によっては決済に間に合わないって事にもなるので。
チェック方法は、平面図に内覧会で発見した傷・汚れの場の場所を記してある物を、売主or仲介会社から貰い、引き渡し後に傷汚れをチェックします。
必ず荷物を搬入する前にやってください。図面に欠いていない傷は当たり前ですが対象外。
その図面に欠いてある傷・汚れが直っていない箇所があれば、売主に連絡して治して貰う。無ければそれで終了です。
これから内覧会って方は、新築戸建て引渡し前の内覧会でチェックすべき7つのポイントをご覧ください。
給料日・月末の引き渡しは避ける。
仕事が忙しいから、早く残金決済が終わって欲しいって思う人が殆ど。
銀行の送金に1時間以上待たされるのは嫌ですよね。私も嫌です。さっさと終わらせたい。
引き渡しに時間を掛けずスムーズに終わらせるためには、銀行が忙しくないに設定するのが良いです。
銀行が忙しいとされる日は、給料日である「20日・25日・月末」、最も忙しい年度末なんて、送金に2時間以上待たされた経験があります。
できない仲介営業マンほど、何にも無いのに月末に設定したがるんです。50社ぐらい関わってきた経験上ですが、
何も説明することが無いのに、互いに無言で1時間以上送金を待つってかなりしんどいですよ。
売主が残金決済までに約束を守らない場合は、覚書を交わす。（超重要）
私のメインブログで、電柱移設の記事を初め、沢山の記事からコメントを頂くのですが、
その内容が、契約書の記載していた当初の電柱場所と違うのに、引き渡しを受けました。
この場合、売主にサービスを請求できますかっていう質問。
一言言わせてください。
おせーよっと。
この問合せはさすがに放置しました。
まあ無理なんで。無料で回答するほどじゃない。重要なのはここからで、
おかしいなって思ったら、引き渡しを受ける前に売主・仲介会社に契約書の内容を確認して問合せをすべきです。
この電柱移設の例で回答すると、電柱移設が当初予定していた場所でできない場合は、揉めたところでどうしようもありません。
更には電柱移設ができないことを理由に解約っていうのも弱い気がします。（絶対にココって書いていない。おそらく逃げの文言が入っているので）
だったら口頭だけで、サービスを請求するのはNG。必ず書面を残す必要があります。そうで無いと逃げられますよ。
覚書を仲介会社経由で作って貰うようにしましょう。
なんならググって自分でも作れます。（検索力が大事。）
覚書にサインを貰えないと、引き渡しを受けないってなど・・・
契約書に記載した通りに履行できないのは売主が悪いわけですら、そこを交渉材料に使うのがよろしいかと思います。
引き渡しを受けた後に、サービスしろは帰って逆効果。
それはアフターサービスの内容でも無い上、残代金を受け取ってますからね。
売主はできないって回答して終わりです。
しかも今後のアフターサービスの際、要注意人物として扱われます。
本当に良い提案もクレームに変わる可能性があるので、一切行わないなど悪い影響が出ますよ。
覚え書きなどを無視すると、新築戸建て引き渡し後にトラブル続きの失敗談から学ぶ3つのポイントのような失敗を起こします。
まとめ
ココがポイント
☑新築の引き渡しは30分～1時間程度で終わる。銀行は平日しかやっていないので、半休を貰う必要がある。
☑新築引き渡し後のお礼品は形が残らない菓子折がベスト。経験上、花など形に残る物を貰っても逆に困る。
☑引き渡し時の注意点は「傷・汚れのチェｯクは当日には行わない」「引き渡し日は給料日・月末を避ける」「売主が契約書の内容と違う事をしている場合は、引き渡しを受けずに覚書でサービスをして貰う」の3つ
最後は厳しめで書いてしまいましたが、元不動産屋の立場からして見ると、引き渡しを受けた以上、契約は終了。あとはアフターサービスだけって話。
金銭を要求する客に1度屈したら、また金銭を要求してくるので、そう簡単には金銭のサービスはしません。
是非参考にして貰えれば幸いです。
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