住宅ローンを早く返済するためには繰り上げ返済が必要になってきます。
住宅ローンを借りる際に頭金を多めに入れるか、頭金を入れずに繰り上げ返済をするかを比較した際に、繰り上げ返済のほうが総額が安くなります。
頭金を多めに入れて、繰り上げ返済を行う予定がなかった人は、頭金で使用する資金を繰り上げ返済に使うことで、総額が30万以上安くなります。
ぜひ頭金を減らしてでも繰り上げ返済を行うことをお勧めします。
ではその繰り上げ返済を行うタイミングとコツがあるのをご存知でしょうか？
繰り上げ返済を行うタイミングによっては、利息軽減が殆ど得られない状態にもなるのです。
今回は繰り上げ返済を賢く行いローンの総額を安くする3つのコツをお伝えいたします。
銀行で繰り上げ返済を行うと手数料がとられてしまうので、無料で行えるインターネットで行うことが基本です。
繰り上げ返済の行うタイミングによっては、利息軽減効果がかなり薄くなってしまいます。
今回の記事で繰り上げ返済のタイミングとコツを知ってもらい、所有している自己資金を最大限効力を発揮させましょう！
Contents
繰り上げ返済はいくらから？
繰り上げ返済ができる額は、銀行によりますが都市銀行では、実は1円から繰り上げ返済ができます。
ただし、「お小遣い1万円余ったから、毎月1万円繰り上げ返済しよう！」というのは銀行によって、手数料が5,480円（税込み）がかかる為、繰り上げ返済の回数が増えれば増えるほど手数料負担額が増えてかえって損してしまう恐れがあります。
インターネットによる繰り上げ返済の場合、繰り上げ返済手続きが回数制限で無料の場所もありますので、1円から繰り上げ返済ができるからといって、バンバン繰り上げ返済をしてしまうと逆に損してしまうので注意してください。
ただ、フラット35で繰り上げ返済を行う場合はMy Note（マイノート）による繰り上げ返済額は10万円からになっているので注意です。
住宅ローンの総額が安くなる賢い繰り上げ返済の3つのコツ
ココがおすすめ
☑繰り上げ返済は貯めて一気に返すより、毎月数万円返したほうが総額が安くなる。
☑利息軽減効果が一番大きいのは、借り入れした直前！
☑繰り上げ返済では期間短縮を選択すべし。
1つずつ解説していきます。
繰り上げ返済は貯めて一気に返すより、毎月数万円返したほうが総額が安くなる。
繰り上げ返済を行う際に、よくある質問として、同じ自己資金を毎月少額を繰り上げ返済するかと、一気に貯めて繰り上げ返済のどっちが良いのかということです。
結論から言うと、毎月少額でもいいから繰り上げ返済を行うことです。
コツコツ繰り上げ返済を行っていくほうが大切です。
一気にドカンと大金を繰り上げ返済を行うこと一番効果がありそうな感じですが、大金を繰り上げ返済を行う前の利息は計画通り取られております。
利息は元金（借入額）が減れば、利息も減るという当たり前の関係から、早い段階で元金が減る繰り上げ返済を少額でも行えば、当初の計画よりも利息額が少なくなります。
利息額が少なくなっても、毎月の住宅ローンの返済額が変わらないので、利息が減り、元金の割合増えるので、また次の返済も当初の返済額よりも多く元金（借入額）が減ります。
ここでまた繰り上げを行えば、また利息の割合が減るので、元金の減る具合が増える複利効果により、数年後に一気に払うよりも、毎月決められた少額の繰り上げ返済を行ったほうが減っているのです。
文章だけでは想像つきにくいと思いますので、実際に比較してみます。
さらに詳しく
年120万を払うパターンと毎月10万円繰り上げ返済を行う場合の比較。
前提条件
3,000万円のローンを年0.6％で35年の借り入れを行ったとする。
パターン1：1年後に120万円を返済したときの総支払額
返済回数：402回（1年半の期間短縮）
総支払額（繰り上げ返済後）：33,002,386円
総支払額（繰り上げ返済無）：33,267,429円
利息軽減効果：265,043円
パターン2：毎月10万の繰り上げ返済を1年間続けた場合の総支払額
返済回数：402回（1年半の期間短縮）
総支払額（繰り上げ返済後）：32,998,380円
総支払額（繰り上げ返済無）：33,267,429円
利息軽減効果：269,049円
その差 約4,000円パターン2のほうが得
毎月10万円繰り上げ返済を行うのと、1年後に120万円の繰り上げ返済を行うのでは、すでに4,000円ほどの利息軽減効果が変わってきます。
たった4,000円だと思われるかもしれません。
しかし、同様の条件で3年行った場合・・
なんと利息軽減効果の差が約4万円になります。
複利効果でたった2年後には複利軽減効果が10倍になっているのです。
よって貯めて大金を返済するより、毎月少額でもいいので繰り上げ返済をしたほうが利息軽減効果が高いといえます。
→繰り上げ返済と頭金多めはどっちが得？住宅ローンの総額を安くする方法
