新築契約前の重要事項説明書は難しい?中学生でもわかるように解説【重説まとめ】

新築をいざ購入しようと、契約しに行く時って、人生にかかわる大きな決断なので、ものすごく緊張しますよね。

私も不動産の契約をした際は、ものすごく緊張したし、実印を押す際に手をふるえてサインしたことがあります。

誰しもが不動産を購入するというのは大きなエネルギーを使う上、契約当日に何を説明されるのかとイメージが付かないと余計に不安になることでしょう。

 

不動産契約時に説明・業務を行うものには、主に重要事項説明書の読み合わせ→契約書の読み合わせ→記名押印→手付金の授受が一般的です。

その中で一番時間がかかるのが重要事項説明なんですね。

重要事項説明書で説明される内容は以下の通りです。

重要事項説明書の内容

売主・仲介会社の表示(営業保証金・供託所の説明)

☑物件の表示 (土地面積や建物面積など)

☑敷地の権利関係の種類・内容

☑法令上の制限について(その土地にある建築ルールの説明)

☑道路の種別(これ極めて重要)

☑ライフラインの状況(水道・ガス・電気が無料で使えるかどうかの有無)

☑売買代金以外で授受するお金に関する内容(手付金など契約以外のお金)

☑契約の解除方法に関する内容・違約金・損害について

☑手付金の保全について(預けた手付金はどこに保管されるかの説明)

☑ローン特約・どこのローンを使用するか(ローンが通らなかった時の話)

☑土砂災害危険区域・宅造法・旧耐震に関する内容(危険な場所かどうか?)

☑割賦払いの話。(携帯みたいに分割して不動産を買えるか?)

☑瑕疵担保責任に関する内容(購入してから不具合があったときの話)

☑特約(その契約によって内容が変わるので極めて重要)

めちゃくちゃ多いと思いませんか?私も不動産営業時代に説明してていつも思ってました。多すぎだと・・・

重要事項説明書とは、簡単に言うと物件に関することと、契約の重要な部分すべてを記されることになります。

 

もちろん上記の内容すべて覚える必要は全くありません。赤文字で書いたところが極めて重要になりますから、その点だけ知っておけばOKです。

しかし、家の契約前に何を説明されるのかが不安で契約にいけない・怖いと思っている人もいると思います。

そこで今回は元不動産営業マン(宅建士)である私が、新築戸建てに関する重要事項説明の内容について、中学生でもわかるようにまとめてみます。

注意

新築マンションの重要事項はこれに加えて、区分所有法が追記されます。

区分所有法とは、簡単に言うとマンションに関する規約などを法律でまとめたものになります。

 

新築の重要事項説明の内容 まとめ

 

上記の表に記載してある重要事項説明の内容を全力でまとめてみます。

中学生でもわかるように、できる限り専門用語を使わずに、更に説明する意味についても解説させていただきますね。

 

売主・仲介会社の表示(営業保証金・供託所の説明)

 

不動産会社が主に使用する重要事項説明のフォーマット(全宅連・全日)のどちらも一番最初に説明されるのが売主と仲介会社の表示です。

売主と仲介会社の表示とは、取引時においての契約の形態(売主直売か、仲介会社経由の契約(媒介))を一目でわかるようにしております。

ここで重要なポイントは、仮に取引中に売主が倒産してしまった場合、契約後に預ける手付金の回収先が示されていることにあります。

 

売主が倒産してしまい、預けていた手付金が回収できないってことにならない為に、保証協会・供託所の場所がかかれておりますので、その住所に契約書と重要事項説明書をもって、預けた手付金を回収するって形になります。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

不動産会社は年間5,000社以上も倒産しているのあり得ない話ではありません。

払った手付金は返ってこない?引渡し前に不動産屋が廃業時の対処法

 

物件の表示 (土地面積や建物面積など)

 

物件の表示とは、購入する土地や、建物の面積や建物の建築された年月などを記す場所になります。購入する前にもらった販売図面と相違があるか、また土地の登記簿謄本などで、面積があっているかを確認する項目になります。

もし建物が長期優良認定住宅だった場合、長期優良住宅に関する書類を見せてもらうことになります。その主なのが耐震等級を取得している旨の書類ですね。

 

敷地の権利関係の種類・内容(重要)

 

購入する土地の権利を契約時に誰が所有しているかを表している個所になります。新築戸建て・注文住宅の土地を購入する人は、基本的には売主である名義と登記上の名義が一緒のはずです。

しかし中には、土地を所有していないのにも関わらず、他人の土地を売る場合だってあります。

一件権利も何も持っていない土地を売る契約はできないだろうと一般的な感覚には思われがちですが、実は宅建業法上では一定の条件を満たせば、所有していない土地を売却する契約を結ぶことは可能なんです。

ここでトラブルになるのが、やっぱり土地を持っている人がやっぱり売らないってなってしまった場合。

転売者と契約しているあなたは、土地の所有権を得ることが出来なくなってしまいます。

結果購入者に対して損害賠償請求を行うことになりますが、夜逃げされる可能性も否定できません。

必ず売主と、土地所有者が一致するかを確認しましょう。

 

