一戸建て購入するなら都心か郊外のどっちを買う?メリット・デメリット比較

一戸建てを購入するときに、通勤の事を考えると駅が近い都心物件を選びたくなりますが、子育てや金額の面で考えると、駅から離れた郊外の物件を購入したほうがいいのかなと悩む方がいらっしゃるかと思います。

今回は都心と郊外で物件を購入する際のメリット・デメリットをそれぞれご紹介させていただきます。

 

都心と郊外のメリット・デメリットを9項目で比較してみた。

 

都心と郊外を9項目の内容で比較してみました。

比較項目都心郊外
物件価格高い安い
土地面積狭い 40㎡台もある広い 200㎡を超えることも
防火地域隣との間隔が狭いので燃えづらい準防火隣との間隔が広いので、特になし(22条)
駅近物件が多い多い。基本ほぼ駅近物件少ない 徒歩30分以上の物件もある。
近隣住民の関係性希薄関係が深い
子育てがしやすいしずらいしやすい
用途地域 日当たりが良い物件が多いか商業系・工業系が多い。日当たりが悪い物件が多い住居専用ばかり。日当たりが良い物件が多い。
人口・活気があるか人口が多い。増え続けている。人口が少ない、減り続けている。
売却しやすいかすぐに売れる。全く売れない。

ぱっと見ただけでも、結構違いますよね。都心や郊外だけでもなく、「戸建てではなくマンションに住みたい!」や、子育て重視にしたいから郊外の物件などなどいろいろな意見があると思います。

家を見るポイント

☑35年も住宅ローンを返済していけるのか?(資金面)

☑子供が独立したり、仕事の事情で引っ越しをせざる得なくなったらどうする?(将来のリスク)

☑子育てがしやすいか?のびのびした環境で育てたいなど(子育て面)

1つずつ詳しく解説していきたいと思います。

 

物件価格は都心部が圧倒的に高く、郊外は安い。今後も土地価格が2極化する。

 

都心の物件の方が高いといわれているのは、土地価格が郊外に比べて圧倒的に高いからです。

建物価格が高いからではありません。むしろ建物の金額は、郊外の方が大きい建物を建てるので、郊外の方が建築費が高くなります。

去年の7月に路線価を国土交通省が発表しましたが、銀座は1㎡あたり4032万円というバブルよりも高い地価になったとニュースで話題になりました。

国税庁は3日、相続税や贈与税の算定基準となる2017年分の路線価(1月1日現在)を発表した。全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなり、2年連続で上昇した。32年連続で日本一となった東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は1平方メートルあたりの価格が4032万円。過去最高だったバブル直後(1992年)の3650万円を上回った。

出典:https://www.nikkei.com/article/DGXLASDG28H6S_T00C17A7MM0000/

1㎡で4,032万円なので1坪(畳2枚)で1億3300万円程度になります。もうめちゃくちゃ高いです・・・・都心部は購入価格ではデメリットになります。

 

一方で、郊外の物件は土地をプレゼントする代わりに、家を建てるという条件付き売地が販売されていたりします。

土地をプレゼント!ですよ。都内では考えられません。

郊外のメリットは、土地を安く取得できるため、希望の建物プランが立てやすいというメリットがあります。

 

今後の土地価格の経緯として、都心部は人口数上昇により、今後も土地価格が上昇していくのに対して、郊外は人口数減少により、土地価格が今後も下落していくでしょう。

郊外で購入を考えている人は、購入後建物だけではなく、土地価格も購入時より価格が下がると思って購入すべきでしょう。

固定資産税は当然、都心の土地の方が高いです。

 

土地面積は都心では40㎡台、郊外では200㎡を超える場所もある。200㎡を超える部分の固定資産税は要注意

 

都心は土地価格が、ものすごく高いので、都心で販売されている戸建ては、細かく洋館切りされている分譲地が多いです。

住宅を購入する多くの方は、住宅ローンを利用します。

都心部で30坪以上の建物を販売してしまうと、販売価格があっという間に1億を超えてしまい、住宅ローンの借り入れ極度額を超えてしまいます。(1億までしか借りられない。)

よって住宅ローンを利用して多くの方に購入してもらうためには、土地を40㎡~60㎡程度に土地を小さく切って販売することが必要になります。

都心エリアは土地が小さい為、広々として建物に住むことができないのがデメリットになります。

 

