位置指定道路は私道・公道どっち?私道と位置指定道路のたった1つの違い

一つの大きな土地を細かく分けて、購入者が通行するために分譲地内に道路を作る必要があります。この道路のことを位置指定道路と言います。

建売や土地のみの分譲地において位置指定道路がなければ、公道から離れている奥地は接道義務を果たせずにその土地に建築すら許されません(分譲すら不可)

それどころか、購入者は道路に出るときに他人の敷地をまたがないといけなくなるので、家の前に道路がないと困るわけです。こんな感じ

 

 

そのため、ほぼ全ての分譲地には必ずと言って良いほど位置指定道路が分譲地内に存在し、全ての土地は位置指定道路に2m以上接続されております。

位置指定道路は、みんながイメージしている私道(砂利道)と比べて舗装もしっかりされているので、公道だと思って居る人も少なくありません。

今回は位置指定道路は公道か私道のどちらかとあわせて、位置指定道路と私道の違いについて解説させて頂きます。

 

位置指定道路は公道・私道どっち?

 

位置指定道路は公道か?私道か?

結論から言うと位置指定道路は私道です。

私道のため、位置指定道路をみんなで所有し管理していくことになります。ここまでは通常の私道と全くもって変わりません。

 

ただ、通常の私道とは違い、販売してくれた建売業者・土地分譲会社という担保があり、購入者はみな同じ時期に入居するってところです。(ここが今回ご紹介する位置指定道路と私道の違いではありませんよ。)

建売業者や土地分譲として1つの大きな土地を分割する際の位置指定道路は、購入者間で均等に持分を含めた売買を行うので、土地+位置指定道路の持分で販売される形態が一般的です。

位置指定道路に接しているのに、位置指定道路の持ち分無しっていう場合は、私道のリスクしか背負わない物件でしかありませんので、購入は控えておいた方が無難です。(私道持分がない理由に納得すれば別)

 

開発道路なら公道になる場合もある。(割と重要)

 

分譲地の規模が大きかったりすると(500㎡以上の土地開発)、位置指定道路と同様の道路も開発道路として扱われることになります。その際に、開発道路が行き止まりになっている道路の場合は私道として扱われます。(42条1項5号)

しかし、起終点が公道で、通り抜けができる道路の場合、開発許可を出した市や区に道路を採納(あげる)することで、私道であった開発道路が公道(1項2号)になったりもします。

開発道路が公道になったことで、道路の持ち分は持てませんが、私道負担もなくなり、道路が破損しても区・市が補修してくれます。

更に不動産の価値も高まりますので、開発現場を購入するのであれば、道路の扱いが私道ではなく、公道の方が良いですっていう話。

 

位置指定道路と私道のたった1つの違い

上の写真が位置指定道路、下の写真は砂利道の私道ですが、整備されているされていないは別にして、どちらも私道です。

私道と位置指定道路の違いは、道路が整備されているという違いではなく、建築基準法の42条1項5号に該当する道路が位置指定道路。それ以外に該当するのが位置指定道路ではない私道です。

位置指定道路とは・・建築基準法上の道路のひとつで、特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。建売住宅や土地の分譲をする目的で土地を区画割りする場合、全ての区画が道路に面するように築造しますが、その道路が建築基準法上の道路として認められないと、その道路に面する区画は建築をすることができません。

出典:私道ネット

位置指定道路は、市や区が許可を出した道路として扱われるので、位置指定道路に接している土地であれば建物を建築するのは可能です。

しかし、位置指定道路ではない私道では、42条1項5号ではなく、42条2項道路と呼ばれる4m未満(道路後退)が必要な道路で合ったり、43条但し書き道路という、ある条件を満たせば特別に建物を建てて良いよっていう道路もあれば、最悪は建築基準法外(再建築不可)の道路もあります。

 

ここが思いっきり違うわけです。道路としての価値も位置指定道路の方が高いです。

しかし私道の基本原則は、位置指定道路でもそれ以外の私道も同じです。私道所有者で管理しますし、ライフラインの整備のために私道を掘るのにも道路の掘削承諾書が必要。

 

砂利道・4m未満でも位置指定道路に認定されている私道もある

 

道路が綺麗で無ければ、位置指定道路ではないのかというとそんなことはありません。位置指定道路の中には4m未満や砂利道の道路も普通に存在します。

不動産屋が怪しげな道路を見つけたときは、各役所にいって調査する必要があります。

仮に4m未満の道路で位置指定道路に認定されていた場合は、各役所のルールによりますが、セットバックの基本原則である道路中心線から2m離れたラインまで敷地後退(道路提供)をしなければ建築確認申請がおりません。

セットバックとは費用が掛かる?敷地後退の土地を購入する注意点を解説

道路提供するって聞いていない!ってトラブルを避けるためにも、目の前の私道が建築基準法上でどんな扱いになっているのかをチェックして起きましょう。(特に注文住宅を建てる場合は!)

 

まとめ

 

位置指定道路は私道・公道どっち?私道と位置指定道路のたった1つの違い まとめ

☑位置指定道路は公道ではなく、私道!開発現場の道路が通り抜けができる場合、公道になっている可能性がある。

☑位置指定道路と位置指定道路ではない私道の違いは、役所・区役所から建築基準法上の42条1項5号に認められているか否か。私道の中には建築基準法外の再建築不可の道路もある。

☑位置指定道路は綺麗かどうかだけでは判断できない。役所で調査する必要がある。不動産屋さんに聞いてみるのがベスト。

元住宅営業マンの秋月

私の経験上ですが、幅2m程度の獣道でも役所から認定されていたこともありました。

この場合は1m以上の道路後退があったので、上席に打診するのを諦めましたが、それを知らずして注文住宅を立てるつもりで購入したら、道路後退で敷地面積が減り、最悪は希望していたプランが入らないって事になりかねませんので注意したほうがよいでしょう。

私道については私道トラブルに巻き込まれた私が本気で伝えたい私道の4つのデメリットとは?をご覧ください。

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