利息軽減効果が一番大きいのは、借り入れした直前！
繰り上げ返済を行うタイミングは早ければ早いほど、利息軽減効果が高いということです。
仮に3,000万円を0.6%を35年間で借り入れを行い、500万円の繰り上げ返済を行うタイミングを10年後と25年後で利息軽減効果を比較します。
計算に使用するのは三井住友銀行の一部繰り上げ返済シミュレーションです。
まずは10年後に500万円を繰り上げ返済した場合はコチラです。
| 繰上返済しなかった場合 | 繰上返済した場合 | |
| 毎月返済額 | 79,208円 | 79,208円 |
| 総返済額 | 33,267,360円 | 32,561,363円 |
| 残存返済期間 | 25年 | 19年 |
10年後に500万円を繰り上げ返済した利息軽減効果は約70万です。
期間短縮は6年も短くなっております。
一方25年後に繰り上げ返済を行ったとした場合はこうなります。
| 繰上返済しなかった場合 | 繰上返済した場合 | |
| 毎月返済額 | 79,208円 | 79,208円 |
| 総返済額 | 33,267,360円 | 33,046,049円 |
| 残存返済期間 | 10年 | 4年7ヵ月 |
25年後に繰り上げ返済を行った場合、22万円の利息軽減効果と10年に比べて約50万円も少なくなりました。
さらに期間短縮も5年５か月と約7ヵ月ほど期間短縮も減っております。
繰り上げ返済は早く行えば行うほど、利息軽減効果が高いことがこの計算からわかります。
繰り上げ返済では期間短縮を選択すべし。
繰り上げ返済には2種類あるのをご存知でしょうか？
月々の支払額は変わらないが、ローンの完済時期が短くなる期間短縮型。
月々の支払額が安くなるが、ローンの完済時期が変わらない返済額軽減型の2種類あります。
最後のポイントは、繰り上げ返済は期間短縮のほうが利息軽減効果が高いこということです。
※3,000万円を年0.6％で35年間借り入れを行い、1年後に120万円を繰り上げ返済をした場合。
| 期間短縮型 | 返済軽減型 | |
| 利息軽減額 | 265,043円 | 127,632円 |
| 期間短縮月 | 18ヵ月 | 0 |
| 月々の支払い | 79208円 | 75954円 |
この表を見ると、期間短縮は約26万円の利息軽減効果があるのに対して、返済額軽減型は約13万円の利息軽減と期間短縮の約半分しかありません。
つまり同じ120万円でも利息軽減が半分も変わってくるので、返済額軽減型は期間短縮に比べて60万円分の働きしかしていないということになります。
繰り上げ返済を行う原則は期間短縮です。
返済額軽減型を使用する主な場合は、数年後に巨額な教育費が必要になる前に、住宅ローンの支払いコストを抑えられれば、住宅ローンが払えないというリスクが減ります。
ただ個人的な意見で言えば、返済額軽減型を使用するのであれば、その繰り上げ返済を辞めて、現金で持っておいたほうがよっぽど将来の備えになると考えております。
返済額軽減型の利息の計算詳細
1年後120万円を払った際の残りの残債は28,027,375円
100万円を34年で年0.6%で借りると月々2710円
2710×(28,027,375÷100万）＝75,954円（繰り上げ返済後の月々の返済額）
元の月々の支払額79,208-75,954円＝3,254円(返済額軽減額）
3,254円×408（残り返済回数）-120万（繰り上げ返済額）＝127,632円（利息軽減額）
まとめ：繰り上げ返済は1円から行えるので、まとめて払うより毎月繰り上げ返済したほうが得です。
ココがポイント
☑繰り上げ返済は返済額は1円から行うことは可能。
貯めてから一気に返済するより、毎月数万円ずつ繰り上げ返済したほうが、同じ額繰り上げ返済に使うより利息軽減率が多い。
☑繰り上げ返済を行うタイミングは早ければ早いほど、利息軽減額が増える。
10年後に500万と25年後に500万円繰り上げ返済するのでは、約50万円も利息軽減額が変わる。
☑繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類ある。繰り上げ返済を行うならよっぽどのことがない限り期間短縮型1択！
期間短縮型は返済額軽減型に比べて約2倍の利息軽減額あるので、半分のお金で同じ効果が得られる。
住宅ローン総額が安くなる繰り上げ返済の3つのコツはいかがでしょうか？
繰り上げ返済といえば、貯めて一気に返済したほうが得だと思われておりますが、そんなことはありません。間違った常識です。
ぜひ繰り上げ返済を行う場合は、この3つのコツを参考にローンの返済をしてもらえれば嬉しいです。
繰り上げ返済をしないほうが良い？繰上返済NGの住宅ローン3選
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