法令上の制限について(その土地にある建築ルールの説明)

 

購入する物件の土地には、区や国によって建築の制限に関する都市計画法が課せられております。

これを法令上の制限といいます。

 

例えば、土地に定められている用途地域(土地の利用に関する制限)が第一種低層住居専用地域に該当していた場合、3階建てを建てるのも困難な上、カラオケ店などのお店を始めたいといっても許可が下りないエリアになります。

カラオケをやりたいのであれば、2種住居以上の用途地域の物件を購入しなければなりません。

このように土地によって建築できるものというのが決まっているので、購入する土地の都市計画法を説明するのです。

 

注文住宅を建てたい人が都市計画法を知っておくことで、希望通りのプランが入るかを一目でわかるようになります。LDKを広めの家を建てたいときは下記の記事を参考にしてみてください。(都市計画法について解説してます。)

更に計画道路という将来道路拡幅によって、敷地を道路提供しなければならない土地についても、個々の項目で説明されます。

 

道路の種別(これ極めて重要)

 

土地・不動産において最も重要なのが、購入する土地に接続している道路の種類になります。

これによって不動産価値が決まるといっても過言ではありません。

いくら土地が広くても、土地と道路に接している幅が2m未満であれば、再建築不可物件として、かなり価値の低い不良債権です

またいくら道路と土地の接続幅が2m以上で間口が広い物件でも、建築基準法に該当していない道路だった場合でも同じく再建築不可物件になってしまいます。

 

そこで、道路の種別では、道路の種類と道路に接続している幅・道路自体の幅員を記す必要があります。

道路の種類をわかりやすく言うと、区や市などが所有している公道といわれるような道路と、個人が所有している私道、建築法外道路(ただの通路)の3つ分かれます。

道路事体の幅も重要で、4m未満という狭い道路だと、セットバック(道路に土地提供)する可能性が出てきます。その有無を確認することが出来るんですね。

不動産の価値が高い=広さよりも<<道路ということです。詳しくは下記記事でどうぞ

道路が狭いと土地面積が減る?セットバックとは

セットバックとは費用が掛かる?敷地後退の土地を購入する注意点を解説

 

ライフラインの状況(水道・ガス・電気が無料で使えるかどうかの有無)

 

ライフラインとは電気・水道・ガスの事を指します。購入予定の物件・土地の目の前の道路にすでに水道管・ガス管・下水管が配置されているかの有無を確認する項目になります。

配管が前面道路に入っていない物件の場合は、いつまでに設置するのか?もしくは配管無しで、購入者が負担するなどの有無が書いてありますので、ここもチェックしておきましょう。

特に、注文住宅で家を建てる人は、個人所有者から土地を購入することもありますので、埋設管が入っていない可能性があります。その際は実費で水道などの引き込みをしなければなりませんので注意が必要です。

建売住宅の場合は、特に心配しなくてもOKです。全部使える状態で引き渡しされますから・・

 

売買代金以外で授受するお金に関する内容(手付金など契約以外のお金)

この項目では、物件の購入代金以外に、売主に支払いをするお金の項目について記載されております。

例えば、契約終了後の手付金の内容も書いてありますし、物件の所有権を移転する費用(登記費用・印紙代・火災保険)などの事が書いてあります。

 

ここでのポイントは、仲介会社・売主に住宅ローン事務手数料です。

 

住宅ローンを不動産会社に任せっぱなしにしておくと、基本的には10万~15万(税別)の費用がとられてしまいます。

住宅ローンの審査自体は自分でも簡単にできます!住宅ローンの審査を自分で行うメリットを下記記事でご紹介しておりますので、ぜひお試しください。

 

契約の解除方法に関する内容・違約金・損害について

 

購入した物件にトラブルが起きたり、思っていたことと全く違っていたなどの事例があったと時に契約を解約する場合があります。

解約するときに契約のルールを決めてしまうと、解除条件でかなりもめます。下手したら裁判沙汰です。

そこで契約を解約する場合のルール・違約金額をあらかじめ決めておくのが、重要事項説明で課せられているルールになるわけですね。

主な解約方法は、手付解約という、契約時に払った手付金を放棄することで(売主にあげる)ことで、契約を解約する方法があります。

 

但し手付金解約も時期の制限があるので注意してください。

もし、手付金を放棄しても解約ができない場合、手付解除より重たいペナルティの違約金解除を利用することになります。違約金で解除する場合は売買価格の最大20%(手付金を含む)を支払わなければなりません。

もし下記の記事に書いてある条件をすべて満たせれば、日数が建っていても手付金も返金してもらう上で契約解除をすることができます。

不動産契約でもクーリングオフって使えるの?

