住宅ローンを多く借りて繰り上げ返済と頭金多めはどっちが安いかを解説

突然ですが、住宅ローンの借り入れする際に、頭金を多めに出すか、繰り上げ返済を多めに行ったほうが得なのか知りたくないですか？

自己資金をたくさんお持ちの方や、貯金を切り崩して頭金にすべきか悩まれているかと思います。

頭金を多めに出せば、住宅ローンの借入額も減り、月々の発生する利息も少なくなることで総額が安くなります。

一方で、繰り上げ返済を行えば、元金分だけの返済になるので、当初の返済計画よりも早い期間になりますので、利息を払う期間が減ります。

繰り上げ返済と頭金多めは一体どっちのほうがお得なのでしょうか？

同じ金額・同じ住宅資金を使うのであれば、総額が安くなる支払い計画をしたいはず・・

今回は単純な総額面・住宅ローン控除なども含めた税金面で頭金多めVS繰り上げ返済を徹底比較していきます。

 

住宅ローンは多く借り、頭金を出さず繰り上げ返済を行うのと、頭金を出して少なく借りるのはどっちが得？

 

頭金VS繰上げ返済を比較する上で、下記の2点の視点で比較をしてきます。

[box class="glay_box" title="繰り上げ返済を行うのと、頭金を出して少なく借りるのはどっちが得"]

☑支払い総額で比較検討（税優遇なし）

☑税優遇措置を含めて総額比較（住宅ローン控除を含める）

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支払い総額で比較検討

まずは単純に繰り上げ返済と、頭金を入れた場合の総支払額の比較をしてみます。

今回の計算は非常に複雑なため、下記の計算は引用とさせていただきます。

試算条件

• 物件価格：3500万円
• 貯金：500万円

※今回は諸費用は無視する。

ケース１

貯金500万円をすべて頭金にして、3000万円の借入で住宅ローンを組む

ケース２

貯金500万円のうち100万円だけを頭金にして、3400万円の住宅ローンを組む。残った貯金の400万を毎月2万円ずつ期間短縮型の繰り上げ返済に回す

ケース３

貯金500万円で頭金は払わずに、3500万円の住宅ローンを組む。残った貯金の500万を毎月2万円ずつ期間短縮型の繰り上げ返済に回す

試算結果

プラン	ケース1	ケース2	ケース3
物件価格	3500万円	3500万円	3500万円
ケース	500万円を頭金にする	100万円を頭金にして400万円を月2万円ずつ期間短縮型の繰り上げ返済	頭金をなしにして500万円を月2万円ずつ期間短縮型の繰り上げ返済
借入額	3000万円	3400万円	3500万円
返済期間	35年	30年7ヶ月	29年9ヶ月
借入額	30,000,000	34,000,000	35,000,000
繰り上げ返済がないときの毎月の返済額	84,686	95,977	98,800
利息	5,567,795	5,207,786	5,268,406
支払合計	35,567,795	39,207,786	40,268,406
頭金	5,000,000	1,000,000	0
頭金込支払合計	40,567,795	40,207,786	40,268,406

出典：http://xn--hekm0a443zu0m.xyz/hikaku/atamakinhensaikensyo/

 

結果、100万円だけ頭金を入れて、残りの400万円を毎月2万円の繰り上げ返済を行うパターン2のほうが安くなりましたね。

繰り上げ返済を200回行った計算に約17年間にわたり、2万円払っていたことになります。

つまり毎月約115,000円を払っていたことになりますが、2万円は利息に含まれず、元金が減っていくので、当初の返済計画が毎月2万円分短いです。

結果35年ローンが30年と7ヵ月なので4年と5ヵ月短くなったことになります。

頭金0円のパターン3とは誤差レベル6万ぐらいですが、頭金ＭＡＸのパターン1とは約36万も総額が変わる為、同じ500万円の自己資金を頭金に使うより、繰り上げ返済で500万円を使う方が、35年後には36万円も変わるのです。

つまり年1万円得してます。

住宅ローンは不思議かもしれませんが、利息は元金を減らすのも利息を減らす1つの手段ですが、利息がかかる期間を短くすることが一番の利息軽減（総額が安くなる）なるのです。

つまり頭金を全額出すのではなく、繰り上げ返済を毎月行ったほうが得ってことになります。

 

