今回は千葉県の芳裕建設(ほうゆうけんせつ)の注文住宅を購入した方の体験談です。
ハウスメーカー選びはとても良かったと満足されておりますが、とある部分で大失敗をしております。
そのとある部分は・・・・
隣が駐車場に建物が建ち、日当たりが悪くなった点です。
注文住宅は建物選びが成功すればOKではありません。
土地探しについても、事前の知識・リスク予測を丁寧に説明してくれる味方を見つけないと建物が上手くいっても、総合的に見て失敗したなって思ってしまうのです。
よって、普通は隣が駐車場の土地を購入するっていうのは無しです。
ですが、部屋が真っ暗になるリスク大の物件だと分かっているけど、立地・学区などの条件を考えると、どうしてもその土地が欲しい！ってこともあると思います。
そこで今回は、隣が駐車場の土地を購入して日当たりが悪くなった失敗談から学ぶ5つの注意点をご紹介させて頂きます。
購入体験談はどうでも良く、駐車場の5つの注意点が気になる方は、目次から気になるリンクのクリックをお願いいたします。
Contents
購入した住宅・ハウスメーカー(分譲会社）・購入エリア（都道府県だけで結構です。）あなたのご家族構成を教えてください。
千葉県。芳裕建設(ほうゆうけんせつ)。夫婦二人。子供が出来た時のために、学校からは近めの立地。病院やスーパーが近い所を選んで貰いました。
注文住宅でセットバックの形状です。夫婦共働きのため、駅からも遠くない所を選びました。
閑静な住宅街です。区画は10棟。全員同時期に入居した為、古株がいたりせず、暮らしやすい環境です。小さなコミュニティです。
戸建て購入の希望していた条件及び資金計画・住宅ローンの利用について教えてください。
学校・病院・スーパーが近く、生活がしやすい。会社への通勤に便利な沿線。車での通勤にも便利な立地。住宅ローンが組める事が条件でした。
フラット35など、35年ローンを組みたかったのですが、年齢的に33年ローンになりました。
無理なく返済出来る予定です。後から大きなスーパーが出来たり、単線が複線になったりと便利になってきました。
駅が橋上駅舎に変わるので、資産価値もあがりそうです。
夫婦共同名義にすることも条件にしていました。庭でガーデニングやバーベキューを楽しみたいので、庭も必須。希望どおりの物件にめぐりあえました。
物件を探すのに苦労しましたか？使用した媒体を教えてください。
SUUMO、住宅情報館、住宅展示場、センチュリー２１や、フリーペーパーの情報誌で沿線毎の住みやすさなど覚えました。
意外とフリーペーパーが便利で、沿線ごとのランキングや付けた方が良い設備など参考になりました。
SUUMOのアプリも便利でした。センチュリー２１の営業マンの方が親切な方で、希望にあった物件を何箇所も案内して下さいました。
以前、そちらでおうちを建てた方の家の中を見させて頂いた事もあり、とても参考になりました。税金の本なども参考になりました。
どういう補助金がもらえるか、太陽光発電をつけるとどうなるか。など、情報誌で勉強し、税金対策の本は今でも機会がある毎に参考としています。
住宅情報紙に載っているインテリアも参考にしました。
物件の形によってどういう間取りにするか、なるべく写真が沢山載っていてイメージしやすい物を選ぶようにしました。
たくさん物件を見せて貰ったのと、住宅展示場に足を運んで内見をしたので、足を使って見に行くのが一番参考になったと思います。
天井の高さやロフトの高さ。狭小住宅にするのか、田舎で大きい家にするのか、目で見て「これ！」と思う物を選ぶのが一番参考になったと思います。
百聞は一見にしかず。
戸建購入をして良かった点とは？購入したハウスメーカーの良い点も教えてください。
芳裕建設(ほうゆうけんせつ)は、デザインはイマイチですが、社員の方たちの会社愛があふれ出ていて、説明もとてもおもしろかったです。
大きな買い物だけに、めぐりあいはとても重要だと思いました。
住宅をたてている時にも見学に行ってよいと言われていたので、大工さんと直接お話させて貰ったり、とても楽しかったです。
ハウスメーカーさんもちょこちょこ連絡をくれるので、メンテナンスの相談にのってもらっています。
一生のお付き合いになりそうです。
戸建て購入後の良かった点は、独身時代は実家も含めマンション・アパート暮らしだったため、知らないウチに当たり前になっていた「夜大きい音を出さない」「家の中で飛び跳ねない！」など、マンションならではのルールを守らない開放感があることが一番大きいです。
庭でガーデニングをしたり、ウッドデッキを作ったり、愛犬用に小さなドックランを作ってみたり、戸建てを購入した後も好きなようにカスタマイズ出来るのがとても楽しいです。