一方で郊外の場合は、購入する人が少ないので、都心のように小さく土地を切る必要がありません。

郊外は、土地価格の坪単価が0円~30万円程度の場所はほとんどです。

仮に200㎡(68坪)以上の土地をつけて販売したとしても、4,000万円行くか行かないか程度なので、土地を小さく切って販売するより、子供が走り回れるように土地面積を提供して、建物を大きく建ててもらうのが郊外の戸建てを販売するスタイルです。

 

土地が安いうえに、土地面積が広いのは郊外の最大のメリットとも言えます。

 

土地面積が200㎡を超える物件を購入する場合に注意してほしいのが固定資産税です。

200㎡を超える土地面積は固定資産税の小規模住宅用地の特例が、1/6から1/3になってしまうので、固定資産税が2倍になります。

 

建物と建物との間隔が狭いのが都心は火が燃え移らないように建物の防火制限が厳しい。都心は火災保険が安く、郊外は火災保険が高い。

 

都心部の建売物件を見ると、隣との家との間隔が、60㎝~1mしか離れていない場合がほとんどです。

この状態で火事が起きた場合、確実に隣の家にも火があたってしまいます。

よって都心の家は最低でも準防火地域に設定されていることが多く、郊外で定められている防火性より厳しい基準で建物を建てなければなりません。

 

一方で郊外の物件、建物と建物の空間が最低でも2m以上は確保されております。

その為、火事が起きても建物との距離がある為、隣の家に燃え移る可能性が低いので、建築基準法22条に定められている最低限の防火性のがある建物を建てれなOKです。

耐火構造物で厳しい順番(左から緩い)

※建築基準法条22条(H構造)<<準防火地域(T構造)<<防火地域(T構造)<<マンション(M構造)

これらの違いは、火災保険料に顕著に現れます。

火災保険は燃えにくい建物ほど、火災保険料が安くなる為、建築基準法22条仕様で建てられている郊外の物件よりも、都心部の準防火仕様の建物の方が保険料が半額になるのです。

新築戸建ては火災保険の選び方で10万は変わる?保険料を安くする6つの方法

 

都心は駅の数が郊外と比べて多すぎる。駅遠い物件を見つける方が難しい。

 

都心部と郊外では駅の数が圧倒的に違います。

私は都心部の方で営業をしていた経験から言うと、JRの駅(京浜東北線・埼京線・山手線・中央線)などからどんなに離れている物件でも、東京メトロや、都電荒川線などのローカル駅から徒歩5分圏内だったりします。

まずすべての駅から徒歩20分以上離れている物件は、見たことありません。都心のメリットは駅近物件が多いこと!

それに比べて、郊外の駅周辺はマンションばかりです。

 

郊外のマンションを探している人は、駅近物件が多いので、子育てと通勤面の両方を手にすることができます。(都心よりも駅近マンションは多いかもです。)

しかし戸建てになると、駅近の土地がすべてマンション用地になっていることから、徒歩30分以上離れている物件が多く目立ちます。

よって車庫スペース2台以上確保できる土地や建売住宅が多いですね。郊外の戸建てのデメリットは駅が遠いことにあります。

逆に都心では車庫スペースなしの物件もたくさんありますから、車を持っている人は、都心より少し離れた郊外エリアで探すのも一つの手でしょう。

 

近隣住民の関係性:都心部要注意!いかに近隣トラブルを防げるか?

都心部の戸建てを購入すると、隣近所の人には引っ越しの挨拶をするものの、それ以外ではほとんど関わりがないことの方がほとんどです。

現に私もお隣さんとお話したことがありません。

 

一方で郊外の場合は、近隣住民との関係性を大切にする傾向があります。

先日ご紹介させていただいたマイホーム体験談の中にも、購入よりも近隣住民との関係を重視されていた方がいらっしゃいました。

 

この方は、郊外の海岸で購入された方ですが、近隣住民の方に住まわせてもらっているという考えで、近隣住民とのコミュニケーションを図っていたそうです。

郊外の方が近隣住民とのトラブルも少ないでしょう。これが郊外のメリットです。

元住宅営業マンの秋月

私の建売業者としての体験談ですが、近隣住民とのトラブルに関しては、都心部の方が攻撃的・常識がない方が圧倒的に多く、よく揉めてました。

一方で都心部ではないエリアの近隣住民は、穏やかな人が多く、建売分譲をしてもあまりトラブルにはならなかったです。

 