税優遇措置を含めて総額比較（住宅ローン控除を含める）

上記では単純に総額で計算したものになります。

しかし実際に住宅ローンを組まれる多くの方は、住宅ローン控除を使用し所得税・住民税を最大住宅ローンの残高1％の還付を受けております。

還付金を踏まえて住宅ローンの総額を算出したら、頭金を多めに出すのと、繰り上げ返済を行うのはどっちが得なのでしょうか？

下記にて計算してみます。

物件価格3000万円の物件に頭金500万円入れた場合と、10年後に500万円を一気に繰り上げ返済したときの比較します。

住宅ローン控除を使用した場合は、最初に頭金500万円入れるよりも、住宅ローン控除が終わってから500万円入れたほうが、約56万円も総額が安いことがわかります。

総額・税優遇措置の住宅ローン控除面で比べても、最初に頭金を一気に入れるよりも、繰り上げ返済を上手に使ったほうが安くなるのです。

住宅ローン控除はいつからもらえる？住宅ローン控除の申請方法と3つの注意点とは

 

 

繰上げ返済を利用せず頭金を多く出すメリット

 

繰り上げ返済のほうが総額が安くなるという話をしましたが、頭金を多く出すメリットも存在します。

頭金を出すとローン審査が有利になります。

繰り上げ返済と頭金同じ額を持っていたとしても、繰り上げ返済で使用するお金は、本当にローンに使用する資金かがわかりません。

繰り上げ返済資金は、銀行からしてみればどうでもいいお金です。よって審査には含まれません。

 

頭金を出す一番のメリットは、物件価格に対して借り入れローンの割合が少ないと、通常の優遇金利より0.1％程度安くなる特別金利を適用してくれます。

フラット35のＡＲＵＨＩでは、フラットの借入額に対して頭金1割以上を所有していれば、スーパーフラットが使用することができ、通常のフラットよりもマイナス0.1％の金利を使用することができます。

いくら繰り上げ返済で資金を所有していても、金利優遇が受けられません。

家の頭金はいくら払うのが目安？頭金より優先したい貯金額の相場とは

 

 

住宅ローンを多く借りた後に頭金を使い繰り上げ返済を多く行うメリット

 

一方頭金を入れず繰り上げ返済を行うメリットは2つ

返済期間が短くなることで総支払額が少なくなるのは上記の例のとおりです。

また繰り上げ返済の最大のメリットは、現金を使用するタイミングを自由に決められることです。

教育費にかかると思った時は、繰り上げ返済資金を教育費に使用することもできる上、返済したいときは一気に繰り上げを行うことができます。

頭金と違って使い方が自由なのです。

その結果、上記の例で、住宅ローン控除を最大限に受け取ってからの繰り上げ返済は頭金を使うよりも約56万円も安くなったのです。

 

繰り上げ返済はインターネットで行うのが常識！銀行で手続きすると事務手数料がかかる。

毎月2万円の繰り上げ返済を行う、上記の例では注意しなければならないのが繰り上げ返済時に必要な手数料になります。

多くの銀行は銀行で繰り上げ返済の手続きを行うと、たった2万の繰り上げ返済を行うために手数料で3,000円～5,000円取られてしまうあります。

毎月5,000円取られていたら1年で6万円の事務手数料がかかってしまいます。これは避けなければなりません。

 

現在多くの銀行ではインターネットでの繰り上げ返済を行うことができます。

インターネットの繰り上げ返済は銀行によっては手数料が無料で行える上（回数制限あり）、銀行に行く手間も省けます。

上記のように毎月繰り上げ返済を行う方法で返済する場合は、インターネットでの繰り上げ返済の手数料を確認しておきましょう。

 

銀行の手数料・繰り上げ返済可能返済額はいくらから？

 

銀行によっては、繰り上げ返済可能額が10万からという銀行もあれば、1円～、100万円～という銀行があります。

繰り上げ返済を毎月に行う方が、繰り上げ返済可能額は100万円からだったら、当初の希望の返済計画が台無しです。

繰り上げ返済ができなかったってことが無いようにしましょうね。

ちなみにフラット35の繰り上げ返済可能額は10万～になっております。

 

まとめ：頭金を出さず多く借りたほうが住宅ローン控除分でお得。（ただし4000万以上は注意）

 

同じ住宅資金でも使い方1つで、総額が30万～50万程度変わってしまうのです。

頭金2割入れなきゃダメ時代は終わりました。それはバブル時代の20年前の理論です。

不動産屋はローン審査を1％でも通りやすくするために頭金を入れたほうがいい！とアドバイスする為、借入額を減らしたいお客様も何も知らずに頭金を入れて借り入れをしようとします。

それはもったいない。

低金利になった今、住宅資金の本当の使い方をこの記事をきっかけに知ってもらえたら嬉しいです。

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