また住宅を購入した後に、たまたま行った住宅展示場で別のハウスメーカーさんの説明を聞き、次に家を買う事があったら、このハウスメーカーさんにしよう。と夫婦で同じ事を思ったのも思い出です。
次は一条建設で家を建てたいと思っています。今の家も気に入っているので、そんな機会はなさそうですが。
戸建住宅購入時の思わぬ失敗点・後悔したポイントを教えてください。
住宅の失敗ではなく、立地は失敗したと思います。
購入した裏の土地が駐車場だったのですが、購入後に裏に大きな老人ホームがたってしまい、日のあたり具合がだいぶ変わってしまいました。
私達の住んでいる市では2階以上の物件は建ててはいけない事になっているのですが、ちょうど市の境目であり、うちの裏側は別の市なので、3階建てを建てても問題なかったのです。
そこは盲点でした。
しかし、TVで家を建てる番組などを見ていると、計画緑地の横に家を建てたり、公園の横に家を建てたり、緑が見える環境を選んで土地を購入していたので、そういう選び方があったのか！と後から勉強になりました。
また、ドックランを作ってみて、もっと田舎に住めば広い庭で走り回らせてあげられたのに！と後悔しました。
また、住宅を購入しようと思った歳が遅かったので、35年ローンを組めなかったのも失敗だったと思います。
妻の実家から遠いのも妻には不評でした。そこはもう少し相談してからきめればよかったと思っています。
また注文住宅なのに煙突をつけたりなどの冒険をしなかったのも後から後悔しています。
もっと勉強してから納得の行く家を建てるのも思い入れが強くなって楽しかっただろうな？と、やや衝動的に購入してしまったことを後悔しています。
土地選びで失敗したくないって方は、土地選びで後悔したくない！土地選びで失敗しない為の12のチェックポイントがお薦めです。
これから戸建を購入する方へアドバイスをお願いいたします。
自分の生活スタイルをよく考えて、どういう暮らしをしたいのか？を基準に楽しむと良いと思います。
ハウスメーカーさんとの相性も重要で、信用出来ない所からは買わない方が良いと思います。
うちの場合は何箇所も物件を見せて貰ったので、最終的に良いとこ取りした注文住宅を建てる事になりました。
沢山の物件を見て、どういう家にしたいのか具体的に説明できた方が、建築士さんのイメージも膨らむので、具体的な写真なども沢山用意して自分のイメージが伝わるように努力しました。
納得出来る家造りをたのしんで下さい。建てた後のカスタマイズも楽しいですよ。
隣が駐車場の土地を購入して日当たりが悪くなった失敗談から学ぶ5つの注意点
ココに注意
☑購入予定の土地からみた駐車場の方位
☑駐車場の所有者は誰？
☑駐車場の広さ・用途地域
☑区界になっていないか？（適用ルールが異なる）
☑駐車場は第三者の土地なので、建築基準法に違反していない限り文句は言えない。（建てられる前提で購入出来るか？）
1つずつ解説してきます。
購入予定の土地からみた駐車場の方位
購入予定の土地からみて、駐車場が位置する方位によって駐車場跡地に建物が建築されても、日当たりが悪くなるリスクが変わってきます。
例えば、北側に駐車場がある東道路の案件を購入したとして、駐車場に建物が建築されたとしても、一般的な家の北側の間取りにはお風呂・脱衣所など日当たりが必要が無い設備が集中していることから、北側からの光が建物に寸断されても、そこまでは影響しません。
ですが、LDKの引き違い窓で採光を取ろうとしている南側に駐車場があった場合、駐車場の間は建物がない分、日当たり抜群ですが、建物が建った瞬間に一気に家の中が真っ暗になるリスクがあるのです。
よく広告で、「南側に駐車場の為、日当良好」と歌っている広告が有りますが、建築物が建ったら真っ暗になるリスク大です。
部屋が真っ暗になるリスク大の物件だと分かっているけど、立地・学区などの条件を考えると、どうしてもその場所が欲しい！ってこともあると思います。
であれば、後記の内容で建築されるリスクを事前に予測して判断することが大切になります。
駐車場の所有者は誰？（超重要！）
隣の駐車場の所有者によって、建物の建築されるリスクっていうのが大きく変わってきます。
なぜなら、駐車場所有者の属性によっては売却しない場合もあれば、数年後には相続ですぐに売却してしまう恐れもあるからです。
例えば、個人が所有している駐車場と、所有者が法人で会社・寮の駐車場と比較してみると、個人の所有者が持っている場合は、資金状況によっては売却する場合もあれば、亡くなった場合相続で相続人が相続税を支払うために、駐車場を売却してしまう可能性が非常に高いです。