新築戸建て契約で後悔してる?クーリングオフで解約する6つのポイント

 

手付金の保全について(預けた手付金はどこに保管されるかの説明)

預けた手付金はどこで保管されるのかを説明する項目です。

一般的にな不動産契約では手付金は一切保全されず、不動産会社に預けた形で契約するのが一般的です。

手付金を保証会社に預け入れするには、支払う手付金がある一定額を超えないと、預入しなくてもよいというルールがあります。ここはあまり気にしなくてもOKでしょう。

 

ローン特約・どこのローンを使用するか(ローンが通らなかった時の話)

新築物件を購入する多くの方が住宅ローンを利用して購入します。

契約後にローンの本審査を行いますが、住宅ローンの審査は絶対通るってわけではありませんから、ローンが非承認になったときに白紙解約ができる期間とローン審査をする銀行を事前に決めておく必要があります。

ローン特約に記載された銀行のローン審査を行ったのに、1つも本審査が通らなかった場合は、ローン特約の期間中であればいつでも解約することができます。

ただしこの特約はあることをやらかしてしまうと、一切使えなくなり、場合によっては違約金解約になることもあります。

 

土砂災害危険区域・宅造法・旧耐震に関する内容(危険な場所かどうか?)

 

すっごく簡単に言うと、危険な土地・建物であるかどうかを表すことになります。

新築戸建てを販売している多くの物件は基本的にはこれに該当しません。(高低差が激しいの物件は宅造法には関わる)

中古住宅を購入する人は、1981年6月以前に建築されたものだと、旧耐震という震度5迄しか耐えられない構造の物件ということで、耐震補強工事を進められるケースがあります。新築物件の場合はすべて新耐震(震度7でも倒壊しない)構造の物件ですので、気にしなくてOKです。

 

割賦払いの話。(携帯みたいに分割して不動産を買えるか?)

 

割賦払いというのは、簡単に言うと分割払いの事です。つまり不動産を一定の時期の間に数回に分けて支払をする契約ができるかの有無を示したものです。

不動産屋が売主の新築戸建ての物件の場合は、割賦払いはNOです。できません。

ちなみに割賦払いがOKだったとしても、売買代金の3割り以上支払いをしていない場合は、売主が物件の登記をしなくてもよいという宅建業法のルールがあります。

 

瑕疵担保責任に関する内容(購入してから不具合があったときの話)

 

瑕疵担保責任とはわかりやすく言うとアフターサービスみたいなものです。

新築戸建ての場合は基本的構造部分(屋根・柱・土台・壁・防水)などには引き渡しから10年間保証しなければならないという品確法というルールが課せられております。その旨も書いてあります。

大抵の場合は、JIO・まもりすまいなどの保険に加入して対応しているのが一般的です。

新築戸建ての不具合が起こりそうな場所は下記記事でご紹介しておきます。これはらほとんど瑕疵担保責任に該当します。

 

特約(その契約によって内容が変わるので極めて重要)

今までお伝えした内容すべてがすべての物件で同様に説明される内容ですが、特約にて購入する物件の特有の説明をされます。

主に特約で説明されるのは、契約条件に関すること(サービスなど)・環境に関すること(大通り沿い・工場の近く・公園の近く)・その物件本来のデメリットポイント(事故物件・借地権の条件)などです。

特に環境に関しては必ずと言って文言が入っております。

例えば変電所なんかは、「電磁波・騒音・臭気がは発生する場合があります。」だったり、川の近くの物件であれば、「気温上昇にて、臭気等が発生する場合がございます。」なんていう文言が入ったりします。

特約部分書いてあることを知らなかったといっても、重説に書いてあるでしょといわれてしまえば、無条件での解約はできません。

 

まとめ:重要事項説明で見るポイントは最悪3つだけでいい

 

ここまで重要事項説明をかなり省いて説明させていただきましたが、これでも6,000字を超えるほどの大作になってしまいました。

はっきり言って、これを契約日当日にすべて理解しろ!っていうのが無理な話です。

よって重要事項説明も全部抑えるのではなく、最低限の3つのポイントだけを抑えておけばOKです。

 

正直、特約部分と道路とローン条項だけでもしっかり把握しておけば重要事項説明おいての重要度は70点程度は取れると思ってます。

 

特約部分はその物件に関する契約内容にかかわるサービスや条件を記したり、物件の環境に関する注意書きが書いてあるので、理解する優先度が一番高いです。

ローン特約に関しては、ローンがNGになる可能性も十分にあり得ますから、いつまでにローンの本審査を行わなければならないなどのスケジュールを把握しなければ、ローンを解約ができずに契約の解除ができなくなる恐れもあります。

道路に関しては、そもそも建築できるできないの有無が記載されておりますので、注文住宅を建てるために土地を購入する場合は、絶対に確認してほしい項目です。

後の部分は、新築物件を購入する・注文住宅を建てる上では、あまり重要度が低いといえます。

もちろん説明は必要なんですが、頭に叩き込むほどではありません。後の部分は揉めた時にチェックするぐらいで十分。(揉める内容も特約の内容だから)

元住宅営業マンの大月

契約という緊張した場で、1日ですべて理解しようとするのが無理な話。

わからないことや、気になることがあれば、営業マンにどんどん質問したほうが、契約後のトラブルを防ぐことができますので、わからないものをまあいいやと放置しないようにしてくださいね。

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