冬のボーナス第2弾である住宅ローン控除の還付金が少ない理由4選と注意点

冬のボーナス以外にも、第2のボーナス！

家を買うことでしか年末調整で貰えない住宅ローン控除の還付金があります。

この還付金ですが、住宅購入者に限り、毎年ローン残高の1％（最大4,000万円）までの納めた所得税＋住民税（13.65万円まで）の還付金が貰えるという素晴らしい制度です。※長期優良住宅は最大5,000の1％

冬のボーナス以外に数十万円単位のお金が貰えるって嬉しいですよね？

 

しかし、思ったよりも住宅ローン控除の還付金が少ないって思っているかたも多いんではないのでしょうか？

今回は住宅ローン控除の還付金が少ない理由4選と注意点をご紹介させて頂きます。

初めて住宅ローン控除の申請を行う人は【住宅ローン控除はいつからもらえる？住宅ローン控除の申請方法と3つの注意点とは】をご覧ください。

 

年末調整で住宅ローン控除の還付金が少ない4つの理由

 

年末調整で住宅ローン控除の還付額が少ない理由は以下の4つの内のどれかです。

1つずつ解説していきます。

 

ローン残高の1％よりも所得税・住民税を払っていない。

 

不動産屋などが住宅ローン控除の説明に置いて。

「住宅ローンの残高の1％の所得税と住民税が毎年戻ってくる」って説明がありますが半分正解で半分間違えです。

不動産屋は本来お客様にはこう説明しなければなりません。

「最大で住宅ローンの残高の1％の支払った所得税と足りない分は住民税（13.65万まで）が毎年戻ってくる」です。

 

住宅ローン控除は無条件で残高の1％が貰える訳ではなく、その年に納めた所得税と住民税の合計がローン残高の1％未満だったら、税金を納めた分までしか戻らないのです。

冷静に考えて貰えればわかりと思いますが、税金が還付される制度なのに、払っていない税金分が貰える訳がありませんよね？

ちなみに税込み年収400万円の方が年間納めている所得税は8.52万しかなく住民税は17.79万円です。

所得税と住民税の合計：8.52万円　＋　17.79万円　＝26.31万円

出典：お金のカタチ

 

この場合還付される金額は8.52万＋MAX13.65万＝約22万程度の還付金になります。

仮に4,000万円のローンを組んで、やった40万円貰えるぜって訳ではありませんので要注意です。

住宅ローン控除は持分によって還付金も按分されます。

共有名義で組めば安泰って思って年収の低い奥さんと収入合算すると返って還付額が少なくなるので要注意

参照：ペアローンを組んで後悔者続出している6つのデメリットと注意点を解説します。

 

毎年の返済によりローン残高が減れば還付金も少なくなる。【繰上げ返済要注意】

 

これは住宅ローン控除がフル活用できる年収が高い人においての注意点です。

繰り上げ返済と頭金多めはどっちが得？住宅ローンの総額を安くする方法でも解説してますが、繰上げ返済の貯金で一気に返済してしまうとローン残高が減ってしまい、ローン残高に依存する住宅ローン控除の還付金が減ってしまうのです。

 

ローン控除期間中に1,000万円を繰上げ返済をしてしまった場合は、金利負担も含め最大で30万円も総額で損します。

特に、住宅ローンの金利を1％以下で借りている人の場合、住宅ローン控除が1％の還付金がありますから、1％からローンの金利を引いた金額が借りているのに、住宅ローン控除によって収益を得る逆サヤ状態になっております。

よって住宅ローンを0.6％で借入れしていた場合、住宅ローン控除の期間中は逆に1％ー0.6％＝0.4％が収益になります。

私はお薦めしたい繰上げ返済を行うタイミングは、住宅ローン控除が終わった10年後以降に行いましょう。

 

還付金が振り込まれるのは所得税だけ。住民税は翌年の支払い額から控除される

 

住宅ローン控除の還付金が異常に少ないと思ったらまずは、手元に還付される額はお金は所得税のみって事を知ってください。

そして住民税分は、年末調整の翌年の住民税額から天引きされているのです。

私も引き渡しが終わったお客様から連絡があった内容が、住宅ローン控除の還付金が異常に少ないんですが・・・って問合せです。

 

お客様の年収を知っておりましたから所得税を計算し、金額ぐらい振り込まれてますか？って確認したところそれに近い金額でビンゴ。

まずは冷静に所得税額を計算してみることをお薦めします。（後日計算方法を紹介します。）

 

個人が売主の中古物件はローン残高が4000万円以上でも20万円までしか貰えない

 

個人が売主の中古物件を購入した場合は、消費税を8％を支払いをしておりませんので、いくら4000万円のローンを組もうが、MAXで消費税5％時の制度の2,000万円の1％までです。

あくまでも住宅ローン控除が4,000万円の1％までの恩恵を受けられるのは、購入した住宅に消費税8％にUPしたのに購入してくれた消費者のみです。

平成26年1月1日から平成33年（2021年）12月31日まで	10年	1～10年目年末残高等×1％(40万円)（注）住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

※1　この表は、平成30年分以後の確定申告において適用が受けられるもののみを掲載しています。

※2　「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等（消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。）が、8％の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。

出典：国税庁

 

非課税の中古住宅は特定取得による物ではありませんから、中古物件でも400万円を受けることが出来ず最大でも200万円がMAXになります。

現に、2014年の消費税5％から8％に上がった際、住宅ローン控除が2,000万から4,000万までの恩恵を受けられず、現在でも20万円までです。

 

あれ・・・年収700万円もあるのに住宅ローン控除が20万円しか戻ってこないって方は、個人売主の中古物件を購入しているからなんですね。

逆に業者が個人の物件を買い取り、再販売した物件は問題なく現行の最大4,000万円1％の住宅ローン控除を受けることが出来ます。

よって、コスパの良い中古物件を買うなら諸経費の消費税が増税する前の今がお得です！

ここまでは年末調整時に住宅ローン控除の還付金が少ないって思ったときの4つの理由です。

最後の注意点として、住宅ローン控除中に安易に行ってはいけない制度があります。

 

注意点：年収400万円以下はふるさと納税を行うと住民税の還付額が少なくなるので絶対NG

 

自己負担2,000円で寄付した自治体からお礼の品が貰えるふるさと納税ですが,住宅ローン控除との相性が最悪です。

仮に1万円をふるさと納税で支払うと自己負担2,000円でお礼の品が貰えるだけでなく、8,000円は翌年の住民税から天引きされる制度です。

翌年に支払う予定の住民税がふるさと納税で天引きされてしまうと、住宅ローン控除による天引き額より少なくなってしまいます。

 

住宅ローン控除で還付される住民税が少ない年収の低い方はふるさと納税は控えておきましょう。

とは言え、年収400万円の人の住民税17.79万円で、ふるさと納税の最大控除額が4万円（夫婦共働きの場合）なので、全額フルでやっても13.79万円の住民税ですから、住宅ローン控除の住民税の還付（MAX13.65万円分）はフルに受けることが出来ます。

逆に請求される住民税が少ない年収400万円以下の人は、ふるさと納税を利用する事で住宅ローン控除の住民税の還付金がフル利用出来なくなるので辞めておきましょう。

 

まとめ

住宅ローン控除が少ない際に一番確実な方法は税務署に確認することです。

住まい給付金を受け取っていない人は【住まい給付金の申請期限はいつまで？申請期間を知らないと30万円もらえないって話】をご覧ください。

貰えなくなってからでは遅すぎます。

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