一方で、会社の場合は、社員の寮として利用して居る駐車場の場合は、寮を壊すなどのしない限り、駐車場が売却されませんし、お店の駐車場だった場合は、お店が潰れない限りは駐車場は売却されません。
個人よりも、法人の法が資金的・仕組み的に駐車場を保有する体力がありますから、建物が建つリスクが少ないと判断できます。
更に役所が駐車場を持っていた場合は、市役所の議会において売却することが決まらない限り、放置されることが多いです。
むかし実務で役所が所有していた駐車場を買ったときは、役所が20年以上も駐車場を所有してた場所もあるくらいです。
よって、所有者が駐車場を売却して建物が建つリスクが高い順は
個人＞＞法人＞＞国・役所
になります。
特に個人が所有者の際、名前が昔の人の名前だなって思ったら、数年後には相続して売却される可能性が大とみておいた方が良いでしょう。
駐車場の広さ・（用途地域・建ぺい率・容積率）
駐車場の広さ・用途地域・建ぺい率・容積率も重要。
駐車場の土地の広さを知りたければ、法務局にて登記簿謄本を取得することで、所有者と土地の広さを調べる事は可能です。
駐車場が小さければ、戸建て程度しか建築できませんが、土地も広く、用途地域が低層系出ない限り3階建て以上の建物を建築可能。
また、40坪程度の駐車場であれば、分譲戸建てしか建てられませんが、100坪以上の駐車場であれば、アパートや小さいマンションを余裕で建てる事が出来ます。
建物が建つけど、真っ暗になるリスクを避けたい場合は、南向きの家の日当たりは間取りと立地で決まる！？日当たりが良い家のたった2つの条件で説明している、低層地域のところをご覧ください。
逆に、用途地域が1住～商業系の駐車場だった場合は、かなり高い確率でマンションが建ちます。
駐車場の土地を購入する場合は、不動産会社の営業マンに駐車場の登記簿謄本を取得して貰うようにお願いしましょう。
また余談ですが、マンションを建築する場合は土地の間口が4m以上なければ建築することができません。
建ぺい率・容積率の考え方は、リビング20畳以上の家を建てるなら何坪必要？土地選びのポイント3選で詳しく解説してます。
区界になっていないか？（適用ルールが異なる）
今回失敗した例が、隣の駐車場が区界だったパターン。
こうなると、購入する自治体では3階建て以上の建物はNG・10ｍ以上の建物を建てるときは近隣に説明する義務などがあったとしても、隣の市で条例が無ければ問題なく建てる事が出来るという盲点があるので要注意。
特に、建ぺい率・容積率がめちゃくちゃ変わりますので、場合によっては大きい建物が簡単に建築できてしまうのです。
昔頂いた案件の中には、都内の練馬区と板橋の区界の物件で、練馬区は1種低層で3階建てが建てられない用途地域でしたが、板橋区では2中高と問題なく3階建て建てる事が出来た物件もありました。
また、区界だと建物だけではなく、町内会によるゴミ置き場のトラブルにも発展することがよくありますので要注意です。
戸建て購入者は町内会に入るべき？町内会加入のメリット2選と未加入時の失敗体験談
駐車場は第三者の土地なので、建築基準法に違反していない限り文句は言えない。（建てられる前提で購入出来るか？）
結局のところ、新所有者が駐車場跡地に建物を建てて日当たりが悪くなったとしても、建築基準法に基づいて建てているので原則文句は言えません。
よくあるのが日照権返せ！っていうのを役所に行っても無駄です。（近隣住民になんどいわれたことか（笑））
役所は、駐車場跡地に建てる建物に建築確認を許可している手前、役所は違法建築・日当たりが悪くなったからっていう指示を出せないわけです。
そうなると、答えは一つ。
法廷の場で争うしか無くなるって事です。
ただ、そもそもいつか建物が建つと言われる駐車場の隣の土地を購入している手前、時間が経過したら建物が建築される前提で窓の位置・プランをすることが大切になります。
毎日探しているのに好条件の物件・土地が無いの理由がある！決して表に出ない未公開物件を貰う方法
SUUMOやホームズなどのネットサイトで、毎日物件を探しているけど・・・
「同じ物件ばっかり！」
「物件数が少ない！・良い物件が無いよ・・・」
と悩んでいませんか？
あなたが探している良い条件の物件・土地情報は、不動産業界ならではのある重要なことを無視しているスーモやホームズでもなかなか見つからないのが現状です。
その一方、あなたの知らないところで好条件の未公開物件を検討し、好条件の物件を購入している人を知りたくありませんか？