普段関わらない分、いざっていうときに攻撃的になるのかな?と思ったエピソードはたくさんあります。

都心エリアは近隣住民とのトラブルがデメリットになりえます。

 

子育てがしやすい環境は自然の多さと近隣住民の協力がある郊外(保育所の空き具合含む)

 

郊外の場合、自然が多く、近隣住民の方が子供たちに気を配ってくれているケースが多いので、郊外の方が子育てをしやすい環境がメリットです。。

特に今問題になっている保育所が足りない事については、郊外では全く関係がありません。

常に保育所に空きがある状態です。親が共働きをしていても、子供を保育所に預けられれば安心して働けますよね?

うちの近所の保育園は空きあります。もっと田舎では園児が少なくて困っています。大都市の人の感覚だけで大騒ぎされても白けます」

出典:http://blogos.com/article/167114/

一方で都市部の場合は、保育所の抽選に必死です!!3年前程度の「日本○ね!」というニュースで都心部の待機児童の問題になりました。

 

しかし都心部に住む方は、便利で仕事場に困らない立地に住むためには、保育所に入れない可能性が高いというリスクを負って探さなければなりません。と言いたい!

首都圏に住む人の間でも、温度差はある。

元TVアナウンサーの長谷川豊氏は、「無認可でも24時間体制で子供を預かってくれる保育園」を確保するために、通勤に不便な千葉市に引っ越した自らの体験を踏まえ、そのような工夫をせずに行政に要求ばかりする人たちは「本当に困っている方々」ではなく「実は自分が甘えているだけの人」と批判している。

出典:http://blogos.com/article/167114/

保育所が少ない上、近隣住民との関係が希薄な都心のエリでは、子育てがものすごく難しいのがデメリットになります。

何をあきらめるかの順位付けができる人が、良い土地探しのコツになります。

元住宅営業マンの秋月

便利で駅近、通勤面もよく子育てもしやすい100点満点の物件を見つけるのは至難の業です。いくらお金を持っていようとも、上記の条件をすべて満たす物件がでないと購入できないからです。

 

用途地域は都心は駅近の物件が多いので、商業系・工業系が多く、郊外はほとんどが住居系

 

都心部の駅前は、大きい建物が建てられやすい商業系・工業系の用地地域の定められていることが多く、キャバクラや工場の隣に戸建てがあるっていうことは珍しくありません。

私自身も都心エリアの販売経験で、ラブホテルの隣の土地の現地販売会を行っていたことがあります。

また駅近には大きな建物が立ち並ぶので、日当たりが悪い物件が多くなるのが都心のデメリットです。

 

用途地域的な話をすると、日当たりを確保するための日影規制がないのは、商業地域・工業地域・工業専用地域です。

つまり法律上では、駅近の商業地域に建てられた戸建て住宅は、隣にマンションが建築され戸建てすべて日陰になってもOKな地域になります。

駅近エリアと日当たりは相反するものだと思ってもらえればと思います。

 

一方で、郊外の物件は住居系の用途地域エリアが多く、住居系の用途地域内では基本的には高い建物を建築することができないエリアになります。

特に、第一種低層住居地域・第二種低層住居専用地域では、コンビニ程度のお店しか建築できません。

マンション建築なんてもってのほかです!日当たりが良い物件を狙うのであれば、低層住居専用地域内の物件を狙うのをおすすめします。

 

人口が多い?人口減少で、公共施設などのサービスが受けられなくなることも・・・

出典:http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/kenkyu/teizyu/pdf/080121_1_si3.pdf

 

平成14年に国土交通省が発表された古い統計にはなりますが、都心と郊外の人口推移を見てみると、2025年までに都心部エリアは2%程度の減少に対して、郊外エリアなどでは10%以上も人口が減少していることがわかります。

 

都市部は人口が多く、需要と供給のバランスが保たれる為、土地価格がものすごい勢いで下落することがないのがメリット

 

一方で、郊外の方では、2025年までに10%以上も人口が減少しております。

笑い事ではありません。人口が減少するということは、そこに土地を持っていても、購入したいという方の需要がなくなる為、土地価格がどんどん下落していきます。

 

更に人口減少の怖いところは、公共施設や市などのサービス低下です。

人口が減少すれば当然その町に入ってくる税収が少なくなりますので、今まで提供していたサービスが提供できなくなってきます。

サービス低下によって住みづらい場所になってきますので、また人口が減るという悪循環から抜け出せなくなってきます。

郊外で購入する方は、今受けられるサービスが人口減少に伴って、サービスが受けられなくなるというデメリットがあります。

 

都心部は不動産を売却しやすいが、郊外の物件は安くしても売れない可能性が大!

 

都心の方の物件は、購入したいと思っている需要数より、供給数が少ないので、2018年現在も物件価格の高騰が収まるところ知りません。

どんどん値上がりしております。つまりこのタイミングで売却すれば、よほど相場よりも高くない限りすぐに物件が売れてしまいます。

住まいというのは家族の状況に応じて変化する可能性があります。

 

子供が独立したなどになれば、広い家も必要がありませんし、老化によって階段の上り下りが大変になるので、老後生活はマンションに住み替える必要が出てくるかもしません。

もちろんほかの理由で引っ越しすることも十分考えられます。

所有している戸建てがすぐに売れれば、マンションに住み替えできるので、状況に応じて、不動産の売却先があるというのは、都心のメリットになります。

 

しかし、人口が減少していく郊外では、郊外に住みたいと思う方が減るということなので、物件を買い取ってくれる方の需要が減っていくのがデメリットです。

その為安い価格にしなければ売れなくなってくるでしょう・・・最悪は値段を下げても全く売れません。

更に総務省が発表しているデータによると2050年には、北海道、中国地方、四国は無人地帯になるとまで言われております。

出典:http://www.soumu.go.jp/main_content/000452793.pdf

農業専用地域になるのでしょうか?全く持って想像できません。

当然無人地帯になってしまったら物件を売却することはできません。

郊外に購入する人は、売却以外の土地活用(ソーラー発電・駐車場・倉庫業)なども考える必要があるでしょう。

 

まとめ

 

今回の記事をまとめてみます。

都心と郊外のまとめ

☑都心部は土地が狭い上、土地価格が高いので販売価格が高いのがデメリット、郊外は土地面積は広い上、土地価格が安いのがメリット

☑都心部は防火性を求められ建築費が高くなるが、火災保険は安い。郊外は防火性を求められないので、建築費は安いが火災保険は高い

☑都心部は駅数が圧倒的に多いので、駅近物件が多いが、用途地域が商業系・工業系が多いので日当たりが悪い。一方郊外は駅数が少なく駅が遠い物件が多いが、用途地域が住居系なので、日当たりが良い物件が多い。

☑都心部は近隣住民との関係が希薄になりがちで、保育園の空きがない為、子育てがしずらいのがデメリット。一方郊外は近隣住民との関係が良好で、保育園の空きもある上、近隣住民の方が子育てをフォローしてくれる場合も多いのがメリット。

☑都心部の人口減少は2025年から緩やかに減少傾向なので、不動産を売却する需要と供給のバランスが保てる分、売却先が決まるのがメリット。一方郊外は2025年には人口の10%以上下落し、2050年には無人地帯になっている場所もあるので、需要と供給のバランスが崩壊し、どんなに売買価格を安くしても不動産が売れないのがデメリット。

予算がなく、子育てを重視されたい方は、郊外の物件を購入するのがオススメですが、郊外の物件は一度購入したら最後で、売るのにも全く売れないという現実が待っております。

永住することを前提に購入しましょう。

 

都心の物件の場合は、購入費・子育ての面ではデメリットが生じますが、不動産売却面、通勤面では都心部に軍配が上がります。

仕事を優先している方は、都心部エリアで購入する方が良いでしょう。

また都心部のデメリットは比較的お金さえあれば解決できるのもメリットです。(子育ても外部のサービスを使用するなど)

元住宅営業マンの秋月

都心部と郊外では、これだけの違いがあります。物件価格が安い、高いだけ判断しがちですが、何十年と暮らす物件になると思いますので、将来の事を見据えながら購入エリアを見定めていくことが重要です。

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